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??上海土拍市場表現出冷熱分化的兩面性。

??一方面，八批次出讓的6幅地塊有一半為底價成交，平均溢價率只有7.5%，是2025年各批次熱度最低的一次。

??另一方面，板塊新的“地王”誕生，出自徐匯濱江，成交樓面價14.85萬元/平方米，刷新同板塊綠城潮鳴東方的“地王”紀錄（約13.5萬元/平方米）。

??上海第八批次地塊攬金199億元，至此上海八批次土地出讓總金額累計達到1233.37億元。

??若算上協議出讓地塊，截止10月20日，上海土地成交總金額突破2000億元，同比增長近三成。

??上海仍是房企投資重鎮。

??上海八批次土拍明顯“降溫”，但核心區位地塊仍受青睞。

??從結果來看，6幅宅地平均溢價率7.5%，最高溢價率為14.69%，另有3幅地塊底價成交。

??熱度最高的是楊浦濱江地塊，有4家房企競拍，競爭也比較激烈，最終保利置業以26.16億元收入囊中，溢價率為14.69%。

??靜安蘇河灣地塊經過52輪競價，最終由招商、越秀、星獅、瑞城聯合體以77.37億元競得，溢價率9.03%，溢價低于市場預期。

??徐匯濱江地塊被中海以44.65億元摘得，溢價率10%，最終樓面價為14.85萬元/平方米，刷新區域最高單價紀錄。

??松江新城地塊與寶山楊行地塊均以底價成交，市場熱度明顯不足。

??從前八批次土拍情況來看，本次土拍溢價率創新低，尤其是與前兩批次30%以上的平均溢價率相比，熱度下滑明顯。

??高熱地塊溢價率較前幾批次也有所下降，第五批次土拍中，浦東曹路地塊溢價率高達41.68%，楊浦濱江平涼社區宅地溢價率30.79%，第六批次土拍中虹口北外灘地塊溢價率46.33%。

??從房企來看，八批次吸引了中海、保利發展、保利置業等20余家企業參拍，央國企仍是主力。

??9月以來，頭部央國企明顯加大了在上海等核心城市補倉的力度。

??比如1-9月全口徑銷售TOP5房企保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國累計拿地金額同比漲幅均超過70%。

??中海前9月拿地金額達到1124億元，是TOP10房企中首個拿地金額破千億的房企，尤其是在上海，中海積極補倉，在六批次和八批次土拍中均有所斬獲，截止10月20日，中海在上海的拿地金額達到163.5億元。

??保利發展前9月拿地金額為594億元，僅上海拿地金額就有95億元。

??招商蛇口在上海也迎來關鍵的補倉，以聯合體的形式拿下靜安地塊，在上海的拿地金額也達到了131.27億元。再加上9月份聯合中海地產獲得“全國總價地王”徐匯濱江東安項目的開發權，招商蛇口在上海的總投資金額接近200億元。

??參考前9月拿地金額來看，上述拿地積極的三家央企在上海拿地的比重均在10%以上。

??八批次土地競拍中出現民企的身影。

??濱江集團與招商蛇口、西岸集團組成的聯合體參與了上海徐匯濱江地塊的競拍，雖然沒有競得該地塊，但是也釋放出一個信號，實力民企也想找機會進入上海。此前，濱江集團董事長戚金興表達了對上海的渴望。

??上海依然是房企必爭之地。

??上海八批次土地出讓總金額累計達到1233.37億元，若算上協議出讓地塊，截止10月21日，年內上海土地出讓金額已達到了2019.01億元，排在全國首位。

??從市場基本面來看，上海走在止跌回穩的前列，尤其是核心區高端改善項目的表現支撐市場熱度。

??隨著825新政效應逐步釋放，市場仍在進一步修復中。前9月上海一二手房共成交20.4萬套，較去年同期增長11.4%。

??在“以銷定產”模式下，倒逼房企更加積極補倉上海等核心城市優質地塊。

??上海土拍熱度分化背后，可以看出具備資金優勢的央國企仍將是土地市場主力，城市核心區優質地塊仍是爭奪的焦點。區域深耕成為更多企業保障投資確定性的優先選擇。

??以上海為代表的高能級城市優質宅地出讓頻次下降，也是土地市場熱度下滑的重要原因。隨著九批次地塊信息出爐，上海供應端明顯迎來結構性調整，前期核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規模的考量，增加了外圍區域土地供應，部分房企將迎來“撿漏”機會。