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??2025年9月，上海二手房出現(xiàn)“相悖”信號(hào)：

??一方面，掛牌端“以價(jià)換量”趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，當(dāng)月91%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比回落，較8月提升5個(gè)百分點(diǎn)，房東降價(jià)意愿持續(xù)釋放；

??另一方面，成交端卻同步顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)，全月二手房交易量突破1.8萬套，環(huán)比高位上行3%，且45%的小區(qū)成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)。

??這種“多數(shù)小區(qū)降掛牌價(jià)”與“整體市場止跌”的看似矛盾的表現(xiàn)，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效應(yīng)逐步傳導(dǎo)。

??2025年8月25日，上海對(duì)房地產(chǎn)市場政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面。通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，釋放郊區(qū)購房需求，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域供需結(jié)構(gòu)。

??9月上海房價(jià)能走出止跌趨勢(shì)，核心在于剛需類小區(qū)房價(jià)的上漲。帶動(dòng)二手房市場交易活躍度顯著提升。

??從上海高頻交易小區(qū)（連續(xù)兩月成交量≥5套）掛牌價(jià)變動(dòng)情況來看，2025年二季度以來，上海下調(diào)掛牌價(jià)格的小區(qū)占比逐月上升，從3月的49%小區(qū)下調(diào)掛牌價(jià)格，攀升至9月的91%，創(chuàng)歷史新高。

??從掛牌價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來看，近一年上海各小區(qū)掛牌價(jià)格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價(jià)格下調(diào)速度尤為顯著。2024年9月上海掛牌價(jià)格指數(shù)為近一年最高點(diǎn)達(dá)90.3，隨后整體下行，在2025年4月出現(xiàn)短暫回升，達(dá)86.5，隨后下行幅度明顯加快，至9月掛牌價(jià)格指數(shù)為78。

??這一方面是因?yàn)榍捌趦r(jià)格較為堅(jiān)挺的板塊和項(xiàng)目，在2025年下半年打開了價(jià)格調(diào)整空間；另一方面也是受一手房優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市影響，出于優(yōu)化資產(chǎn)配置和提升居住環(huán)境等訴求，更多二手房東選擇以價(jià)換量，加快促成房源成交。

從上海高頻交易小區(qū)漲跌價(jià)情況來看，近一年來，2025年8月是上海高頻交易小區(qū)成交價(jià)格上漲比例最少的一個(gè)月，僅41%小區(qū)上漲。進(jìn)入9月，這一局面有所改善房價(jià)上漲的高頻交易小區(qū)占比升至45%，從絕對(duì)數(shù)量看，9月房價(jià)上漲的高頻交易小區(qū)達(dá)233個(gè)，較8月環(huán)比增加21%。

??對(duì)比成交及掛牌價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，9月上海二手房議價(jià)空間從8月的19%進(jìn)一步收窄至15%，創(chuàng)近一年新低，掛牌價(jià)中的“水分”被快速擠出。

??這說明，目前議價(jià)空間越來越小，供求雙方對(duì)于價(jià)格的判斷正在進(jìn)一步趨于一致。

??2025年9月上海房價(jià)能走出止跌趨勢(shì)，核心在于剛需類小區(qū)房價(jià)的上漲。

??8月25日上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，核心內(nèi)容共五點(diǎn)：一是，符合條件的家庭，外環(huán)外不再限制購房套數(shù)；二是，單身人士買房將迎來重大利好，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；三是，公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬元，且允許公積金“又提又貸”；四是，商貸不再區(qū)分首套二套，統(tǒng)一利率水平；五是，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，非戶籍首套免房產(chǎn)稅，二套人均60平方米以下免稅。

??從“825”新政內(nèi)容來看，首先激活了剛需群體的購房需求，其次降低了購房成本，這使得二手房市場交易活躍度顯著提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年9月總價(jià)200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為46.56%，環(huán)比上升2.79pcts，同比上升7.51pcts；成交面積段中70平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，9月成交套數(shù)占比在40%以上。

從成交區(qū)域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，如上海金山區(qū)和奉賢區(qū)在9月成交套數(shù)占比排全市前2位，其中奉賢區(qū)成交占比達(dá)5.05%，環(huán)比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山區(qū)成交占比達(dá)4.2%，環(huán)比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月全上海有47%的剛需小區(qū)房價(jià)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加6個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，改善類小區(qū)房價(jià)上漲占比為42%，雖較上月提升4個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于剛需類小區(qū)。

??從租賃回報(bào)率來看，9月成交套數(shù)10套以上且房價(jià)上漲的二手房小區(qū)共58個(gè)，其中租賃回報(bào)率（每平方米年租金/每平方米房價(jià)）在2-3%之間的有27個(gè)，大于3%的有15個(gè)。

??一般而言，租賃回報(bào)率達(dá)到2%是止跌的最重要指標(biāo)，9月成交套數(shù)10套以上且房價(jià)上漲的二手房小區(qū)中有82%小區(qū)“止跌”。

分區(qū)域來看，租賃回報(bào)率2%以上小區(qū)同樣大多在城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，如寶山、金山、松江等。這也進(jìn)一步印證了剛需是推動(dòng)房價(jià)止跌的核心力量。

??整體來看，當(dāng)前上海二手房市場受“825”新政效應(yīng)影響，整體成交向城市近遠(yuǎn)郊聚焦。

??雖然掛牌價(jià)仍呈下行趨勢(shì)，但整體議價(jià)空間也在進(jìn)一步收窄，供求雙方對(duì)于價(jià)格的判斷正在進(jìn)一步趨于一致，剛需市場開始呈現(xiàn)止跌趨勢(shì)。

??短期內(nèi)“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)，但不同板塊間開始出現(xiàn)顯著漲跌差異，如9月南橋、三林、金橋、松江新城等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)成交價(jià)下跌，而同期共富共康、金山新城、周康等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)房價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲。

??未來，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量，剛需小區(qū)將受小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等綜合因素影響，各板塊與小區(qū)之間或難以形成統(tǒng)一的價(jià)格走向。