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??上海房地產政策動態

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??2025年第三季度，上海市對住房限購、住房信貸、公積金政策、“好房子”建設等政策作出重要調整。具體來看：

??8月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整上海房地產政策措施的通知》，涵蓋調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸及完善個人住房房產稅等政策內容。其中在住房限購方面，明確符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數；在個人住房信貸方面，取消首套住房和二套住房貸款利率區別等。

??9月19日，上海市對個人住房房產稅試點有關政策進行優化調整，持有上海市居住證并在上海市工作生活的符合國家和上海市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購房人新購住房且屬于家庭首套的，暫免征房產稅；新購第二套及以上住房的，合計計算家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，暫免征房產稅，超出部分按原政策計征；持有上海市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算征收房產稅，待持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和面積在上海市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。同日，上海市青浦區發布《青浦區落實房地產新政促進房地產市場平穩健康發展工作措施》提出，外省來滬人員社保或個稅繳納未滿1年，只要本人及家庭在滬無房，即可通過人才綠色通道申報購房資格，涵蓋新房與二手房。

??9月26日，上海市規劃與自然資源局印發《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》，對新建住宅公共設施、建筑限高、外立面、架空層、陽臺面積等作出明確規范要求，主要涉及鼓勵沿城市生活性街道新增對外開放的文化、娛樂、商業等公共服務設施，鼓勵外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料，可局部提高建筑高度等。

??上海土地市場交易情況

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??2025年前三季度，上海土地市場通過招拍掛轉讓90宗地塊，土地成交金額約1075.61億元，同比上升30.90%，成交樓板價34046元/平方米，同比上升51.99%，平均成交溢價率19.33%，比上年同期上升11.32個百分點。同比來看，前三季度土地市場成交規模上升，土拍熱度維持在高位，熱門區域成交樓板價創新高。

??2025年第三季度，上海完成了第六批次和第七批次集中供地交易活動。在第六批次集中供地中，8宗地塊全部成交，總成交金額289.57億元，7宗地塊溢價成交，1宗地塊底價成交，平均溢價率22.33%。第七批次集中供地中，5宗地塊全部成交，總成交金額111.16億元，3宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交，平均溢價率12.66%。整體土拍熱度持續，持續供應優質地塊，房企拿地態度積極。

??核心地塊土拍溢價率與成交樓板價均有突破

??2025年前三季度，上海經歷七批次集中土拍，共出讓32宗涉宅地塊，最少的二批次僅供應1宗，最多的六批次供應8宗。有25宗地塊溢價成交，超過三成地塊溢價率高于30%，虹口區、浦東新區、靜安區、楊浦區等區域高溢價地塊頻現。成交總價最高的為第一批次拍出的虹口區C080302單元hk329-11地塊，總價約89.64億元；成交樓板價最高的是第六批次土拍的徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊；溢價率最高的為第六批次土拍的虹口區北外灘地區hk315-11地塊。9月11日，上海發布第八批次地塊出讓公告，共推出6宗地塊，現場交易會定于2025年10月20日舉行。

??第六批次集中土拍中，出讓的8宗地塊分別位于浦東新區、虹口區、閔行區、徐匯區、普陀區、奉賢區、靜安區、青浦區八個行政區。浦東新區PDP0-0405單元C-02C-01地塊有7位競買人參與競拍，經過62輪競價后進入競高品質建設指標階段，最終由中旅投資和招商蛇口聯合體競得，成交樓板價52360元/平方米，溢價率40%，裝修標準4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社區公共服務設施，以及約0.7%的人才房。虹口區北外灘地區hk315-11地塊有7位競買人參拍，因觸發“高品質建設”指標上限而進入第二輪競價，最終由綠城中國競得，成交樓板價126577元/平方米，溢價率46.33%，溢價率創上海公開土拍市場新高。閔行區莘莊社區02單元06-05地塊有4位競買人參與競拍，經過78輪競價后2家競買人進入競高品質環節，最終由安徽省高速地產集團有限公司競得，成交樓板價56247元/平方米，溢價率為30%，地塊須配建養老服務設施300平方米，中小套型比例30%。徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊，共有3位競買人參與競拍，經過28輪競價，由民企上海祺祥旺宇置業有限公司競得，成交樓板價200257元/平方米，樓板價創全國土地單價新高，溢價率22.38%。普陀區W060401單元A03D-01、A03D-03地塊由中海競得，成交綜合樓板價58823元/平方米，溢價率為14.17%。奉賢區奉賢新城04單元14-04地塊由國貿、象嶼、天安、武漢清能瑾誠置業聯合體競得，成交樓板價24595元/平方米，溢價率11.8%。靜安區C050202單元053-b-1地塊有4位競買人參與競拍，經過34輪競價由中海競得，成交樓板價90390元/平方米，溢價率為10.10%。青浦新城多用途組團用地由聯發以底價競得，成交綜合樓面價14925元/平方米。

??第七批次集中土拍中，出讓的5宗地塊分別位于楊浦區、閔行區、普陀區、寶山區、青浦區五個行政區。楊浦區N090601單元I4-01地塊有9位競買人參與競拍，為此次土拍中熱度最高的地塊，在經過75輪競價后由潤皋置業和中鐵置業聯合體競得，成交樓板價92225元/平方米，溢價率28.09%。閔行區MHC10402單元24A-06A地塊有3位競買人參與競拍，最終由長江精工競得，成交樓板價36649元/平方米，溢價率11.19%。普陀區W060401單元A03B-04、A03B-05地塊有3位競買人參與競拍，最終由上海城建競得，成交樓板價79324元/平方米，溢價率12.79%。寶山區BSP0-2102單元宅地組合地塊與青浦區QPC1-0009單元75-04地塊底價成交，分別由建發、宇誠集團競得，成交樓板價分別為21300元/平方米、15505元/平方米。在三季度兩次集中土拍中，核心地塊熱度不減，預計這些地塊將帶來新一輪高品質宅地供應，將土地市場熱度持續傳導到樓市，助推新房價格水平保持平穩。

??民企拿地積極性提升，為市場帶來新活力

??近年來，上海土地市場由央國企占據主導地位，但民營房企的參與度在不斷提高。上半年，大華集團、龍湖等民營房企均有所收獲，龍湖在第一批次土拍中競得的奉賢新城地塊，大華集團在第三批次及第五批次土拍中分別競得靜安大寧地塊及青浦徐涇地塊。三季度祺祥旺宇置業、宇誠集團兩家民營房企首次參與上海土地市場，民營房企的積極入局反映出企業對市場止跌企穩的信心有所提升。整體來看，在上海集中土拍中，國資房企積極參與并頻頻落子核心區域，面向改善性住房需求，打造配套齊全的品質社區。民營房企布局外圍板塊，選擇總價相對較低的地塊先進入上海市場積累經驗，形成品牌影響力，為后續深耕做鋪墊。央國企與民營房企共同參與，多元化的競拍主體有助于推動土地市場健康發展。

??上海新建商品住宅市場發展情況

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??2025年第三季度，上海新建商品住宅供需規模同環比不同程度下降。其中，新建商品住宅供應面積同比下降19.02%、環比下降22.32%；成交面積同比下降18.29%、環比下降25.02%；成交均價同比增長8.5%、環比增長1.5%。季度內新建商品住宅供需比為1.06，季末商品住宅庫存量較上一季度末小幅增加。

??新建商品住宅供應面積縮量，五大新城及郊區新增供應占比降至51.56%

??2025年第三季度，上海新建商品住宅供應縮量。據網上房地產數據，三季度，上海共96個新建商品住房項目披露上市計劃，與上季度持平；可供應面積約140.94萬平方米，環比下降10.2%；合計房源10738套，環比下降13.9%。據CRIC統計數據，2025年第三季度，上海商品住宅累計供應面積131.56萬平方米，同比下降19.02%、環比下降22.32%；累計供應房源10150套，同比下降18.83%、環比下降25.52%。

??從項目入市情況來看，當季上海共有90個項目入市，累計推售房源10248套。從區域分布來看，當季上海新建商品住宅供應規模前五位依次是浦東、寶山、靜安、嘉定、閔行，供應面積依次為31.6萬平方米、23.2萬平方米、12.2萬平方米、12.2萬平方米、10.1萬平方米。五大新城及郊區新建商品住宅供應占全市當季新建商品住宅供應總量比重約51.56%，較上一季度下降約2.74個百分點。

??新建商品住宅成交面積同環比雙降，季末成交增長顯著

??三季度，上海新建商品住宅成交面積約124.55萬平方米，同比下降18.29%、環比下降25.02%；成交套數9733套，同比下降23.22%、環比下降28.43%；成交均價約82970元/平方米，同比增長8.5%、環比增長1.5%。從月度成交數據來看，7-9月新建商品住宅成交面積依次為37.49萬平方米、32.03萬平方米、62.05萬平方米。

??具體到項目來看，當季90個入市項目中，14盤觸發積分制，觸發率約12.3%，較上一季度提升約3.3個百分點；“日光盤”14個，占入市項目的15.6%，較上一季度下降約8.9個百分點；開盤或加推當天去化率低于30%的樓盤34個，占入市項目的27.9%，較上一季度下降約14.6個百分點。熱點商品住宅項目中，位于閔行春申板塊的景香苑以174668平方米位居當季上海商品住宅項目成交面積首位，位于徐匯龍華板塊的綠城潮鳴東方以220729元/平方米位居當季上海商品住宅成交均價首位，位于黃浦豫園板塊的嘉里金陵華庭以86.69億元位居當季上海商品住宅成交總金額首位

??五大新城及郊區成交占比升至54.1%，總價1000萬以上產品成交面積占比提升至40.2%

??從成交區域來看，根據CRIC統計數據，當季上海新建商品住宅成交面積前五位依次為浦東、寶山、閔行、嘉定、黃浦，成交面積依次為28.44萬平方米、15.41萬平方米、11.82萬平方米、10.13萬平方米、9.56萬平方米。五大新城及郊區新建商品住宅成交面積占全市當季新建商品住宅成交面積的54.1%，占比較上一季度提升約3個百分點。

??從成交結構來看，面積段分布方面，90～110平方米產品依然是當季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約41.43萬平方米，約占總成交面積的33.3%，隨后依次是110～130平方米產品、200平方米以上產品，成交面積占比分別為17.3%、15.1%。價格段方面，總價1000萬以上產品是當季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約50.02萬平方米，約占總成交面積的40.2%，環比提升0.8個百分點；隨后依次是500萬～700萬產品、300萬～500萬產品，成交面積占比分別為18.3%、17.8%。

??從成交價格來看，根據CRIC統計數據，當季上海新建商品住宅成交均價約82970元/平方米，同比增長8.5%、環比增長1.5%。其中，黃浦、長寧、靜安、虹口、徐匯分列成交均價前五位，成交均價依次為193998元/平方米、150574元/平方米、146052元/平方米、140557元/平方米、125702元/平方米；在成交均價漲跌幅方面，浦東、松江、靜安、虹口、黃浦同比漲幅居前，漲幅分別為35.2%、14.4%、12.0%、9.2%、4.8%，普陀、長寧、徐匯、楊浦、金山成交均價同比跌幅居前，跌幅分別為10.0%、9.9%、7.0%、4.0%、3.4%。

??全市商品住宅存量小幅增加，崇明、奉賢、金山去化壓力較大

??三季度，上海新建商品住宅供需比約1.06。截至2025年9月末，上海新建商品住宅存量約742.03萬平方米，較2025年第二季度末增加約7.0萬平方米；去化周期約14.2個月（以近6個月商品住宅平均銷量計算，下同）。其中，浦東、奉賢、松江庫存規模位居前三位，依次約170.4萬平方米、72.2萬平方米、66.9萬平方米，去化周期分別約13.0個月、40.4個月、22.9個月。崇明商品住宅庫存規模約31.8萬平方米，但由于銷售端持續承壓，去化周期高達54.5個月，庫存壓力顯著；長寧庫存量最少，約1.7萬平方米。

??上海二手住宅市場發展情況

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??2025年第三季度，上海二手住宅市場熱度略有下降，成交面積、成交套數及成交均價環比均出現下跌，但成交面積、成交套數同比仍保持增長。成交區域主要集中在浦東及郊區，成交產品延續以中小戶型、中低總價的剛需類為主。

??二手住宅成交面積、成交套數及成交均價均環比下降

??三季度，上海二手住宅累計成交面積450.1萬平方米，同比增長12.0%、環比下降10.0%；累計成交套數52555套，同比增長11.5%、環比下降10.3%；成交均價38132元/平方米，同比下降5.8%、環比下降6.7%；成交總金額約1716.2億元，同比增長5.6%、環比下降16.0%。

??季度內二手住宅市場成交量持續增長，成交均價持續下滑

??季度內，上海二手住宅市場呈現出較為明顯的“以價換量”特征。具體來看：

??供應方面，據中國城市二手房指數發布報告顯示，7-9月，上海市二手住宅掛牌量指數先降后升，掛牌價指數持續下跌，其中，掛牌量指數環比分別下跌7.2%、下跌4.3%、上漲22.9%，掛牌價指數環比分別下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.5%。

??成交方面，根據CRIC統計數據，7-9月，上海二手住宅成交面積依次為146.3萬平方米、150.7萬平方米、153.1萬平方米，成交套數依次為1.69萬套、1.76萬套、1.80萬套，成交均價依次為38874元/平方米、38155元/平方米、37400元/平方米。季度內上海二手住宅成交面積、成交套數持續增長，成交均價持續下滑。

??成交區域主要集中在浦東及郊區，總價500萬元以下產品成交占比達73.5%

??據CRIC統計數據，從區域分布看，當季上海二手住宅成交規模前五位依次為浦東、閔行、寶山、松江、嘉定，成交面積依次為97.1萬平方米、48.0萬平方米、43.9萬平方米、37.0萬平方米、31.7萬平方米；成交均價前五位依次為黃浦、徐匯、長寧、靜安、虹口，成交均價分別為90333元/平方米、68178元/平方米、65093元/平方米、54214元/平方米、46540元/平方米。

??從成交總價款來看，當季上海二手住宅成交主要集中在總價500萬以下產品，此類房源成交面積共計330.9萬平方米，占總成交面積的73.5%。其中，總價200萬以下產品成交面積最多，約157.8萬平方米，占總成交面積的35.1%。從成交房源面積段來看，當季上海二手住宅成交主要集中在50～130平方米面積段產品，此類房源成交面積共計316.2萬平方米，占總成交面積的70.2%。其中，70～90平方米面積段產品成交面積最多，約106.5萬平方米，占總成交面積的23.4%。總的來看，當季上海二手住宅成交仍以中低總價、中小戶型的剛需類產品為主。