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??滬杭蓉等供應(yīng)“量跌質(zhì)增”或能維持去化熱度但對(duì)成交規(guī)模提升有限。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點(diǎn)

??2025年以來地市延續(xù)止跌企穩(wěn)走勢(shì)，成交面積累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄持穩(wěn)，成交金額累計(jì)同比正增，一二線韌性顯著好于三四線。為了更好的分析地市止跌企穩(wěn)對(duì)樓市新房供求影響，我們選擇了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金額居前的重點(diǎn)城市，短期來看這些城市樓市熱度同樣居前，究竟地市成交放量會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣影響？又能否緩解城市供應(yīng)短期問題呢？ 

??01
前8月土地成交止跌企穩(wěn)，京滬深杭鎬等土地成交金額斷層領(lǐng)先（本節(jié)有刪減）

??（一）前8月300成土地成交金額同比增9%，一二線顯著好于三四線

??2025年整體地市延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前8月300城土地成交面積為38982萬(wàn)平方米，累計(jì)同比降幅收窄持穩(wěn)10%左右。成交金額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正2025年前8月300城土地成交金額為13128億元，同比增長(zhǎng)9%。

??分能級(jí)來看，一二線韌性顯著好于三四線：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前8月成交金額、成交均價(jià)同比增幅均超2成，溢價(jià)率均在10%以上，較去年同期穩(wěn)中有增。三四線暫未止跌，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率較去年同期仍降0.2pcts。

??（二）滬杭京蓉鎬等前8月土地成交金額占全國(guó)37%（本節(jié)有刪減）

??從重點(diǎn)城市地市表現(xiàn)來看，上海、杭州、北京、成都、西安等在成交金額上排名居前，前8月招拍掛土地成交金額均超350億元，其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投資熱情居高不下，究其原因，與京滬杭蓉等樓市行情短期高熱不退密切相關(guān)，“以銷定產(chǎn)”模式下倒逼房企更加積極補(bǔ)倉(cāng)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??02
滬蓉杭預(yù)期供應(yīng)同比顯著回落，2025年四季度為項(xiàng)目集中入市高峰（本節(jié)有刪減）

??（一）過去三年京杭等半數(shù)項(xiàng)目拿地半年內(nèi)即可開盤，成都周轉(zhuǎn)速度較慢（略）

??（二）8月末杭州2025年成交地塊6成以上已開工，西安開工率不足15%

??在梳理完重點(diǎn)五城過去三年土地平均拿地到銷售情況后，我們對(duì)2025年拿地地塊動(dòng)工情況進(jìn)行了細(xì)分，可以看出，截止2025年8月末，杭州項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較快，2025年成交地塊中已有6成以上地塊進(jìn)入了開工階段，上海次之，部分開工和全部開工累計(jì)占比也在5成左右，而西安2025年成交地塊中近9成尚未開工，整體開工率偏低。西安開工率偏低與短期內(nèi)新房市場(chǎng)成交萎靡密切相關(guān)，開發(fā)房企多將精力聚焦于銷售端，主動(dòng)延緩宅地開發(fā)進(jìn)度，以避免樓市供應(yīng)過剩。

??（三）重點(diǎn)5城未來9個(gè)月預(yù)期新增供應(yīng)1944萬(wàn)平，蓉杭同比降幅超4成

??根據(jù)重點(diǎn)5城當(dāng)前項(xiàng)目開工情況和過去三年從項(xiàng)目拿地到首開時(shí)間推算，重點(diǎn)5城2025年前8月成交地塊預(yù)計(jì)入市時(shí)間將橫跨2025年四季度-2026年上半年，未來預(yù)期新增商品住宅供應(yīng)面積1944萬(wàn)平方米，同比下降29%。

??分城市來看，成都、西安供應(yīng)規(guī)模約500萬(wàn)平方米，北京、上海、杭州基本保持在300萬(wàn)平方米左右，而從同比變化情況來看，成都、杭州縮量顯著，同比降幅均超40%，上海降幅為28%，北京、西安基本與去年同期持平。

??（四）滬杭蓉2025年四季度項(xiàng)目集中入市占比過半，京鎬集中明年上半年 

??而從重點(diǎn)5城2025年前8月成交地塊預(yù)期入市節(jié)奏來看，剔除了目前已經(jīng)上市的部分地塊，預(yù)判2025年三季度-2026年上半年各城市大體新房供應(yīng)節(jié)奏，可以看出如下特征：

??一是成都、杭州、上海2025年四季度仍是供應(yīng)高峰，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比超50%，其中杭州占比超7成，值得關(guān)注的當(dāng)屬上海、杭州，因2025年以來整體項(xiàng)目開工進(jìn)度加快，2025年前8月成交地塊預(yù)期都將在2026年一季度之前上市，若后續(xù)無(wú)新的宅地出讓，新房供應(yīng)還將持續(xù)告急。

??二是北京預(yù)期供應(yīng)高峰在2026年一季度，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比為43%。

??三是西安受樓市低迷行情影響，2025年以來入市節(jié)奏持續(xù)放緩，預(yù)期供應(yīng)高峰將集中在2026年上半年，而且從變化趨勢(shì)來看，呈現(xiàn)出逐個(gè)季度遞增的特征。

??03
京滬杭等核心區(qū)加速供貨，預(yù)期供應(yīng)仍以剛需、剛改產(chǎn)品為主（本節(jié)有刪減）

??（一）北京海淀、上海閔行、杭州錢塘、蕭山、西湖為供應(yīng)主力片區(qū)（略）

??（二）蓉鎬杭以剛需為供應(yīng)主力，上海剛需、中高改產(chǎn)品“兩頭翹”

??為了更好的分析重點(diǎn)5城2025年四季度-2026年上半年預(yù)期新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次情況，我們以涉宅用地單個(gè)地塊成交樓面價(jià)作為切入點(diǎn)，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對(duì)每宗地塊的售價(jià)進(jìn)行了預(yù)估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：

??1、假定2025年前8月成交涉宅地塊都將在未來1年內(nèi)形成有效供應(yīng)。

??2、考量到新房房?jī)r(jià)漲幅趨緩，故以2025年前8月各城市新房成交均價(jià)作為錨點(diǎn)。

??3、每一宗宅地的未來入市價(jià)格，根據(jù)全市已入市宅地的地價(jià)房?jī)r(jià)比推理。

??4、根據(jù)未來入市的新房供應(yīng)房源的單價(jià)端結(jié)構(gòu)，將入市產(chǎn)品分為

??剛需（預(yù)售價(jià)格小于城市均價(jià)的0.8倍）、

??剛改（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的0.8倍，小于城市均價(jià)的1.2倍）、

??中改（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的1.2倍，小于城市均價(jià)的1.8倍）

??高改豪宅（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的1.8倍）四個(gè)檔次。

??若2025年四季度年開工工期和拿證速度無(wú)延遲，可順利入市，那不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大體呈現(xiàn)出如下特征：

??從上表可以看出，北京預(yù)期新增供應(yīng)中仍以剛改產(chǎn)品為主力，占比高達(dá)46.9%，而上海、成都、杭州、西安基本以剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力，其中成都、杭州、西安剛需產(chǎn)品占比過半，西安高達(dá)62.2%。值得關(guān)注的是上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近2成，高端供應(yīng)相對(duì)充裕，也為豪宅市場(chǎng)成交放量提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??04
預(yù)判：滬杭蓉等供應(yīng)“量跌質(zhì)增”或能維持去化熱度但對(duì)成交規(guī)模提升有限（本節(jié)有刪減）

??（一）杭州主力供求區(qū)域匹配度較高，滬蓉部分區(qū)域存在供需錯(cuò)配（略）

??（二）蓉杭鎬剛需產(chǎn)品存在供過于求，杭州剛改、成都中改或存供不應(yīng)求

??而從產(chǎn)品檔次來看，我們按照上文劃分的剛需（預(yù)售價(jià)格小于城市均價(jià)的0.8倍）、剛改（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的0.8倍，小于城市均價(jià)的1.2倍）、中改（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的1.2倍，小于城市均價(jià)的1.8倍）和高改豪宅（預(yù)售價(jià)格大于等于城市均價(jià)的1.8倍）四個(gè)檔次，對(duì)于重點(diǎn)5城2025年前8月不同單價(jià)段成交面積進(jìn)行劃分，降預(yù)期新增供應(yīng)占比和2025年前8月成交面積占比進(jìn)行對(duì)比，可以看出，不同城市還是存在一定的差異化特征：

??北京剛改產(chǎn)品或存在供應(yīng)過量問題，而中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)不足。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，剛需、高改豪宅產(chǎn)品供需基本匹配，占比接近。而剛改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)占比46.86%顯著高于成交占比31.62%，而中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)占比15.63%顯著低于成交占比25.51%，存在一定程度錯(cuò)配。

??上海預(yù)期供應(yīng)結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)基本匹配，剛需產(chǎn)品存在一定程度的供應(yīng)過量問題，高改產(chǎn)品或因供應(yīng)持續(xù)放量，成交出現(xiàn)小幅疲軟跡象。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，剛改和中改產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)基本匹配，占比接近，而剛需預(yù)期供應(yīng)占比僅為34.26%顯著小于成交占比46.84%，而高改豪宅預(yù)期供應(yīng)占比達(dá)到17.56%，略高于成交占比9.21%，因豪宅產(chǎn)品持續(xù)放量，或?qū)?dǎo)致上海高端市場(chǎng)迎來階段性成交疲軟行情。

??成都高端中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)嚴(yán)重不足，供不應(yīng)求現(xiàn)象持續(xù)加劇。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，成都剛需和高改豪宅產(chǎn)品存在一定的供過于求，而剛改產(chǎn)品供需相對(duì)匹配，中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)量占比不足15%，而從2025年上半年成交結(jié)構(gòu)來看，成交占比高達(dá)34.46%，預(yù)期后續(xù)供不應(yīng)求也將持續(xù)加劇。

??杭州剛改產(chǎn)品供不應(yīng)求加劇，剛需和高改豪宅產(chǎn)品或?qū)⒋嬖诠┙o過量。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，杭州供需錯(cuò)配主要集中在剛需、高改豪宅和剛改產(chǎn)品，一方面剛需產(chǎn)品、高改豪宅產(chǎn)品存在一定程度供過于求，而剛改產(chǎn)品為杭州2025年前8月成交主力，占比高達(dá)49.07%，而預(yù)期2025年四季度-2026年上半年新房供應(yīng)占比僅為26.41%，存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

??西安剛需產(chǎn)品供給過量，而剛改、中改產(chǎn)品嚴(yán)重供給不足，供需錯(cuò)配較為顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，西安剛需產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)量占比高達(dá)62.22%，而2025年前8月成交占比僅為15.57%。相較而言，剛改產(chǎn)品、中改產(chǎn)品均存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求，預(yù)期也會(huì)對(duì)未來西安成交放量產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

??（三）滬杭蓉供需匹配預(yù)期帶動(dòng)市場(chǎng)熱度維穩(wěn)，京鎬潛在庫(kù)存壓力加劇

??綜合上文重點(diǎn)城市預(yù)期供應(yīng)分區(qū)域、分產(chǎn)品檔次和庫(kù)存、成交匹配度，大體可以得出如下預(yù)判：

??一是上海、杭州、成都等預(yù)期供應(yīng)和成交匹配度相對(duì)較高，但因預(yù)期供應(yīng)量同比持降，對(duì)未來成交放量提振作用有限，但對(duì)于整體市場(chǎng)熱度維穩(wěn)有積極作用。其中杭州區(qū)域匹配度相對(duì)較高，諸如錢塘區(qū)、錢塘區(qū)、蕭山區(qū)、西湖區(qū)、臨平區(qū)既是供應(yīng)主力，同時(shí)成交占比也均在2成以上，剛改項(xiàng)目將出現(xiàn)供不應(yīng)求情況；相較而言，上海、成都預(yù)期新增供應(yīng)區(qū)域基本也是成交熱點(diǎn)片區(qū)，產(chǎn)品檔次放量存在一定程度錯(cuò)配，上海剛需產(chǎn)品存在一定程度的供應(yīng)過量問題，而成都中改項(xiàng)目或?qū)⒚媾R供不應(yīng)求。

??二是北京、西安兩城庫(kù)存消化周期偏高，均大于20個(gè)月，預(yù)期供應(yīng)放量也將造成一定的庫(kù)存積壓。從區(qū)域來看，供給放量區(qū)域基本上短期均呈現(xiàn)供求持穩(wěn)，去化周期也基本都在15個(gè)月以上。從產(chǎn)品檔次來看，北京剛改產(chǎn)品或存在供應(yīng)過量問題，而中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)不足；西安剛需產(chǎn)品供給過量，而剛改、中改產(chǎn)品嚴(yán)重供給不足，供需錯(cuò)配較為顯著。