市場報告克而瑞研究中心 2025-09-30 09:23:57 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-09-30
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??業績、融資
??業績：整體繼續筑底，三成百強房企業績同比增長
??融資：前三季度融資同比下降30%，多家房企債務重組成功
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??陸業績篇
??整體繼續筑底，三成百強房企業績同比增長
??2025年前三季度房企整體業績延續筑底態勢，部分企業業績大幅回暖。1-8月百強房企中累計業績同比增長的企業占比為31%，其中同比增幅大于20%的企業數量占到23家。整體來看，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加房企庫存壓力的持續增長，企業銷售整體仍面臨著較為嚴峻的挑戰，房企仍需積極應對。
??總結
??01
??企業銷售整體繼續筑底
??但短期復蘇動能不足
??2025年前三季度房地產市場延續筑底態勢，房企銷售整體保持低位運行。1-8月行業百強房企累計銷售操盤金額20708.8億元，同比減少13.1%；全口徑金額22287.6億元，同比減少13.8%。
??整體來看，雖然年初兩會政府工作報告將“穩住樓市”首次寫入總體要求，房地產政策面持續優化、釋放利好，但是房企推盤積極性整體仍相對較低，供應端供給約束依舊較為明顯，同時客戶觀望情緒依然濃厚，短期復蘇動能不足。
??02
??TOP10門檻有所回升
??TOP100中民營房企數量多但發展艱難
??2025年1-8月全口徑銷售額TOP10房企銷售全口徑金額門檻值705.3億元，同比提升8.3%，是唯一一個入榜門檻有所回升的梯隊。其他梯隊的門檻值則仍在降低，其中TOP100房企門檻同比降低了30%至43.8億元，是各個梯隊中降幅最大的。
??從各梯隊房企的性質分類來看，2025年1-8月全口徑銷售額TOP100房企中民營房企為45家，相較于2024年全年減少了2家。TOP10房企中民營房企僅有1家，越靠后的梯隊民營房企占比越高。在房地產低迷，且房企流動性危機仍在持續的背景下，資本更傾向于投資較為穩健的國央企和大型房企，而大多數的民營房企則受困于資金問題發展艱難。
??03
??三成百強房企業績同比增長
??部分企業業績大幅回暖
??從企業具體表現來看，2025年1-8月百強房企中累計業績同比增長的企業有31家，其中同比增幅大于20%的企業數量有23家。整體業績止跌回穩，部分企業業績大幅回暖。TOP50房企中陸家嘴、能建城發和浦開集團的業績同比增幅超過了100%，此外邦泰集團、中旅投資、深業集團、鴻榮源、中建東孚和中建智地的增幅也超過了50%。
??值得注意的是，從企業性質來看央國企中業績增長的企業占比相對較高。根據數據統計，央企和國企中業績增長的企業占比都達到了48%。相較之下，混合所有制房企銷售全面減少，民營房企中銷售增長的也只有21%。
??而從各個梯隊來看，TOP11-30梯隊的房企中業績增長的房企數量達到了40%，是各個梯隊中業績增長企業占比最高的。TOP10中有3家企業的業績增長，僅有金茂的增幅超過了20%，達到了25.7%。
??展望
??04
??市場仍將延續筑底行情
??房企仍需積極應對
??當前，市場整體延續筑底調整的態勢，隨著地方政策面不斷優化，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，持續向購房者釋放利好信號，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加房企庫存壓力的持續增長，企業銷售整體仍面臨著較為嚴峻的挑戰。
??中短期來看，京滬深杭蓉等核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，市場熱度變化與新盤供應量和質密切相關，加之樓市調控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩；部分二線城市則有可能呈現出弱復蘇走勢，購房信心逐步修復。在此背景下，房企仍需積極推盤、做好營銷，為接住“流量”做好準備。同時，把握結構性機會，挖掘不同城市、不同購房群體的結構性需求，以產品創新和升級迭代迎合購房偏好的轉變，在核心區位開發具有優質配套、價格實惠、產品力佳的復合優勢類項目取得市場優勢地位，從而安全穿越此輪危機。
??柒融資篇
??前三季度融資同比下降30%
??多家房企債務重組成功
??總結
??融資規模仍處低位，各類房企發債成本分化
??01
??2025年實施更積極的財政政策
??發改委放寬REITs擴募范圍
??2025年，房地產政策仍保持寬松基調，在3月的兩會政府工作報告中，指出實施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時降準降息”，以及“實施更加積極的財政政策”。從全年的房地產融資政策來看，一方面通過房企白名單政策，打通保交付和保障房的貸款資金循環，同時在存量土地方面鼓勵通過收儲盤活閑置土地，而在商業地產領域則推動公募REITs來釋放更多沉淀資金。
??在融資協調機制方面，2025年1月12日，金融監管總局召開2025年監管工作會議，指出2024年是金融監管總局全面履職的第一個完整年度，全年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。5月7日，金融監管總局局長李云澤于國新辦新聞發布會透露，房地產“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。
??同時，在存量收儲方面，2025年3月5日，據十四屆全國人大三次會議政府工作報告，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。9月11日，自然資源部在國務院政策例行吹風會上表示，要推動城鎮低效用地騰退和主動退出，推進國有企事業單位存量土地的盤活利用，鼓勵采取市場化方式來盤活存量閑置土地。
??與此同時，基礎設施REITs工作也在穩步推進。9月12日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，明確放寬已上市REITs擴募資產范圍，明確支持已上市基礎設施REITs新購入行業內同類項目，也可延伸至具有關聯性的不同行業領域項目。9月19日，商務部聯合國家發展改革委、財政部等九部門發布《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明確將社區商業基礎設施納入REITs優先支持范圍。
??02
??前三季度融資總量同比下降30%
??境內債券成本下降至2.57%
??2025年前三季度，房企融資仍然呈現收縮態勢。前三季度，融資規模達3072億，同比下降30%。其中第三季度融資1145億，環比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。
??從企業的債券類融資成本來看，2025年前三季度的境外債券融資成本為8.95%。2025年2月綠城中國發行了一筆2028年到期的3.5億美元的優先票據，利息高達8.45%；而6月新城發展發行3億美元境外債，利率高達11.88%。目前僅極少數房企有在境外發行債券的情況，發行利率均相對較高，主要還是為了借新還舊。
??上半年境內債券融資成本進一步下降至2.57%，較2024年全年繼續下降了0.34個百分點。境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環境開始寬松，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的招商蛇口、中交地產、美的置業等等。2025年前三季度，整體新增債券類融資成本為3%。
??03
??境內債權融資占比達69%
??境外債權融資占比上升至15%（略）
??04
??央國企新增融資占比仍達85%
??各類企業發債成本持續分化（略）
??05
??近20家整體或部分實現債務重組
??重組成功到正常經營仍需時日（略）
??展望
??2025年三季度是償債高峰
??公募REITs助力房企由重至輕
??從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4829億，而發行規模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5342億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1600億元。由于近年來，房企債券發行規模下滑明顯，2026年房企整體的債務到期規模也明顯下降，其中2026年一季度到期約1298億，三季度到期1170億。
??值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。目前不少房企已經試水公募REITs或積極籌備發行。從中期業績會及財務年報中的表態來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規模。
??如華潤置地管理層在業績會中表示，未來華潤置地購物中心將保持每年6個左右的開業節奏，2025年下半年將開業4座。購物中心數量的增加，也為華潤置地商業REIT未來擴募提供了充足的資產儲備。進入2025年以來，華夏華潤商業REIT已連續兩次宣布進行擴募。首次是2025年3月，擴募資產為蘇州昆山萬象匯（目前仍在審理）；第二次擴募是2025年7月，項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，也在過審當中。目前，華夏華潤商業REIT總市值已首破百億元，位處消費基礎設施REITs首位。華潤置地首席財務官郭世清表示，目前正積極推進公募REIT常態化擴募，“計劃未來做到300億到500億的規模。看監管的審批，我們的資產還是很充足的，計劃平均每年推出的規模大概在50億到100億元之間。”
??當前房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。
??除此之外，對于開發業務而言，出險房企的首要任務仍是與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。未出險房企，需要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
