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仲量聯行2025年第三季度北京房地產市場回顧

??北京，2025年10月14日——2025年前三季度，北京市圍繞提振消費、科技創新、深化改革等方面實施了一系列針對性政策，旨在推動經濟平穩健康運行。“北京辦公樓市場發展進入新常態，區域間租金壁壘的打破增強了跨區域流動性。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來整體北京商業地產市場全面的承壓，但各方業主正回歸理性，積極構建多元化運營策略，尋求‘第二增長曲線’，以提升核心競爭力，穿越市場周期。”

??2025年第三季度，北京辦公樓市場增量需求持續疲軟，整體市場將維持對租戶方有利的環境。投資市場仍由內資買家主導，延續了對零售物業、長租公寓與產業園區的側重。零售地產租金降幅加深，整體市場承壓下不乏IP消費及情緒消費帶來的新增亮點。工業物流市場，多個項目推遲竣工給市場供需關系改善帶來一定緩沖空間。在高端住宅市場，利好政策提振整體市場情緒，改善型需求成為市場主力。

??甲級辦公樓

??全市租賃活躍度持續緩步下行，業主重視樓內現有租戶。由于增量需求相對疲軟，非續租租賃成交仍以搬遷為主，其中1,000平方米以下的面積段為市場主力需求。此外，各子市場租金差異收窄使得區域間搬遷壁壘打破，近期市場錄得若干跨區域租賃需求落地。辦公樓業主愈發重視現有租戶的續租留存，尤其是長期空置率高企或近期去化壓力較大的項目業主，正通過提供更為優惠的續約條款穩定樓內租戶。優質的大面積租戶作為穩定樓內租賃結構的壓艙石，部分業主愿意在續租時為其提供公區重新裝修等附加服務。

??2025年第三季度，全市空置率維持穩定。整體甲級辦公樓市場對外租賃項目空置率環比下降0.3個百分點至15.5%，望京區域的大面積租賃成交做出了主要貢獻。區域內空置壓力較大的項目通過提供更長免租期等激進策略吸引成本至上的租戶入駐，從而在三季度錄得去化。2025年初至今無新增供應入市。在北京這個以存量為主的市場中，中關村等部分區域的存量項目較為老舊，不過，部分近一至兩年入市的項目為這些區域提供了稀缺的全新辦公面積選擇，尤其是在近幾個季度具有競爭力的租賃條款加持下，這些項目去化進程順利。

??租戶承租能力持續下行。租戶對市場租金預期持續走低，其愿意承付的租金總成本下調，近期的搬遷成交除租金單價降低外，往往伴隨著部分面積的縮減。全市租金延續前幾個季度的下行趨勢，環比下降3.2%。由于增量需求有限，整體市場將維持對租戶方有利的環境。租戶將尋求更加靈活優惠的租賃條款，并借助持續低租金環境做出降本提質的搬遷決策。仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“預計整體租金下行趨勢將至少延續至2027年。”

??投資

??2025年第三季度，北京投資市場延續了對零售物業、長租公寓與產業園區的側重。三季度產業園區的交易亮點為康橋生命科學基礎設施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學園。該基金是康橋醫療健康產業設施平臺成功募集并設立的首支人民幣醫療健康不動產基礎設施基金，總規模達9.25億人民幣，引入國際知名保險機構作為戰略投資人，專注投資中國優質生命科學產業基礎設施。

??從買家結構來看，內資、外資買家都展現出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產現金流的安全性與長期資本價值。盡管外資機構對北京大宗交易市場保持密切關注，但在整體經濟不確定性及利率、匯率波動的共同影響下，其決策周期普遍較長，亦或持觀望態度。年初至今，除景順參與的長租公寓交易項目及康橋大興生命科學園交易項目外，未出現其他外資機構參與的交易案例。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場呈現內資主導、聚焦特定細分賽道的特征，絕大多數機構投資人更看重資產的穩定性、安全性以及運營能力。“

??優質零售地產

??整體消費品零售市場顯著承壓，餐飲品牌加速更替，情緒消費熱度持續。1-8月份社會消費品零售總額同比下降5.1%，較2024年同期降幅有所擴大。在餐飲業態大量關店的同時，新的餐飲品牌和品類的開店需求依然在激增，品牌更替加速，行業下沉和內卷加劇。雖然潮玩和戶外類品牌整體開店速度有所放緩，但平均店效仍維持穩定增長。IP消費及情緒消費的熱度持續，高端手機殼頭部品牌Casetify在太古里南區和西單大悅城開出兩家新店，法國小眾皮具品牌Polene中國首店進駐太古里北區，喪葬用品品牌歸從在三里屯區域開出首家實體店，提供獨特的情感釋放體驗空間。此外，IP聯名帶來的情緒價值以及爆款產品席卷下的時尚風潮使很多原本寂寂無聲的品牌強勢崛起。

??市場轉型與調整周期下，全市租金降幅加深。整體經濟的波動性對消費者信心帶來影響，消費潛力釋放受到明顯制約，迫使品牌方的擴張行為更趨保守，在選址和成本預算上持謹慎態度，進而使得業主方在當前的市場環境下做出更多租金讓步。三季度市區市場有效租金環比下降3.5%。“消費結構的轉型必然帶來短期陣痛，加之過去兩年高供應周期下市場競爭壓力攀升，預計市區市場及郊區市場租金的同比跌幅在今年均有加深趨勢。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“運營商為迎合不斷變化的消費趨勢將加速業態及品牌調改，推動零售地產市場價值升級。”

??工業物流地產

??三季度整體租賃活躍度放緩，區域間搬遷型需求占主導。由于現階段業主對于保證續租和留住租戶的意愿較為強烈，市場租賃活躍度較上半年明顯放緩。加之外部環境帶來的需求外遷，以及退租縮租等現象延續，整體市場凈吸納量持續走低。截至三季度，全市整體市場空置率環比上升0.5個百分點至30.1%。雖然增量需求疲軟，區域間以降本為目的的搬遷活動相對活躍，主要由第三方物流和零售類企業等儲藏類需求所驅動，支撐平谷等新興子市場溫和去化。

??當前市場下行周期中，部分新增供應入市節奏放緩。為緩解去化壓力，部分新項目業主選擇推遲竣工；另有業主通過主動提升在建倉庫消防等級等措施以促進租賃，項目交付時間相應延后。

??核心子市場租金大幅縮減帶來區域間價差收縮。三季度，北京物流地產市場平均租金環比下降4.4%。核心子市場租金震蕩較為明顯，順義空港等成熟子市場租金環比降幅均超過5%，區域間租金價差正逐步收縮。紀明表示：“租金調整有利于市場需求潛力的釋放，未來汽車等制造類租戶以及醫藥類企業租戶將成為核心子市場筑底修復的有力支撐。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場供應顯著回落，上半年開盤項目穩定去化。經歷二季度供應高峰后，三季度北京豪華公寓市場進入平穩期，新開盤項目僅240套。政策利好支持新房市場活躍度保持平穩，但受供應減少影響，新房成交量下滑至約790套。上半年入市的新盤保持較好的去化節奏，貢獻了三季度超六成的成交量。

??高品質住房購買門檻持續降低，改善型需求成為市場主力。為把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市場多板塊掛牌量攀升，價格普遍有所回調。開發商同步推出折扣促銷。排除新開盤項目影響后，豪華公寓可比項目新房價格環比下降3.1%，降幅較二季度略有擴大。仲量聯行華北區研究部董事陳晨表示：“隨著美聯儲開啟新一輪降息周期，中國預計也將適時調整利率政策。金融條件改善將推動潛在購房者加快決策，加之大量優質供應提供充足選擇，市場中的改善型住房需求有望進一步釋放。”