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??新房成交絕對量或將延續低位徘徊，基于去年10月基數較高，成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續加劇。

??◎  文/俞倩倩

??9月恰逢“金九”營銷旺季，新房供求迎來穩步放量，但項目去化率環比小幅微降，同比持增，延續高位波動。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？“銀十”預期成色幾何？

??01 9月30城推盤放量下去化率小幅回落至39%，仍處年內高位

??9月市場熱度高位持穩，據CRIC監測數據，30個重點城市9月平均開盤去化率為39%，環比微降3pcts，同比上升10pcts。

??分城市來看，僅長春、東莞、珠海等3城無項目開盤或加推。去化率超6成城市為北京、成都、廈門、長沙和杭州，除了北京、杭州、成都為短期熱度較高城市之外，廈門、長沙主要得益于網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。以廈門為例，同安區的中海環東雲起項目9月末推出了152套房源，去化率高達87%。長沙如是，岳麓區嘉信洋湖錦璽項目9月20日推盤去化率同樣高達8成以上。

??而從變化趨勢來看，環比漲跌參半，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等熱點城市本月去化率小幅回落，仍處4成以上高位波動；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續弱復蘇走勢，本月去化率延續增勢；三是南京、昆明、濟南等9月去化率均不足2成，且環比持降，市場仍延續低迷走勢。

??02 穗蓉渝寧鄭等部分新規/四代宅項目去化居前，項目間持續分化

??目前來看，各地高得房率四代宅、新規項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產品力較強的優質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目。以武漢為例，9月全市共計18次推盤，共計推出2746套，首日去化率為39%。其中新規項目推盤17次，推盤套數占比98%，首日去化率40%；老規范項目推盤1次，推盤套數占比2%，首日去化率僅為5%。

??下表我們羅列了部分9月去化率居前產品力突出的“好房子”項目。可以看出，廣州、成都、重慶、南京、鄭州等城市均有四代宅/新規項目熱銷。典型代表為長沙嘉信洋湖錦璽項目，作為新規時代下的標桿項目，憑借最高120%的得房率火爆出圈，3天認籌721組，客房比2.18:1，搖號開盤去化176套，去化率高達50%。

??不過值得關注的是，隨著各地新規/四代宅產品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以武漢、成都為例，除了去化率高達8成以上的熱銷項目外，不乏滯銷產品，譬如成都近郊區怡湖春曉項目，因開盤價格超2萬元/平在板塊內不具備優勢，清水價格接近板塊精裝價格，開盤去化率僅為45%。再如武漢武昌源著項目，9月2日推售50套，去化率不足3成。

??03 滬杭標桿豪宅去化居前，杭州7萬元+/頂豪入市“越漲越買”

??上海、杭州、嘉興等標桿豪宅入市使得整體市場熱度穩中有增，杭州兩標桿豪宅安琪兒大家、華潤項目入市呈現出“越漲越買”特征。下表我們羅列了9-10月三城熱銷豪宅項目基本情況。

??具體來看，上海頂  級豪宅標桿項目金陵華庭位于黃浦區核心地段，早在今年3月，項目一期158套房源就曾以“3小時售罄，攬金92.34億元”成績震撼市場，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。究其熱銷原因，項目區位核心，配套健全，產品質佳：一方面作為嘉里建設在滬最大規模綜合體，金陵東路片區總體量約67萬平，涵蓋住宅、商業、辦公等多元業態。項目最大特色在于依托歷史風貌推進整體開發，其中騎樓風貌商業街區規模超12萬平，相當于兩個“新天地”體量。另一方面硬件配置上，項目獲得WELL+LEED雙預認證，配置八大人居系統，包括大金U+空調、漢斯希爾凈水系統、旭格三玻兩腔+外層夾膠玻璃等；在空間設計動線上，采用四梯兩戶分層動線，配有13-14平專屬電梯廳實現動線分離，保證居住私密性。此外，項目還規劃了建筑面積約2000平方米的南北獨棟雙會所，涵蓋恒溫泳池、健身空間、私宴廳等多元功能，并通過24小時管家服務等定制化禮遇，構建了完整的服務體系。

??杭州大家詠印明廬和華潤元起觀潮兩個標桿豪宅均在9月相繼入市，繼錦上萬象府后再漲1-1.3萬元/平，較限價漲幅約5成。

??嘉興綠城玫瑰園項目，項目地處姚家蕩片區，定位高層+法式聯排，地段加持+產品稀缺，拿地到首開僅5個半月，排屋備案均價32055元/平，儲藏室均價15800元/平，10月首開，開盤當天去化率便達到79.4%，總銷售額為3.9億元。

??04 鎬蘇鄭榕等部分樓盤加速“以價換量”，特價房等助力去庫存

??而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

??譬如西安部分項目去化依賴降價銷售策略，典型代表為信達鳳熙雲著項目，因項目地處經開區核心地段，加之低價策略1.26-1.36萬元/平，10個點優惠，開盤當天開發商公示保價協議+選房的客戶送產權車位+封包陽臺等強營銷策略，9月加推后去化178套，位列月度項目認購TOP1。再如保利云谷和著項目，9月推出一期20套特價房（最高14個點），同時貝殼點位增加1個點至4.5，刺激項目月度認購47套。

??蘇州9月銷量TOP10中超半數項目因高性價比或以價換量入榜，以城市外圍板塊項目為主，荷岸曉風花園除價格優勢外還有地段和現房優勢；海棠喜舍因9月開盤高性價比+高傭金機制入榜。

??鄭州9月三代住宅特價再度加碼，月供補貼、提傭、送裝修齊上陣，如如：華發峰景灣特價10500元/平沖進銷量前五，9月單月銷量達57套。

??福州9月兩項目“以價換量”效果顯著：陽光城象嶼登云湖洋房目前在售價格13888萬/平，延續8月價格，項目整體社區配套優，環境好，客戶認可度高；鵬湃國公館本月1—8F價格下降2000元/平，且社區園林規劃較好，認購上漲顯著。

??預判10月，我們認為，新房成交絕對量或將延續低位徘徊，基于去年10月基數較高，成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，因其購買力基礎相對雄厚，市場熱度變化與新盤供應量和質密切相關；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續弱復蘇走勢，購房信心逐步修復；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預期整體去化率基本處于不足3成的低位徘徊。值得關注的是，隨著高品質改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉降跡象，并非所有高端住宅都可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情，只有具備核心區位、優質配套、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。