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??剛剛完成境外債重組的佳兆業(yè)集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)集團” ，01638.HK）又有新動向。

??10月16日，廣州市海珠區(qū)政府宣布《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項目實施方案（不含拆補方案）》已獲批復(fù)。該項目改造成本達198.18億元，復(fù)建安置資金總額162.45億元，實施主體被要求按照有關(guān)復(fù)建安置資金要求籌集改造資金，并納入政府監(jiān)管。

??石溪村改造項目的實施主體是廣東佳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣東佳紅”），該公司的兩位股東為佳兆業(yè)集團及廣州本地一家民企。雖然廣東佳紅早在5年前就中標成為了石溪村的改造合作企業(yè)，但受股東的流動性危機影響，項目改造進程緩慢。

??此次再度被確認為實施主體，對佳兆業(yè)集團的融資能力是一大考驗。10月20日，佳兆業(yè)集團有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，石溪村項目一直以來都是該公司重點項目，“公司目前與商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)均有密切溝通，將積極籌措資金推動石溪村項目。”

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??實施主體的身份保住了

??據(jù)悉，早在2009年，石溪村便向地方政府遞交了改造申請，并啟動土地勘測、確權(quán)、房屋測量等數(shù)據(jù)摸查工作。2017年，該項目被納入廣州市2017年城市更新計劃。2020年，《石溪片區(qū)策劃方案》通過廣州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)會議審議。

??2020年底，石溪村宣布公開招標舊村改造合作企業(yè)，要求合作企業(yè)注冊資本不得低于5億元，總資產(chǎn)不低于300億元，凈資產(chǎn)不低于100億元，公告發(fā)布日前5年房屋建筑面積累計竣工驗收100萬平方米以上，并在廣州市范圍內(nèi)取得城市更新舊村改造單一項目，按計容建筑面積計算不少于150萬平方米。

??最終廣東佳紅以89.87%的同意率中標。廣東佳紅由佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司持股55%，廣州紅八方城市更新有限公司持股45%。廣州紅八方城市更新有限公司的控股股東為廣東紅八方集團有限公司（以下簡稱“紅八方集團”）。

??根據(jù)招標公告，石溪村的改造過程將分四期進行，須在2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協(xié)議簽約，2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

??2021年底，佳兆業(yè)集團陷入流動性危機，項目的進程也卡在了實施方案審批這一關(guān)。該公司出險后，石溪經(jīng)濟聯(lián)合社曾發(fā)布多份告知書，向村民介紹項目的進展及相關(guān)安排。例如，2021年12月的告知書透露，佳兆業(yè)集團強調(diào)自身并非資不抵債，僅為暫時資金流動性問題，集團層面已擬定多項措施進行資金籌措。紅八方集團也表示將與佳兆業(yè)集團同舟共濟，保障廣東佳紅能夠順利推進并完成石溪村的更新改造工作。

??隨著時間的推移，佳兆業(yè)集團的境況并沒有明顯的好轉(zhuǎn)跡象，市場上開始傳出石溪村將更換合作企業(yè)的消息。2023年7月，石溪村曾召開一次會議，內(nèi)容包括項目進展、引進國企央企的工作情況以及直接清退廣東佳紅面臨的問題及風(fēng)險。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，廣州本地國企曾有意接手該項目，但最終沒有落實。

??隨著《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項目實施方案（不含拆補方案）》的批復(fù)，懸念有了答案。方案提到，該項目采取全面改造方式，以石溪經(jīng)濟聯(lián)合社為改造主體。以合作改造模式實施更新改造，由廣東佳紅作為實施主體，負責(zé)具體的實施工作。

??也就是說，雖然目前流動性風(fēng)險尚未出清，但經(jīng)過多番博弈，佳兆業(yè)集團還是成功留在了牌桌上。

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??改造資金從哪里來？

??石溪村的改造范圍總用地面積為101.44公頃，改造范圍內(nèi)規(guī)劃總計容建筑面積284.45萬平方米，融資區(qū)計容建筑面積為99.09萬平方米。如實際改造成本超出198.18億元，實施主體需自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。項目按四期分期實施，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。項目需按市、區(qū)要求的時間節(jié)點完成實施方案表決、首期復(fù)建安置資金繳存、拆遷補償安置方案編制和表決等前期工作。

??近兩年，廣州已有不少城中村改造項目的實施主體由民企變更為央企或國企，主要原因是民企的資金實力、履約能力等受村民質(zhì)疑。而石溪村改造停滯多年的原因之一也是佳兆業(yè)集團深陷資金困局。

??企查查的信息顯示，廣東佳紅兩位股東所持的股權(quán)都出質(zhì)給了廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行，總數(shù)額為5.1億元，目前均已被凍結(jié)。廣東佳紅的法定代表人陳燕坤也被限制高消費，涉案總金額約4.9億元。

??作為廣東佳紅的大股東，佳兆業(yè)集團能否籌集到足夠的改造資金是石溪村項目未來能否順利推進的關(guān)鍵。9月15日，該公司宣布其境外債務(wù)重組所有條件均已達成，重組方案生效后，將實現(xiàn)削債規(guī)模約86億美元，債務(wù)期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力，化債工作取得實質(zhì)性進展。

??償債壓力減輕了，但經(jīng)營數(shù)據(jù)還沒有明顯改善，今年上半年，佳兆業(yè)集團實現(xiàn)總收入37億元，同比下降31.8%，虧損額同比增加12.3%至100.97億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余約7.5億元。

??截至6月底，佳兆業(yè)集團仍有超百個、總占地面積約3100萬平方米的城市更新項目尚未納入土地儲備，計劃通過每年持續(xù)轉(zhuǎn)化，補充開發(fā)貨源。以該公司當(dāng)前的現(xiàn)金流水平，獨立開發(fā)顯然有難度，引入強援是一個更現(xiàn)實的選項。8月份，佳兆業(yè)集團與中信城開就深圳舊改項目——福田佳園簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬組建聯(lián)合工作團隊，以“共同管理”模式推進項目建設(shè)。

??對于石溪村項目是否也將引入中信城開，佳兆業(yè)集團沒有給出明確答案，僅表示：“我司與中信系為戰(zhàn)略合作伙伴，雙方有多個大型合作項目同步開發(fā)建設(shè)。”

??今年上半年，佳兆業(yè)集團在廣州的另一個城中村改造項目——白云佳兆業(yè)城市廣場已復(fù)工，一期回遷房計劃年內(nèi)完工交付，同時擇機推動融資區(qū)的項目銷售。有業(yè)內(nèi)消息稱，在白云區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，銀行已為該項目提供融資支持。至于石溪村項目，則有可能申請城市更新專項債或?qū)ｍ椊杩睢?/p>