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??深圳灣畔的赤灣總部大廈，一則涉及南山開(kāi)發(fā)的重要人事任命悄然落地。

??52歲的蔣鐵峰，在升任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理數(shù)月后，再度肩負(fù)起新使命——執(zhí)掌有43年歷史的南山開(kāi)發(fā)。

??蔣鐵峰的上任，是這家總資產(chǎn)近800億元的國(guó)企，四年來(lái)第3次換帥。他的前任王秀峰，半年前剛從這個(gè)崗位走向天津市副市長(zhǎng)的職位。

??蔣鐵峰的職業(yè)生涯猶如招商系人才培養(yǎng)的縮影。從招商地產(chǎn)南京公司起步，歷經(jīng)上海區(qū)域淬煉，至招商蛇口董事長(zhǎng)的交椅，蔣鐵峰的每一次升任都走得扎實(shí)沉穩(wěn)。

??如今，任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理又兼任南山開(kāi)發(fā)一把手，這位清華大學(xué)工學(xué)碩士面臨的新挑戰(zhàn)，是帶領(lǐng)剛剛扭虧為盈的南山開(kāi)發(fā)，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中尋找新的平衡點(diǎn)。

??迎來(lái)52歲新掌舵人

??11月18日，中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南山開(kāi)發(fā)”）發(fā)布一紙公告，公司于2025 年11 月召開(kāi)董事會(huì)議，補(bǔ)選蔣鐵峰為公司董事長(zhǎng)。王秀峰不再擔(dān)任南山開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)職務(wù)。

??1973年出生的蔣鐵峰，專業(yè)背景頗硬。他在華中理工大學(xué)土木工程系建筑工程專業(yè)拿到學(xué)士學(xué)位，后就讀于清華大學(xué)，獲建筑與土木工程領(lǐng)域?qū)I(yè)碩士學(xué)位。

??從可以追溯到的工作履歷來(lái)看，蔣鐵峰在招商系的職業(yè)生涯始于南京，他一路穩(wěn)扎穩(wěn)打，完成從技術(shù)人才向高級(jí)管理者的蛻變。最初，他從招商地產(chǎn)南京富城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理，一步步成為招商蛇口南京公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理。

??南京之后，上海是蔣鐵峰職業(yè)生涯的關(guān)鍵一躍。調(diào)任招商蛇口上海公司總經(jīng)理后，他展現(xiàn)出非凡的市場(chǎng)洞察力和執(zhí)行力，后歷任華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理等職務(wù)。

??2018年，身兼華東和江南兩大區(qū)域總經(jīng)理的蔣鐵峰，又升任為招商蛇口副總經(jīng)理。這年年報(bào)中，他以536.96萬(wàn)元的年薪，力壓一眾招商蛇口高管的薪酬，成為當(dāng)年班子成員中薪酬最高的高管。

??高薪數(shù)字背后，是他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在長(zhǎng)三角地區(qū)開(kāi)疆拓土的戰(zhàn)績(jī)。2018年，蔣鐵峰負(fù)責(zé)的華東區(qū)域?yàn)檎猩躺呖谪暙I(xiàn)收入超275億元，占全公司總營(yíng)收的31.24%，收入規(guī)模及占比均位于各區(qū)域第一。這一數(shù)據(jù)讓他一躍成為集團(tuán)最耀眼的區(qū)域負(fù)責(zé)人。

??2019年10月，升任副總經(jīng)理一年后，蔣鐵峰又晉升為招商蛇口總經(jīng)理；2023年9月，他正式接棒招商蛇口董事長(zhǎng)，彼時(shí)依舊為班子中薪酬最高者，2023年年薪491.69萬(wàn)元。

??“三年四帥”背后的波動(dòng)

??對(duì)南山開(kāi)發(fā)而言，蔣鐵峰已是近四年來(lái)的第三任掌舵者。

??2022年2月，王志賢卸任南山開(kāi)發(fā)一把手，楊國(guó)林接棒。楊國(guó)林掌舵期間，正趕上行業(yè)深度調(diào)整期，南山開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了業(yè)績(jī)的波動(dòng)。公司營(yíng)業(yè)收入從2022年的231.76億元下滑至2024年的211.78億元，其中2024年更是出現(xiàn)14.2億元的巨額虧損。

??業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧背后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存貨減值猶如一記重拳，對(duì)公司整體業(yè)績(jī)?cè)斐蓻_擊。

??2024年12月，楊國(guó)林不再擔(dān)任南山開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)，接任者是"招商老人"王秀峰，他彼時(shí)任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理，曾在招商局港口、招商局公路等多個(gè)板塊擔(dān)任核心領(lǐng)導(dǎo)職位。但他在南山開(kāi)發(fā)的掌舵時(shí)間非常短暫。

??2025年5月，王秀峰調(diào)任天津市副市長(zhǎng)，并于2025年6月先一步離任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理。

??而今時(shí)隔5個(gè)月，王秀峰卸任南山開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)的消息得以公開(kāi)，月余前升任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理的蔣鐵峰，順理成章補(bǔ)缺南山開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)。

??南山開(kāi)發(fā)前身為中國(guó)南山開(kāi)發(fā)股份有限公司，1982年因應(yīng)國(guó)家南海石油開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略而生，由香港招商局牽頭，深圳市供地，聯(lián)合在港部分央企發(fā)起設(shè)立，1994年10月更為現(xiàn)名。

??南山開(kāi)發(fā)前三大股東分別為招商局（南山）控股（持股36.52%）、深圳市投資控股（持股26.10%）、廣東省環(huán)保集團(tuán)（持股比例為23.49%），前三大股東的實(shí)際控制人分別為招商局集團(tuán)、深圳市國(guó)資委和廣東省人民政府。

??2024年10月，招商局集團(tuán)下發(fā)通知南山開(kāi)發(fā)將參照集團(tuán)二級(jí)公司進(jìn)行管理，但股權(quán)結(jié)構(gòu)無(wú)變化，公司仍無(wú)控股股東、實(shí)際控制人。

??南山開(kāi)發(fā)控股1家上市公司，即“南山控股”，核心業(yè)務(wù)板塊均通過(guò)上市公司持有。目前，南山開(kāi)發(fā)已發(fā)展成為綜合性企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及現(xiàn)代物流綜合服務(wù)、房地產(chǎn)、綜合產(chǎn)城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)以及制造業(yè)等諸多領(lǐng)域。

??截至2025年9月，南山開(kāi)發(fā)合并口徑下的總資產(chǎn)780億元，較上年末減少6.5%。

??去年地產(chǎn)板塊虧17億元

??南山開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)收入主要依賴房地產(chǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)物流兩大板塊。倉(cāng)儲(chǔ)物流是公司第一大收入來(lái)源，常年貢獻(xiàn)約50%的營(yíng)收；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)位居第二，2022至2024年收入占比分別為32.05%、32.6%和19.06%，2025年一季度回升至40.58%。其余業(yè)務(wù)合計(jì)占比不足兩成。

??盡管物流業(yè)務(wù)收入規(guī)模領(lǐng)先，但其毛利潤(rùn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2022年和2023年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)占比均超四成，2025年一季度更躍升至66%以上。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦一二線城市，截至2024年末，位于上海、武漢、蘇州等城市的存貨規(guī)模達(dá)167億元。

??然而，2024年因計(jì)提大額存貨減值，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈虧損超過(guò)17億元，直接導(dǎo)致公司整體陷入虧損。行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，南山開(kāi)發(fā)已顯著收縮地產(chǎn)規(guī)模：新開(kāi)工面積從2022年的50.25萬(wàn)平方米降至2024年的13.3萬(wàn)平方米，簽約銷售額在29億至41億元間波動(dòng)。公司拿地也更趨謹(jǐn)慎，2022年至2024年新增土地儲(chǔ)備由9.62萬(wàn)平方米降至-8.73萬(wàn)平方米，同期土地購(gòu)置支出從38.30億元降至9.89億元。

??2025年，隨著蔣鐵峰上任，公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.63億元，成功扭虧為盈，營(yíng)業(yè)收入達(dá)195.77億元，同比增長(zhǎng)52.6%。盡管開(kāi)局良好，公司“收入靠物流、利潤(rùn)靠地產(chǎn)”的格局仍未改變。如何平衡業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，控制地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)多元化發(fā)展，將是這位新掌舵人面臨的核心挑戰(zhàn)。