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??大股東的承諾依舊，但對于萬科而言，“輸血支持”的持續(xù)性正加速趨緊。

??11月20日，萬科召開2025年第一次臨時(shí)股東會，董事長黃力平攜執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛、韓慧華以及董事會秘書田鈞共同出席。

??這是黃力平自10月13日接棒萬科董事長以來，首次以新身份公開亮相。他在會上表示，作為大股東，深鐵集團(tuán)將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動萬科重回健康發(fā)展軌道。

??與此同時(shí)，此次股東大會的主題是對《關(guān)于就深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款并由公司提供擔(dān)保訂立框架協(xié)議的議案》進(jìn)行表決。

??根據(jù)該議案，自2025年起至當(dāng)年股東大會召開日（預(yù)計(jì)不遲于2026年6月30日召開2025年度股東大會），深鐵集團(tuán)向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。

??截至目前，深鐵集團(tuán)已向萬科提供借款總金額為213.76億元，這意味著，萬科從大股東處可動用的剩余借款額度已經(jīng)非常少了。而且，萬科后續(xù)還需對已發(fā)生的借款提供抵質(zhì)押擔(dān)保，否則深鐵有權(quán)要求提前償還已發(fā)生的借款本息。

??從信用借款向抵押擔(dān)保借款轉(zhuǎn)變

??根據(jù)安排，可提供的抵質(zhì)押擔(dān)保物包括，萬科或其下屬子公司擁有的合法經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等。

??其中，借款本金余額與經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程、股票等擔(dān)保物評估價(jià)值的比率（抵/質(zhì)押率）為60%～70%，與非上市公司股權(quán)質(zhì)押評估價(jià)值的比率（質(zhì)押率）為50%～60%。

??查閱過往公告，萬科已將不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用于擔(dān)保。其中包括上市物業(yè)平臺萬物云的部分股權(quán)、杭州萬科智谷項(xiàng)目全部股權(quán)、嘉興項(xiàng)目公司全部股權(quán)，以及自持的辦公資產(chǎn)和長租公寓項(xiàng)目等。

??截至2025年8月，萬科已3次質(zhì)押萬物云股權(quán)，質(zhì)押股份占萬物云已發(fā)行股本總額約55.8%。萬科通過多層架構(gòu)實(shí)際控制萬物云57.12%股份。換言之，目前萬科對萬物云可自由支配股份僅剩1.32%。

??對于此次抵質(zhì)押安排，萬科管理層回應(yīng)稱，此舉是履行此前股東借款合同中的相關(guān)約定，資產(chǎn)抵質(zhì)押也體現(xiàn)了市場化、法治化原則。“前期為及時(shí)滿足公司資金需求，大股東已先行提供了部分資金，此次是申請獲得股東授權(quán)，完成資產(chǎn)抵質(zhì)押手續(xù)。大股東今年以來全力支持萬科，借款條件也優(yōu)于市場水平。”

??該項(xiàng)議案曾引發(fā)市場多番討論。有投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，根據(jù)合同條款和監(jiān)管文件來看，深鐵并沒有承擔(dān)“對萬科整體債務(wù)兜底”的義務(wù)，也沒有承諾在本次額度之外繼續(xù)輸血，這意味著，深鐵對萬科的流動性支持可能將告一段落。

??深鐵對萬科的股東支持方式，正從信用借款向抵押擔(dān)保借款的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。這一變化也反映出，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期中，資本市場對風(fēng)險(xiǎn)管控的進(jìn)一步強(qiáng)化。

??華泰證券研報(bào)分析認(rèn)為，萬科此次貸款框架協(xié)議的設(shè)定，可能更多出于加強(qiáng)國資對外借款的風(fēng)險(xiǎn)管理需要，并不代表深鐵對萬科的支持力度減小；但同時(shí)也表明，萬科需要加強(qiáng)自身“造血”能力，以應(yīng)對后續(xù)債券兌付壓力。

??對于持有萬科27.18%股權(quán)的第一大股東深鐵集團(tuán)而言，其對萬科的支持正付出實(shí)實(shí)在在的代價(jià)。2024年，受萬科業(yè)績影響，深鐵集團(tuán)確認(rèn)了超百億元的投資虧損。同時(shí)，深鐵集團(tuán)自身的站城開發(fā)業(yè)務(wù)也深受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，2024年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入79.17億元，同比減少46.23%，收入占比37%；全年深鐵集團(tuán)凈利潤為虧損335億元。

??在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整期，深鐵對萬科的支持已不僅是簡單的股東義務(wù)履行，更是一種需要平衡自身承受能力的艱難抉擇。

??萬科須學(xué)會“自我造血”

??市場的耐心并非無限。對于萬科而言，依托抵押擔(dān)保獲取資金，已是當(dāng)前形勢下能爭取到的最佳支持，但這終究只是權(quán)宜之計(jì)。要真正走出困境，萬科必須激活自身的“造血”功能，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立健康的現(xiàn)金流循環(huán)。

??針對股東關(guān)心的公司經(jīng)營情況、房地產(chǎn)市場趨勢、資本運(yùn)作等問題，萬科管理層作出回應(yīng)。

??財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，權(quán)益凈虧損280.2億元。1～10月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1152.8億元，同比下降43%。

??資金壓力顯著。截至三季度末，萬科已償還公開債務(wù)288.9億元，深鐵集團(tuán)累計(jì)向其提供借款超300億元。但償債之路不樂觀。據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年最后兩個(gè)月，萬科還有3筆境內(nèi)債陸續(xù)到期，待償本金總額為73億元；2026年一季度還有11億元境內(nèi)債需要兌付。

??“在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去‘三高階段’形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個(gè)陣痛期。”黃力平坦言，公司發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也會持續(xù)承壓。

??萬科管理層表示，后續(xù)會進(jìn)一步通過資本運(yùn)作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。今年前三季度，萬科已完成大宗交易簽約金額近70億元，冰雪業(yè)務(wù)也已剝離出售給中旅集團(tuán)。

??近日，萬科旗下廣州萬溪越秀區(qū) 1723平方米商辦物業(yè)、4742平方米辦公樓同步擺上貨架，兩項(xiàng)資產(chǎn)均源自其 2019 年以551億元“天價(jià)”收購的廣信不良資產(chǎn)包。在招標(biāo)公告中，付款條款明確：“最遲2025年12月15日前繳清全款”，凸顯公司對于資金的迫切需求。

??對于行業(yè)趨勢，萬科管理層判斷，隨著各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策逐步落地見效，市場合理住房需求將穩(wěn)步釋放，行業(yè)有望逐步走出調(diào)整周期，邁向穩(wěn)健發(fā)展新階段。

??對于萬科未來工作，黃力平表示，一方面，萬科將堅(jiān)持戰(zhàn)略聚焦，按照“十五五”規(guī)劃建議中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的工作要求，在穩(wěn)定住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、發(fā)展模式、產(chǎn)品定位、科技賦能等五個(gè)方面綜合施策。

??另一方面，萬科將堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作，主動開展組織優(yōu)化工作，壓縮管理層級，縮短管理鏈條，整合事業(yè)部資源，持續(xù)構(gòu)建更加規(guī)范、高效的治理機(jī)制。此外，堅(jiān)持科技賦能，應(yīng)用新一代信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)提升產(chǎn)品競爭力。

??從依賴“輸血”到實(shí)現(xiàn)“造血”，萬科正經(jīng)歷一場關(guān)乎生存的極限壓力測試。這場深刻的自我革命，將考驗(yàn)管理層的決斷力和執(zhí)行力，也將決定萬科能否在不依賴外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來，并走下去。