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??上海核心商圈地標(biāo)仙樂(lè)斯廣場(chǎng)“易主”傳聞再起。市場(chǎng)消息稱(chēng)廈門(mén)市屬?lài)?guó)企象嶼集團(tuán)擬以21億元收購(gòu)其90%權(quán)益，成交單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

??今年6月，該消息就曾引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)圈的關(guān)注，但兩個(gè)月后，又有消息表示交易中斷，近日成交消息再度在市場(chǎng)流出。

??為核實(shí)交易真實(shí)性，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)象嶼地產(chǎn)相關(guān)人士。該人士于11月18日向記者明確表示：“沒(méi)有收到這個(gè)消息。”

??不過(guò)，有對(duì)上海資產(chǎn)交易比較熟悉的商業(yè)地產(chǎn)人士表示，上述交易已確定，但仍在交易過(guò)程中。

??折價(jià)25%與三度易主：一棟地標(biāo)建筑的十年流轉(zhuǎn)

??盡管未經(jīng)官宣，但有業(yè)內(nèi)人士透露，上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)本由多方共同持有，象嶼集團(tuán)此次收購(gòu)并未取得全部股權(quán)，原持有方仍保留部分權(quán)益。

??若交易屬實(shí)，21億元的成交價(jià)較2023年底28億元的初始報(bào)價(jià)已折讓約25%，成為上海核心商圈“以?xún)r(jià)換量”的典型案例。

??這也將是仙樂(lè)斯廣場(chǎng)近十年來(lái)的第三次重大產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。

??作為南京西路重要商辦綜合體，仙樂(lè)斯廣場(chǎng)前身為1936年英籍商人沙遜投資的“仙樂(lè)斯舞廳”，曾與百樂(lè)門(mén)齊名。2001年項(xiàng)目完成重建，形成總建面8.5萬(wàn)平方米的商辦綜合體，其中商業(yè)2.28萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓5.23萬(wàn)平方米。

??項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰人民廣場(chǎng)地鐵站，日均客流量超百萬(wàn)。截至2023年底出售啟動(dòng)時(shí)，商場(chǎng)出租率約90%，辦公樓出租率超70%，穩(wěn)定的收益表現(xiàn)曾吸引多批外資基金關(guān)注。

??回顧其產(chǎn)權(quán)變遷：2014年基匯資本曾計(jì)劃以30億元將項(xiàng)目售予瑞安房地產(chǎn)，但因回報(bào)率未達(dá)預(yù)期而未果；2015年8月，由太盟投資集團(tuán)、高盛等牽頭的財(cái)團(tuán)完成收購(gòu)，當(dāng)時(shí)估值已達(dá)34億元。

??象嶼地產(chǎn)：住宅去化承壓下的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向

??此次交易的收購(gòu)方象嶼集團(tuán)為廈門(mén)市屬?lài)?guó)有企業(yè)，2024年位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)，業(yè)務(wù)涵蓋大宗商品供應(yīng)鏈、城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等多元領(lǐng)域。

??象嶼集團(tuán)雖然也在上海進(jìn)行過(guò)布局，但業(yè)界更為熟知的是其旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)——象嶼地產(chǎn)。公開(kāi)資料顯示，象嶼地產(chǎn)近年來(lái)在上海住宅市場(chǎng)加速擴(kuò)張，通過(guò)聯(lián)合拿地在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域獲取多宗地塊，銷(xiāo)售排名迅速提升。

??尤其是2022年，象嶼地產(chǎn)在上海加速擴(kuò)張，當(dāng)年在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域聯(lián)合摘得6宗地塊，權(quán)益地價(jià)達(dá)79億元，推動(dòng)其在全國(guó)房企銷(xiāo)售榜排名從第127位躍升至第56位。2023年，象嶼地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力，雖然在公開(kāi)市場(chǎng)拿地?cái)?shù)量有所減少，但在上海的排名進(jìn)一步提升至35位。2024年，象嶼地產(chǎn)在上海共摘地3宗，權(quán)益地價(jià)為68.6億元，與2023年的公開(kāi)市場(chǎng)拿地?cái)?shù)量持平，但乏力癥狀已經(jīng)凸顯。

??今年以來(lái)，象嶼地產(chǎn)在上海更是陷入“拿地困境”，直到3月28日，才以總價(jià)66.78億元摘得閔行區(qū)蘭香湖地塊，成交樓面價(jià)30151元/平方米，溢價(jià)率18.97%，這是其今年在上海拿下的首宗地塊。

??但該項(xiàng)目入市后也面臨市場(chǎng)壓力。蘭香湖地塊被象嶼地產(chǎn)打造為天譽(yù)蘭園，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目今年兩次開(kāi)盤(pán)推出132套房源，但截至目前僅去化六成。而縱觀象嶼地產(chǎn)在上海的布局，其鮮少在市中心拿地，項(xiàng)目多位于郊區(qū)，因此不少項(xiàng)目去化面臨壓力。除了天譽(yù)蘭園，同樣位于閔行區(qū)的天宸雅頌項(xiàng)目共推出643套房源，但目前去化不到一半；位于浦東新場(chǎng)鎮(zhèn)的招商象嶼星耀翠灣亦去化不佳。

??盡管銷(xiāo)售承壓，象嶼地產(chǎn)拿地步伐并未放緩。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，象嶼地產(chǎn)在上海拿地金額已經(jīng)達(dá)到69億元。

??近期，象嶼地產(chǎn)再度瞄準(zhǔn)浦東川沙板塊，發(fā)布了浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊新建普通商品房項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃公告，該地塊正是上海九批次即將開(kāi)拍的9幅地塊之一。根據(jù)招標(biāo)預(yù)告公告顯示，象嶼地產(chǎn)擬投資27.35億元于該幅地塊。

??在此背景下，市場(chǎng)對(duì)象嶼集團(tuán)收購(gòu)核心商圈成熟商辦資產(chǎn)的舉動(dòng)尤為關(guān)注。這被視為地方國(guó)資在住宅市場(chǎng)之外，謀求資產(chǎn)配置優(yōu)化和穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。特別值得注意的是，仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的土地使用年限僅剩約16年，但這一“短年限”特征并未阻礙交易傳聞，反映出市場(chǎng)估值邏輯的變化。

??趨勢(shì)：內(nèi)資主導(dǎo)的上海大宗交易新格局

??仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的成交也折射出當(dāng)下上海大宗交易市場(chǎng)的發(fā)展情況。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度，上海大宗交易市場(chǎng)在外資階段性離場(chǎng)的背景下，以?xún)?nèi)資力量為核心引擎實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍，143.6億元的單季成交額環(huán)比激增67%。

??這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在內(nèi)外資結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)得尤為突出——當(dāng)季內(nèi)資占比達(dá)到罕見(jiàn)的100%，外資則呈現(xiàn)集體缺席狀態(tài)。這一極端比例并非偶然，它清晰地標(biāo)志著上海大宗交易市場(chǎng)已步入一個(gè)由內(nèi)資主導(dǎo)的“本土化”新階段。

??在這一結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變中，內(nèi)資買(mǎi)家陣營(yíng)也呈現(xiàn)出顯著的分化特征。市場(chǎng)參與主體正從過(guò)去相對(duì)單一的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)展為更加多元的生態(tài)圖譜。一方面，以中郵保險(xiǎn)、信達(dá)資產(chǎn)等為代表的專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)穩(wěn)定器作用，憑借其長(zhǎng)期資金優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)研判能力，持續(xù)加碼核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)辦公、零售物業(yè)的配置。另一方面，以上海本地及長(zhǎng)三角區(qū)域的地方國(guó)資平臺(tái)、謀求產(chǎn)業(yè)升級(jí)的上市公司和實(shí)力實(shí)體企業(yè)，共同構(gòu)成了非機(jī)構(gòu)投資者的主力軍。他們或?yàn)橘Y產(chǎn)保值增值，或?yàn)楫a(chǎn)業(yè)協(xié)同布局，正成為市場(chǎng)中不可忽視的活躍力量。

??市場(chǎng)格局的深刻變化，也帶來(lái)了資產(chǎn)估值邏輯與投資策略的調(diào)整。在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，國(guó)資接盤(pán)或更看重其穩(wěn)定的租金回報(bào)與核心區(qū)位價(jià)值，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，3萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)具備較高性?xún)r(jià)比。且在住宅去化承壓、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，收購(gòu)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的商辦物業(yè)，不僅可優(yōu)化資產(chǎn)配置，也為企業(yè)提供了穿越周期的運(yùn)營(yíng)支撐。

??這一趨勢(shì)的背后，是宏觀環(huán)境與微觀策略的雙重驅(qū)動(dòng)。從宏觀層面看，國(guó)際資本流動(dòng)性的周期性收緊，以及部分外資采取的“觀望”策略，為內(nèi)資提供了承接核心資產(chǎn)的窗口期。從企業(yè)微觀層面看，在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)普遍面臨去化壓力、公開(kāi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的背景下，收購(gòu)能夠產(chǎn)生即時(shí)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商辦物業(yè)，不僅是對(duì)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)單一風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)沖，更是對(duì)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性?xún)?yōu)化。此類(lèi)資產(chǎn)雖增長(zhǎng)潛力可能有限，但其確定的租金收益和較強(qiáng)的抗跌性，能為企業(yè)提供寶貴的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，助力企業(yè)平穩(wěn)穿越行業(yè)周期。