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??“截至公告期，公司的業(yè)務(wù)規(guī)劃和管理架構(gòu)都暫無重大調(diào)整，關(guān)于退市相關(guān)進(jìn)展，還需關(guān)注后續(xù)公告。”11月19日，金科服務(wù)方面人士對中國房地產(chǎn)報記者如此表示。此番回應(yīng)，源于博裕資本近期提出的私有化要約。

??11月18日，金科服務(wù)與博裕資本旗下Broad Gongga Investment Pte. Ltd.（以下簡稱“Broad Gongga”）聯(lián)合公告，中金代表要約人提出經(jīng)修訂要約，并建議撤銷金科服務(wù)的上市地位及恢復(fù)買賣。

??克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌認(rèn)為：“博裕資本推動金科服務(wù)退市，是多種因素共同作用的結(jié)果，而估值修復(fù)只是其中一環(huán)。本質(zhì)來看，博裕資本或認(rèn)為金科服務(wù)作為一家非上市公司的價值遠(yuǎn)大于一家上市公司。”

??針對自10月23日起的停牌，雙方于11月18日發(fā)布的聯(lián)合公告披露了具體方案。公告顯示，要約人Broad Gongga提出了包含基礎(chǔ)價與有條件提高價的雙重要約價格：基礎(chǔ)價6.67港元，滿足條件后提高至8.69港元。后者較停牌前收盤價溢價26.49%，較3月最后不受干擾日收盤價仍溢價18.07%。

??若交易達(dá)成，金科服務(wù)將成為繼藍(lán)光嘉寶、華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)之后，第四家退市的港股物企。

??退市背景與動因

??市場分析指出，金科服務(wù)本次退市事件，估值不滿僅是考量因素之一，背后隱藏著更為復(fù)雜的戰(zhàn)略意圖。港股市場對物業(yè)股的估值邏輯已發(fā)生顯著變化，上市身份所帶來的融資功能減弱，而維持上市所需的合規(guī)成本則相對凸顯。

??數(shù)據(jù)顯示，金科服務(wù)股份在過去三個月內(nèi)平均每日交易量僅約49萬股，占已發(fā)行股份的0.08%，顯示出流動性較低，維持上市地位的意義受到市場關(guān)注。

??在交易流動性持續(xù)偏低的環(huán)境下，上市公司既難以有效進(jìn)行股權(quán)融資，還要承受市場預(yù)期和股價波動的壓力，與維持上市地位所帶來的行政和合規(guī)負(fù)擔(dān)共同構(gòu)成了決策背景。

??回顧博裕資本與金科服務(wù)的合作，始于2021年底。 當(dāng)時房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期 ，金科股份面臨流動性壓力，向博裕出售22%股權(quán)，以緩解資金狀況。此后兩年，博裕通過要約收購增持至34.63%，正式超越金科股份成為最大單一股東，控制權(quán)格局初定。2024年3月，博裕資本再接盤1.08億股質(zhì)押股份，持股躍升至55.91%，取得了公司控股權(quán)。

??財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022至2024年，金科服務(wù)連續(xù)三年凈虧損超33億港元，分別錄得凈利潤-18.19億元、-9.51億元、-5.87億元，且三年未派發(fā)股息。

??從戰(zhàn)略層面看，私有化后可能帶來控制權(quán)和靈活性的提升。非上市公司狀態(tài)能夠避免季度披露壓力和股東分散形成的決策制約，為實(shí)施更為激進(jìn)的業(yè)務(wù)重組掃清障礙。這包括大幅機(jī)構(gòu)調(diào)整、人員優(yōu)化，以及裁減盈利能力和增長性低的業(yè)務(wù)板塊。

??更進(jìn)一步的是資本運(yùn)作考量。退市后的金科服務(wù)將更便于被打造成標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)包，為后續(xù)的并購整合和資本重組創(chuàng)造有利條件。在馬燕嬌看來，“博裕資本可以放手實(shí)施其長期戰(zhàn)略，將金科服務(wù)作為一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在其更廣闊的資本版圖中發(fā)揮最大價值。”

??交易推進(jìn)與股東溝通

??要讓一家上市公司退市，光有控股權(quán)還不夠。根據(jù)港交所規(guī)則，博裕資本旗下要約人Broad Gongga必須獲得至少39.68%無關(guān)聯(lián)股東的支持——這意味著，它還需說服超過三成獨(dú)立股東接受要約。

??這并非易事。自9月啟動要約以來，收購進(jìn)展相對平緩，博裕資本僅收獲7.38%股份，其中大部分來自于東方雨虹的貢獻(xiàn)。

??“低基準(zhǔn)價+高獎勵價”的雙層要約結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了這場博弈設(shè)計。這一價格機(jī)制為獨(dú)立股東提供了差異化的對價選擇：支持退市即可獲得更高溢價。數(shù)據(jù)顯示，提高后的要約價較停牌前收盤價溢價達(dá)26.49%，較最近30個連續(xù)交易日平均收盤價溢價約30.79%。

??這一價格安排，實(shí)質(zhì)上要求股東在即時變現(xiàn)與長期持有之間做出選擇。

??多數(shù)接受要約的股東選擇了現(xiàn)金退出。持有3.7%股份的中訊金通投下贊成票，并選擇接受現(xiàn)金對價。而博裕同時設(shè)計了替代對價方案：股東可將部分對價轉(zhuǎn)投至其旗下基金Top Yingchun Investment IV，間接保留權(quán)益——該方案為股東提供了套現(xiàn)與保留權(quán)益的折中選項(xiàng)。

??為爭取時間，博裕資本甚至將要約截止日延至2026年1月26日。

??從資本運(yùn)作視角看，這次退市可被視為一次戰(zhàn)略性的安排?！安┰ＹY本將金科服務(wù)轉(zhuǎn)為非上市公司，在私有狀態(tài)下進(jìn)行業(yè)務(wù)與戰(zhàn)略的調(diào)整，待行業(yè)環(huán)境優(yōu)化、企業(yè)競爭力提升后，未來仍存在重新上市或被整合進(jìn)更大平臺的可能性?！瘪R燕嬌表示。

??退市后的道路仍面臨挑戰(zhàn)。企業(yè)將失去上市公司的融資便利和品牌背書，但也獲得了更大的的戰(zhàn)略調(diào)整空間。在物管行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的當(dāng)下，此次私有化能否成為金科服務(wù)發(fā)展的新起點(diǎn)，尚待時間檢驗(yàn)。