市場呂穎雅 2025-11-24 09:47:14 來源：中房報
??廣州海珠樓市再度成為市場焦點。
??繼南泰路翠城東地塊掛牌之后，海珠區又將迎來琶洲中二區住宅地塊入市，多位業內人士判斷，今年年底廣州土地拍賣的重心，將落在海珠。
??與土地市場的持續釋放相呼應，今年以來海珠一手住宅供需兩旺。克而瑞數據顯示，前三季度廣州成交金額前30的樓盤中，海珠有6個項目上榜。廣州中原研究發展部數據亦顯示，截至10月末，海珠區一手住宅可售面積約71.7萬平方米，去化周期18.5個月，為全市去化速度最快的區域之一。
??廣州市海珠區住房和建設局房管科科長孫九洲說，今年前三季度海珠新盤銷售面積40多萬平方米，與去年基本持平；房地產開發投資已連續多年增長，在市場深度調整期間展現出較強的市場韌性和活力。
??新盤銷量40多萬平方米
??11月13日，由廣州市住房和城鄉建設局、海珠區住房和建設局指導，廣州市房地產行業協會主辦的“好房筑家·海珠巡禮”——2025海珠區好房子鑒賞調研會圓滿舉行。近40位業內專家和媒體代表組成的調研團，依次走訪了越秀珠實·皓悅濱江、越秀·江灣潮起和琶洲南TOD三個各具特色項目，共同探尋“好房子”的廣州標準與實踐路徑。
??廣州市房地產行業協會會長陸毅表示，當前房地產發展的重點已從規模擴張轉向品質提升，通過精細化運營與產品創新提升增量市場。在海珠區這樣配套成熟、文化底蘊深厚的中心城區，更需要在每一個產品細節上投入，以讓住宅成為承載與傳承廣府文化的載體。
??“海珠作為中心城區，承載著近兩百萬常住人口，擁有濕地公園、琶洲CBD等優質資源，憑借生態環境優美、經濟活力充沛的優勢，能最大程度滿足城市家庭對安家立業的期待。”孫九洲說。
??海珠今年樓市去化表現良好，主要受益于新盤產品力突出、戶型面積更貼合主流需求，以及總價適中這三方面的共同作用。目前海珠多個項目推出90平方米以下的中小戶型，如越秀江灣潮起、越秀皓悅濱江、綠城馥香園、中交天翠等，總價普遍控制在四五百萬元區間，成為剛需和剛改客群的首選。
??以熱銷項目越秀·江灣潮起為例。項目位于海珠后航道一線，距離珠江最近約200米，江景視野達650~2400米。項目規劃4棟住宅，采用高低區分區設計，擁有“新規產品”優勢。其中3~23層低區兩梯四戶，主推建面約96、119平方米戶型，總價520萬元起；25~37層高區兩梯三戶，涵蓋135、160、195平方米戶型，面向改善與高凈值家庭需求。
??此外，海珠也成為廣州高端產品的主戰場。克而瑞數據顯示，前三季度廣州800萬元以上住宅成交3603套，套均單價7.37萬元/平方米，海珠以883套位列全市第二。
??琶洲南TOD就是高端板塊的代表。作為廣州豪宅標桿項目，自2022年上市以來累計成交超過337億元，連續三年拿下廣州銷售冠軍，并獲得2022-2024年全國商品住宅項目銷售金額總冠軍。隨著琶洲南TOD近百萬平方米綜合體建設提速，項目配套不斷完善。今年9月，項目與廣東實驗中學及海珠區教育局簽訂合作協議，計劃開設36班九年制學校，為片區價值再添支撐。
??企業青睞重點地塊
??樓市銷售表現良好，土地市場自然受益。
??最近掛牌的南泰路AH0124032地塊備受關注，就是因為企業看好銷售市場。該地塊面積4.22萬平方米，總建筑面積14.35萬平方米，起拍價約27.5億元，折合樓面價約1.9萬元/平方米。由于須配建約20萬平方米商業，地塊實際總價超過44億元，實際樓面地價約3.15萬元/平方米，地塊將于12月5日正式出讓。
??企業普遍認為，這塊地兼具區位、配套與體量優勢，是海珠西少有的“全能型”地塊。其2公里范圍內有4條地鐵線交會（2號線、8號線、11號線、廣佛線），通達性突出；規劃中的約20萬平方米商業在海珠亦屬稀缺，市場預期項目將引入昌崗中路小學新校區（最終以政府公告為準）。從體量來看，在海珠西供應多為中小規模項目的情況下，該地塊超過14.3萬平方米的建面及3.4的容積率，為新規產品帶來更大發揮空間，對改善型客群的吸引力尤為明顯。
??另一宗備受矚目的琶洲中二區宅地，則被普遍視為年底土拍的“壓軸”。這將是琶洲中二區首宗住宅用地，緊鄰抖音華南總部，擁有江景景觀。地塊面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬平方米，名義樓面價約4.1萬元/平方米、實際起拍地價接近5萬元/平方米。由于體量適中、總價可控，該地塊被視為“高能級低門檻”的優質標的。
??目前，這兩宗地塊已吸引多家頭部房企關注，預計將出現一定的競爭局面。明年，隨著地塊陸續入市，海珠的居住與發展優勢有望進一步強化。
??參會專家亦認為，海珠憑借江島生態系統、成熟城市配套及產業承載能力，已成為廣州“好房子”建設的先行區域。隨著琶洲人工智能與數字經濟試驗區加速成型，疊加城市更新深入推進，海珠的宜居與宜業價值正進一步提升，為市場帶來更多符合當下需求的高品質居住選擇。
2025年第三季度房地產開發企業信用狀況報告發布
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2025-11-18“銀十”成色略顯不足。10月房價延續調整，各線城市同環比均下降
2025-11-176城新房價格環漲，二手房延續深度調整。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
