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??10月16日，北京二環(huán)祈年大街地塊正式掛牌出讓。將于11月19日開(kāi)拍，起始價(jià)19.5億元，折合樓面價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米。

??這宗地塊在10月11日下午17時(shí)預(yù)申請(qǐng)截止，次日從用地預(yù)申請(qǐng)列表中移除。正當(dāng)市場(chǎng)以為其正式下線時(shí)，不料殺了個(gè)回馬槍又掛出來(lái)。

??在正式掛牌之前5天，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，10月11日，祈年大街地塊預(yù)申請(qǐng)最少兩家企業(yè)報(bào)名，由于其他原因，報(bào)名后地塊未能如期被激活。

??在這持續(xù)等待的5天中，10月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布了一份《關(guān)于東城區(qū)祈年大街路西危改工程士地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 4、5號(hào)地供地項(xiàng)目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函的補(bǔ)充說(shuō)明》。

??這份地“補(bǔ)充說(shuō)明”提到：0127-0202地塊應(yīng)嚴(yán)格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護(hù)等要求進(jìn)行建設(shè)，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實(shí)老城高質(zhì)量發(fā)展。禁止通過(guò)高低配的方式建造別墅及私家莊園“別墅及私家莊園”定義以國(guó)家或本市出臺(tái)的文件要求為準(zhǔn)。

??祈年大街地塊由4個(gè)子地塊組成，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建面2.5萬(wàn)平方米，整體容積率為1.1。

??具體來(lái)看，0201地塊、0203地塊、0204地塊這三幅子地塊限高18米；0202地塊限高3.3米，并要求整院售賣(mài)，由于地塊限高條件，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)可能打造四合院形式產(chǎn)品。

??對(duì)于此次發(fā)布的“補(bǔ)充說(shuō)明”，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，文件明確0127-0202地塊應(yīng)嚴(yán)格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護(hù)等要求進(jìn)行建設(shè)，并禁止通過(guò)高低配方式建設(shè)別墅及私家莊園。

??即便0202地塊限高僅3.3米，具備打造低密度高端住宅的先天條件，但不能通過(guò)現(xiàn)代別墅化設(shè)計(jì)“打擦邊球”，如地下挖潛、局部拔高、私享花園圍合等方式營(yíng)造“類別墅”私密感。別墅類產(chǎn)品往往伴隨高墻、封閉、綠地私有化，這與老城“胡同—四合院—街巷”公共性肌理相悖。通過(guò)禁止私家莊園、禁止高低配，實(shí)質(zhì)是防止社會(huì)資本將歷史空間“圈地化”。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，祈年大街地塊將考驗(yàn)?zāi)玫胤科蟮拈_(kāi)發(fā)能力。首先，祈年大街地塊文化屬性強(qiáng)，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人群的生活與社交方式、文化與圈層需求做非常深入的研究，才能量身定制與之匹配的好產(chǎn)品；其次，地塊本身分為4宗小地塊，較為零散，對(duì)生活方式、社交場(chǎng)景的打造和樓棟排布提出了更高要求；第三，地塊將打造四合院，這一方面要求開(kāi)發(fā)商對(duì)北京傳統(tǒng)居住文化有著更深刻的理解，另外如果產(chǎn)品不夠亮眼，勢(shì)必會(huì)影響去化速度和價(jià)格實(shí)現(xiàn)度。

??祈年大街地塊由國(guó)瑞置地進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，原為國(guó)瑞城舊址。根據(jù)已披露信息，祈年大街地塊起拍價(jià)格19.5億元，折合樓面價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米，僅次于海淀區(qū)中海樹(shù)村地塊起始樓面價(jià)8萬(wàn)元/平米，單價(jià)高昂。

??近5年來(lái)東城區(qū)僅成交了一宗住宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375億元競(jìng)得的金魚(yú)池地塊，住宅建筑面積僅有1700平方米，但拍賣(mài)溢價(jià)率高達(dá)到25%。

??祈年大街地塊范圍北至珍貝大廈、西至金魚(yú)池電話局、金臺(tái)書(shū)院、金魚(yú)池東區(qū)、南至規(guī)劃交通設(shè)施用地、東至祈年大街。

??沿著祈年大街南行，就到了天壇公園北門(mén)，地塊與天壇公園北門(mén)之間隔著一條天壇路和規(guī)劃交通設(shè)施用地，因此與天壇公園門(mén)口的游人有所隔離。北邊是前門(mén)大街，距離天安門(mén)只有2公里。

??其價(jià)值就蘊(yùn)含在這些不可復(fù)制的硬核資源里。