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??10月21日晚間，德商產投服務集團有限公司（以下簡稱“德商產投服務”）公告稱，其全資附屬公司成都德商與相關債務人及車位出售方訂立終止協議，同意將652個停車位退還，并由債務人支付2252萬元款項。

??這是繼2024年9月退還485個車位后，德商產投服務年內第二次大規模退車位行動。截至目前，公司累計退還車位已達1137個，收取補償款約3798萬元。此次退車位事件引發市場對德商產投服務資產處置策略的質疑。公告顯示，此次退還的652個車位源于2023年12月的債務清償協議，當時公司以抵銷應收賬款方式收購1512個車位，總代價5164萬元。然而不足一年間，近75%的車位被退回，僅保留少量已售出車位。

??更值得關注的是，交易對手方與德商產投服務存在復雜關聯關系，多位債務人及出售方均由公司控股股東鄒康等人間接控制。這種“左手倒右手”的交易安排，讓市場質疑其是否通過資產置換進行資金周轉。

??一位接近德商產投服務的內部人士透露，“公司始終未披露車位零售計劃，說明當初的債務重組可能只是權宜之計。”

??關于德商產投服務為何再次退還車位給出售方，中國房地產報記者聯系德商產投服務方面，截至發稿前，未得到回復。

??關聯交易迷霧重重

??德商產投服務的車位退還交易背后，隱藏著錯綜復雜的關聯關系網。根據公告披露，此次652個車位的退還涉及五份終止協議，對應的債務人包括榮和置業、高欣置業、德乾置業、德坤達置業和博朗置業。股權穿透顯示，這些公司均與德商產投服務控股股東鄒康、鄒健存在直接或間接關聯。以榮和置業為例，其95.24%股權由成都德合盛置業持有，而德合盛置業又全資隸屬于成都德商新創置業，新創置業則由德商淵謀控股80%。公告明確顯示，德商淵謀由鄒康和鄒健共同持股91.875%。類似的股權結構在其他債務人間重復出現，形成了一張以鄒康為核心的關聯交易網絡。

??更值得玩味的是車位出售方的身份。終止協議一和二的出售方永鴻置業，由新創置業持股99%，而終止協議三至五的出售方德坤達置業，其本身又是此次交易的債務人之一。這種“自買自賣”的交易結構令人質疑其商業實質。一位資深物業分析師表示，“此類關聯交易雖然形式上符合法規，但實質上是將資產在關聯方間轉移，可能涉及資金調配或債務重組目的，而非真實的資產處置。”

??從交易對價看，此次退還的652個車位總價2252萬元，平均每個車位約3.45萬元。對比2023年原始收購價，1512個車位總價5164萬元，平均每個車位約3.42萬元。表面上交易價格基本持平，但考慮到車位資產在此期間可能發生的貶值，以及公司持有的資金成本，此次交易是否真正公允令人存疑。此外，公司公告強調退車位有助于“擴充現金流”和“節約銷售成本”，但未披露這些車位是否曾嘗試市場化銷售，也未說明選擇此時退車的具體考量。

??值得注意的是，這已是德商產投服務短期內第三次進行車位資產調整。2024年9月，公司剛退還485個車位，獲得1546萬元款項。加上此次交易，公司在不到兩個月內通過退車位回籠資金達3798萬元。這種頻繁的資產騰挪，折射出公司可能面臨流動性壓力。財報顯示，截至2024年6月末，德商產投服務經營活動現金流凈額同比下滑明顯，應收賬款規模持續高企。

??多位市場分析師表示，物業管理公司通常以輕資產運營為特色，而德商產投服務大量持有停車位這種重資產，本身就偏離了行業常規模式。更反常的是，公司取得車位后既未用于出租運營，也未積極零售變現，而是在短時間內大批量退回給關聯方，這種操作在業內實屬罕見。

??戰略搖擺暴露困境

??德商產投服務連續退車位的舉動，暴露了公司在資產處置戰略上的搖擺與困境。從最初“以車抵債”到如今“退車取現”，這一轉變背后是公司對停車位資產價值的重新評估和市場現實的妥協。一位接近德商產投服務的人士直言：“德商根本或許沒有長期持有或零售這些車位的打算，當初的債務重組只是權宜之計。”

??從資產運營角度看，停車位作為商業地產配套資產，其價值實現依賴于有效的運營管理或及時的變現能力。然而德商產投服務在獲得這1512個車位后，除售出308個外，其余均未能有效盤活。公告顯示，截至本次退車前，公司仍持有652個車位。這意味著在近一年時間里，超過四成的車位處于閑置狀態，既未產生租金收益，也未能通過銷售變現。這種資產沉淀顯然對公司流動性造成了壓力。

??業內專家分析，停車位資產的處理面臨雙重挑戰。一方面，當前房地產市場持續調整，車位作為非核心資產，去化難度較大。特別是在二三線城市，車位供應過剩問題突出，價格下行壓力明顯。德商產投服務主要資產位于成都，當地車位市場同樣面臨供過于求的局面。另一方面，車位零售需要專業的銷售團隊和營銷投入，這對以物業服務為主業的德商產投服務而言并非強項。如果委托第三方銷售，又需支付可觀傭金，進一步擠壓利潤空間。

??在一位資深物業分析師看來：“從當前形勢來看，持有類資產仍然存在貶值風險，同時資產變現過程也需要時間和財務成本。從公司持續運營角度考量，流動資產，尤其是現金流更為重要。”這番話解釋了德商產投服務選擇“退車取現”的商業邏輯。值得注意的是，德商產投服務在公告中特別強調退車位能夠“節約銷售成本”。

??這種做法雖然短期內改善了公司現金流，但長期來看可能損害公司聲譽和獨立性。上述資深物業分析師提出了多重質疑：該公司與關聯方之間的交易是否真正公允？這種資產騰挪是否只是為了粉飾報表？更重要的是，如果車位資產真的如該公司所言具有價值，為何不通過公開市場變現，而非要退還給關聯方？隨著房地產行業深度調整，類似德商產投服務這樣的資產處置案例可能增多。但關聯交易下的資產置換能否經得起市場檢驗，還需要時間證明。對投資者而言，關注這類公司的現金流質量和資產真實性，比單純看重賬面利潤更為重要。