市場石青玲 2025-10-27 09:20:46 來源：中房報
??西安樓市再現“日光盤”。
??10月12日，西安市港務區的綠城·潤百合首次開盤，最終以2小時銷售4.3億元，開盤即售罄。據了解，此次開盤，前期認籌客戶需要在現場搖號才能有購房資格。
??這是港務區年內出現的第二個“日光盤”，也是西安10月份出現的第三個“日光盤”。同一天，綠城在城北團結村板塊的另外一個項目——綠汀芳菲，首次開盤同樣實行搖號，134套房源開盤2小時售罄，實現銷售額2.08億元。此前，白樺林書香在國慶小長假首日首次開盤，也全部售罄。
??港務區作為西安樓市熱點板塊，上半年已有招商西安璽項目四開四罄、47天清盤的佳績，此次綠城·潤百合的售罄進一步鞏固了其樓市熱點地位。但從整體數據來看，區域市場壓力也不小。國慶期間，港務區成交環比雖居全市首位，但來訪與成交同比均下降約5成；前8個月整體供應較去年增加487%，“以價換量”成為主流。
??板塊內部分化更為明顯，港務區奧體板塊因供應稀缺、配套成熟表現亮眼，其他板塊則深陷價格戰，如中康華府備案價約1.7萬元/平方米，實際成交價僅1.08萬元/平方米，鼎誠潮前備案價1.7萬元/平方米，在售價格降至1.25萬元/平方米，部分項目甚至擊穿區域價格底線。
??放眼西安樓市，今年以來已有6個搖號項目，4個為高端改善類項目。某機構西安分院總經理石蕊分析稱，熱銷項目多為核心地段稀缺高端盤或高性價比剛需盤，預示樓市深度分化。當前西安低總價由剛需盤主導，高端改善盤韌性強，而功能改善盤收縮，四季度房企將加大優惠力度，“以價換量”成常態。
??品質項目開盤即售罄
??10月12日上午，備受市場關注的港務區綠城·潤百合項目正式開盤，因認籌人數超過房源數，項目選擇了在浐灞生態區凱悅酒店搖號開盤，現場人頭攢動，十分熱鬧。
??此次開盤，綠城·潤百合共推出了125平方米、139平方米、170平方米三種戶型，共計150套房源，小高層備案均價分別為20494.09元/平方米、20510.47元/平方米，高層備案均價20709.75元/平方米。
??“項目前期凍資10萬元~20萬元，總共參與搖號的人數共有271人，總銷售額約4.3億元，從開始搖號到選房交錢，僅用了2個小時?！币晃粯I內人士稱。
??克而瑞陜西方面分析認為，項目位于港務奧體中心板塊，在這個樓市開發即將飽和的熱點區域，項目稀缺性凸顯。因為發展起步相對較早，當前區域優質配套落位，名校資源加持，居住氛圍成熟。此外，2.5的容積率，全系2T2布局，得房率超130%，以及首次開盤不足2萬元/平方米等要素，讓其在區域內具備一定優勢。
??事實上，這宗地塊從誕生之日就備受矚目。5月7日，在經過20輪競價之后，綠城以13.93億元的價格拿下港務區GW1-21-12地塊，每畝單價1685.13萬元，樓面價10110.89元/平方米，溢價率15.8%。
??該宗地塊也一度創下了三個紀錄：西安今年首宗萬元地、區域首個萬元地、奧體土地競拍最高溢價率。項目開放后，前來參觀的購房者也絡繹不絕，據統計，國慶8天項目累計到訪2450組。
??值得一提的是，上述紀錄在1個月后被綠城自己打破。6月10日，經過17輪競價，綠城又摘得港務區GW1-22-17地塊，樓面價11707元/平方米，溢價率21.5%，成為區域新“地王”。目前，該項目已經露出了雛形，案名為“桂冠東方”，將于四季度入市。
??樓盤“同區不同命”
??招商西安璽則是港務區，今年出現的第二個“日光盤”。
??2025年上半年，招商在港務區奧體板塊打造的招商西安璽項目，四開四罄，在47天內即實現了清盤，成為年內西安首個“搖號盤”。此次，港務區再現“日光盤”，也讓其坐穩了西安樓市熱點板塊的頭把交椅。
??盡管熱盤頻現，但在樓市處于調整期的背景下，港務區也未能幸免?！霸趧倓偨Y束的國慶假期，港務區成交環比漲幅雖然位居全市首位，但市場熱度不及去年同期，來訪與成交同比均下降約5成?！鼻罢邦檰柗治稣J為。
??數據顯示，前8月，港務區整體供應較去年增加487%，成交卻下滑2%，整個市場處于“以價換量”的階段；在價格方面，9月的成交均價與一季度相比，也下滑了8%。
??與此同時，板塊調整中又顯分化行情，“奧體板塊因為土地開發飽和，供應稀缺，整體表現向好，不過也要看項目自身的資質，其他板塊還在以價換量?！币晃徊辉妇呙姆科笕耸糠治霰硎尽?/p>
??以文昌·臨江閱為例，該項目是榆林房企文昌集團在西安打造的首個項目，目前已經封頂。從位置上來看，這個項目距離綠城·潤百合僅有1公里，距離學校、灞河、商業等配套的位置要更好。
??9月27日，該項目首次開盤，共計197套房源，均價2.1萬~2.4萬元/平方米，根據項目發布的數據，首次開盤去化率為78.3%，可以說“同板塊不同命”。
??奧體板塊之外，前8月，歐亞大道板塊與奧北板塊的成交均價分別較2024年下滑了866元/平方米、805元/平方米，不少項目甚至擊穿了區域價格底線，如中康華府備案價約1.7萬元/平方米，最新的成交價為1.08萬元/平方米；鼎誠潮前備案價約1.7萬元/平方米，目前在售房源1.25萬元/平方米。
??雖然市場表現不如去年同期，不過從庫存來看，港務區狹義存量為82萬平方米，去化周期為8個月，尚屬于健康可控區間。
??普通樓盤去化有壓力
??就西安樓市來看，據不完全統計，2025年共出現了6個搖號項目，其中4個為高端改善項目。
??某機構西安分院總經理石蕊表示，今年西安搖號熱銷項目其實可以概括為兩類：一類是主城區核心地段擁有稀缺資源的高端改善項目，另一類則是核心地段性價比突出的剛需、功改好產品。“這些搖號樓盤的熱銷，是價格優勢、稀缺價值、品牌實力以及市場環境四者共同作用下的必然結果。”
??“這種現象也預示著，西安樓市未來的主旋律將是深度分化，少數優質項目持續火熱，而大多數普通項目仍面臨去化壓力?！笔锓治龇Q。
??這正是當下西安樓市的格局：低總價剛需產品占主導，高端改善市場韌性凸顯，功能改善需求明顯收縮。
??“高性價比剛需初改需求主導市場，功能改善需求收縮。在‘控面積、控總價’下，140~160平方米、總價在250萬元至400萬元的需求受到擠壓，占比由17%回落至11%。高端改善需求穩健，雖然受政策波動影響，但其資產屬性支撐了市場穩定性。”前瞻顧問分析稱。
“十五五”時期，房地產高質量發展目標明確
2025-10-24關鍵時期的關鍵部署。2025年九月房地產大事件盤點
2025-10-23回顧，是為了更好的前行！9月70城房價同比降幅繼續收窄，滬杭新房環比領漲
2025-10-21市場長期下行壓力有所緩解。官方數據：9月新房銷售環比大增 待售面積連續7個月減少
2025-10-20市場仍處于深度調整過程中。報告｜9月40個大中城市租金均價呈季節性下滑
2025-10-17短期仍將保持低迷態勢。- 《2025房建供應鏈綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評研究報告》發布，華為鴻蒙智家、狄耐克、立林、米立&冠林、歐瑞博、麥馳、海爾三翼鳥、鴻雁、智小金、瑞住科技、摩根依次位列“智能家居類TOP10”。
- 3月19日，在由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院主辦，以“新生·重構”為主題的2025房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇上，《2025房建供應鏈綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評研究報告》（下稱“《報告》”）同期正式發布。
- 3月19日，在由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院主辦，以“新生·重構”為主題的2025房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇上，《2025房建供應鏈綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評研究報告》（下稱“《報告》”）同期正式發布。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
