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??“依托好房子價(jià)值體系重塑產(chǎn)品價(jià)值，吸引改善性住房需求，才能實(shí)現(xiàn)供需的動(dòng)態(tài)均衡。”

??8月20日，廣州市住建局有關(guān)處室負(fù)責(zé)人在一場調(diào)研會(huì)上表示，當(dāng)下樓市的核心問題在于“供需不均衡”，尤其是需求側(cè)的不足。而破解之道在于“吸引需求”。打造好房子，就是滿足需求的重要方式。

??與會(huì)的廣州房協(xié)專家委員普遍認(rèn)為，白鵝潭板塊正迎來集中兌現(xiàn)期。近兩年，交通、商業(yè)、文化等配套相繼落地，區(qū)域價(jià)值持續(xù)釋放；同時(shí)，一批新盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料工藝、智能科技、社區(qū)服務(wù)、環(huán)境營造等方面不斷創(chuàng)新，成為市場檢驗(yàn)“好房子”的范例。

??改善需求爆發(fā)

??在這次調(diào)研中，專家團(tuán)先后走訪了誠匯新都榕誠灣、新世界·天馥、保利珠江天悅等代表性項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)與產(chǎn)品力，折射出白鵝潭市場需求結(jié)構(gòu)的變化。

??誠匯新都是白鵝潭片區(qū)體量最大的舊改項(xiàng)目之一，總建筑面積約200萬平方米，涵蓋高端住宅、總部辦公、商業(yè)中心、星級(jí)酒店、教育配套和城市公園，堪稱“自成一城”。項(xiàng)目規(guī)劃5所學(xué)校，包含廣州真光中學(xué)九年制中小學(xué)，其中真光中學(xué)附屬小學(xué)今年移交；此外，福朋喜來登酒店預(yù)計(jì)今年秋季開業(yè)。

??力誠集團(tuán)市場總監(jiān)楊新兵透露，項(xiàng)目今年1~7月表現(xiàn)強(qiáng)勁，一度奪得片區(qū)銷冠，一期房源去化率超過95%，上半年銷售額約10億元，已順利完成上半年目標(biāo)。

??最新推出的榕府組團(tuán)樓王產(chǎn)品，戶型為建面125平方米與141平方米智能化江景四房，售價(jià)約4.3萬~4.5萬元/平方米。以141平方米戶型為例，四開間朝南、約10平方米電梯前廳獨(dú)立私享空間，IMAX視野陽臺(tái)直面花地河，得房率超過100%，成為改善客群的熱門選擇。

??另一項(xiàng)目新世界·天馥，則是新世界中國在白鵝潭深耕二十余年的升級(jí)力作。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“風(fēng)光同權(quán)、均衡空間”的理念，實(shí)現(xiàn)戶戶朝南、零對(duì)視設(shè)計(jì)，并配備八大主題園林、無邊際泳池和多元社群空間。目前主推88~128平方米單位，價(jià)格3.8萬~4.2萬元/平方米。

??值得一提的是，項(xiàng)目坐擁“學(xué)鐵商”優(yōu)質(zhì)主城配套，家門口是西關(guān)培正等12 年優(yōu)質(zhì)教育環(huán)繞，毗鄰地鐵五號(hào)線始發(fā)站，無需換乘直達(dá)珠江新城。

??保利珠江天悅則延續(xù)“天字系”的高端基因，項(xiàng)目三面環(huán)江，擁有約700米江岸線。項(xiàng)目整體采用抬高式蓋板設(shè)計(jì)，保證每戶無遮擋江景，延續(xù)“只定制、不復(fù)制”的產(chǎn)品基因。

??目前在售130~290平方米產(chǎn)品，200平方米以下產(chǎn)品售價(jià) 5.5萬~6.5萬元/平方米，200 平方米以上產(chǎn)品 6.5萬~7萬元/平方米。盡管價(jià)格不低，但成交表現(xiàn)穩(wěn)定，顯示出高端改善類客群對(duì)白鵝潭優(yōu)質(zhì)江景大盤的持續(xù)認(rèn)可。

??荔灣樓市韌性強(qiáng)勁

??從單個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)展至全區(qū)層面，荔灣市場同樣展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1~7月，荔灣區(qū)新房成交31.62萬平方米，供應(yīng)27.9萬平方米，供求比僅0.88，市場供不應(yīng)求。截至7月末，全區(qū)一手住宅可售面積69.14萬平方米，去化周期11.4個(gè)月，是全市去化最快的區(qū)域之一。

??供應(yīng)方面，荔灣即將有多個(gè)新盤入市。如保利置業(yè)陸居路項(xiàng)目定名“保利翡翠甲第”，將以高端“甲第系”標(biāo)準(zhǔn)打造。根據(jù)目前流出的信息顯示，項(xiàng)目規(guī)劃5棟56~58層高樓宇，產(chǎn)品面積主要約140~255平方米（以項(xiàng)目最終公布為準(zhǔn)），近9成戶型可看江，采用超新規(guī)設(shè)計(jì)，得房率最高達(dá)130%。由于位于白鵝潭CBD核心，與萬象城、“三館合一”等城市地標(biāo)為鄰，項(xiàng)目尚未入市已受市場高度關(guān)注。

??此外，建鑫·鵝潭名郡也將亮相。項(xiàng)目以荔灣稀缺的小戶型為主，規(guī)劃6棟26~33層高的住宅，主力戶型為建面約88、105及125平方米的三房、四房，部分戶型可望江，且均按新規(guī)報(bào)建，得房率相對(duì)較高。

??城市更新方面，石圍塘城中村改造正穩(wěn)步推進(jìn)，山村舊改也已納入做地名單。隨著城市界面的煥新，荔灣未來供應(yīng)將更為豐富。二手房市場同樣表現(xiàn)不俗。今年1~7月，荔灣區(qū)二手房成交6153套，同比增長28%，高出全市20個(gè)百分點(diǎn)。7月成交環(huán)比增長13%，位列十一區(qū)首位。成交均價(jià)32155元/平方米，同比下降5%，跌幅小于全市平均水平。

??荔灣新活力

??文化、商業(yè)與交通的持續(xù)投入，也為荔灣市場注入新的活力。

??2025年“羊城八景”名單中，荔灣勝境（含永慶坊、陳家祠、白鵝潭、白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心、沙面）成功入選，彰顯區(qū)域文化底蘊(yùn)。作為其中重要組成，白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心總建面逾14萬平方米，由廣東美術(shù)館、廣東非物質(zhì)文化遺產(chǎn)館、廣東文學(xué)館組成，自2024年5月1日開放以來，迅速成為廣州文化新地標(biāo)。

??商業(yè)方面，廣州首座萬象城、聚龍灣珠江太古里、嶺南V谷山姆會(huì)員店等高端商業(yè)綜合體將相繼落地，為白鵝潭注入活力。未來，區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐杉幕⑸虡I(yè)、旅游于一體的世界濱水活力區(qū)。交通層面，地鐵10號(hào)線、11號(hào)線已開通，22號(hào)線后通段也在推進(jìn)，將白鵝潭到珠江新城、琶洲、金融城的通勤時(shí)間大大縮短。

??在調(diào)研會(huì)上，荔灣區(qū)住建園林局代表還介紹了區(qū)域整體發(fā)展情況。他表示，截至2025年7月，荔灣區(qū)房地產(chǎn)投資與銷售面積雙雙增長，存量住宅去化周期穩(wěn)定在10至11個(gè)月，市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢持續(xù)鞏固。配合地鐵、三館合一、萬象城、如意坊隧道等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的交付與建設(shè)，荔灣正迎來從配套到城市界面的全面提升。