公司李葉 2025-09-01 09:21:54 來源：中房報
??“公司上半年實現營業總收入6.37億元，同比增長374.85%；歸屬上市公司股東的凈利潤達1.03億元，同比暴漲1732.32%。”8月27日，深深房A交出了一份令人關注的中期成績單。
??驚人的漲幅源于去年同期較低的業績基數。2024年上半年，深深房A的營業收入為1.342億元，歸屬上市公司股東的凈利潤則僅有562.3萬元。實際上，即使是上半年6.37億元的營業收入，在房地產上市公司中也并不突出。
??對于營業收入大幅增長，深深房A稱，主要是房地產銷售收入上升所致。根據2025年半年度報告，上半年深深房A的房地產業務實現營業收入5.68億元，同比增長了3478.04%。
??不過，與上述業績形成鮮明對比的是，其經營活動產生的現金流量凈額為-8742.22萬元，盡管較去年同期改善19.39%，但已連續在6年的半年報中處于負值區間。數據顯示，2020年中報、2021年中報、2022年中報、2023年中報、2024年中報，深深房A經營活動產生的現金流量凈額分別為-2.122億元、-2.855億元、-5.481億元、-1.92億元和-1.08億元。
??與此同時，深深房A在報告期內的其余兩項活動現金流同樣為負值，投資活動產生的現金流凈額為-1.1億元，籌資活動產生的現金流凈額為-3494.93萬元。
??這種凈利潤與現金流的背離，不僅折射出房地產行業特殊的核算特點，也暴露出深深房的造血能力不足的發展隱憂。
??凈利潤暴增背后
??深深房上半年凈利潤實現17倍增長，是主營業務爆發與成本管控見效共同作用的產物。
??從收入端看，深深房A營業總收入較去年同期增加5.03億元，這主要得益于房地產項目的集中結轉。
??值得注意的是，一個地產項目的結轉收入撐起了深深房A超8成的營業收入。
??2025年半年度報告顯示，2021年10月，深深房A競得光明地塊，成立項目公司深圳市深房傳麒房地產開發有限公司，負責該地塊的開發建設工作。2024年11月完成竣工驗收，住宅累計銷售率達99%，2025年上半年結轉收入5.40億元，占集團房地產板塊收入的95.1%，占集團營業收入的84.7%。
??其余項目和業務給公司帶來的貢獻則顯得有些微小。
??深深房A所屬子公司從事房地產開發業務的還有：深房集團龍崗開發有限公司、汕頭市華林房產開發有限公司、汕頭市華峰房地產開發有限公司。龍崗公司負責開發的翠林苑項目2025年上半年暫無銷售；汕頭華林公司開發的金葉島、悅景東方項目目前剩少量尾盤在售；汕頭華峰公司負責開發天悅灣項目（分一、二期），其中天悅灣一期于2016年10月開盤銷售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月動工建設，2021年6月底竣工。一期累計銷售率75.63%，二期累計銷售率33.9%。
??有項目在2025年上半年尚未開始銷售。
??2021年5月，深深房A通過支付對價4.5億元，取得廣東建邦集團（惠陽）實業有限公司51%股權，該項目公司開發林馨苑項目，總用地面積20萬平方米，總計容面積40萬平方米，分四期開發，集團對其擁有控制權，從2021年5月納入合并范圍。截至2025年6月30日，一期8棟住宅現已封頂；二期地下室已完工；三四期暫未開發；學校未取得施工許可證。
??子公司深圳圳通工程有限公司是從事建筑安裝維修業務，2025年上半年營業收入3865萬元，占集團公司營業收入的6.1%。
??成本端的有效控制進一步放大了深深房A的利潤彈性。
??數據顯示，2025年上半年，深深房A營業總成本與總收入的比率從 2024年末的104.87%降至81.96%，下降幅度達22.91個百分點。毛利率方面，深深房A最新毛利率為27.24%，較去年同期毛利率增加7.28個百分點，實現了連續兩年上漲。三項費用（銷售費用、管理費用、財務費用）總計4309.74萬元，占營業收入的比例僅為 6.76%，同比下降13.72個百分點。
??業績增長情況與深深房A相似的上市房企還有不少。
??WIND萬得統計顯示，截至8月28日，A股兩市共有約60家房企公布了今年上半年的業績，其中32家房企盈利、28家房企虧損，虧損面繼續擴大。期內，僅23家房企歸屬上市公司股東的凈利潤上漲，同比增幅排名前五的A股上市房企分別為：天保基建(增幅2107%)、深深房A/B (增幅1732%)、渝開發(增幅688%)、天宸股份(增幅647%)。
??上述房企的業績規模均較小。天保基建歸屬上市公司股東的凈利潤為1.18億元，渝開發歸屬上市公司股東的凈利潤為1.93億元，天宸股份歸屬上市公司股東的凈利潤僅有1895萬元。
??其中，天宸股份2025年中期營業收入1.75億元，上一年同期僅有9925萬元。同時，其主要營業收入幾乎來自一個樓盤——位于上海閔行區的“天宸健康城”項目。在其半年報中寫道，公司運營中的業務主要包括天宸健康城項目開發、天宸新能源產業基地項目、物業租賃、裝修業務等。上半年其房地產銷售收入1.5億元，物業租賃收入2266.07萬元。
??渝開發歸屬上市公司股東的凈利潤的大幅增長則主要依賴于資產處置。
??現金流隱憂
??利潤增長幅度亮眼，深深房A的現金流狀況卻令人擔憂。
??2025年上半年，深深房A經營活動產生的現金流量凈額為-8742.22萬元，雖較去年同期的-1.08億元有所改善，但未能扭轉負值局面。這種現象的背后，是房地產行業特殊的現金循環模式與公司階段性發展策略共同作用的結果。
??從現金流構成看，房地產企業的經營活動現金流入主要依賴銷售回款，而流出則集中于土地購置、工程款支付等項目開發支出。深深房A每股經營現金流量為-0.09元，較去年同期的-0.11元有所改善，但仍反映出公司主營業務的造血能力不足。
??具體而言，可能存在兩大因素導致現金流承壓：一方面，公司上半年確認的6.37億元營業收入對應的是前期已售項目的集中交付，而當期新簽訂的銷售合同可能尚未達到收入確認條件，預售款項暫時不計入現金流入；另一方面，公司可能在報告期內加大了項目投入，導致購買商品、接受勞務支付的現金增加。
??行業結算節奏的錯配，可能是現金流與利潤背離的原因之一。房地產項目從拿地到竣工交付通常需要2~3年周期，期間房企需持續投入資金但無法立即確認收入。深深房上半年確認的高營業收入和凈利潤，實際上是過去數年項目投入的成果體現，而當期現金流則反映的是當前項目的資金支出情況。這種 "前期投入、后期確認" 的行業特性，使得凈利潤與經營性現金流在特定時期出現顯著差異成為常態。
??值得注意的是，深深房A現金流狀況已呈現邊際改善跡象。經營活動產生的現金流量凈額從2022年同期的約-5.481億元，逐步收窄至2025年的- 8742萬元。當前，深深房A的資產負債結構也相對穩健，公司最新資產負債率為35.22%，同比下降6.06個百分點；公司的流動比率為2.61，速動比率為0.884，表明短期償債能力出色。
??盡管如此，深深房A的發展前景仍不樂觀。
??深深房A在半年報中坦言，在房地產市場競爭日趨激烈的背景下，公司現存開發用地資源儲備不足，存量項目去化艱難，新業務拓展尚未有實質成果，企業經營發展承壓。
??實際上，這種困境并非深深房 A個例，在房地產行業深度調整期，房企面臨著普遍的生存挑戰，多家房企在半年報中披露存在壓力。
??對此，深深房 A 稱，公司將密切關注市場動態及行業政策走向，狠抓存量資產提質增效，夯實主業根基，并積極尋求與自身發展實際相契合的創新模式與路徑，以靈活應對市場挑戰，開拓更為廣闊的發展空間。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
