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??上海租賃市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻演變。

??一個(gè)明顯的變化是，集中式公寓市場(chǎng)上，兩、三居室的租賃產(chǎn)品市占率提升，且市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品的需求正在持續(xù)擴(kuò)大，家庭型整租需求持續(xù)上揚(yáng)。

??另外，高端市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，高凈值客群更愿意為個(gè)性化服務(wù)買單。

??上海作為全國(guó)租賃市場(chǎng)的排頭兵，在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)下，城市租賃市場(chǎng)已形成規(guī)模領(lǐng)先、需求多元的發(fā)展格局。

??據(jù)CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，截至2025年7月，上海典型企業(yè)集中式公寓開業(yè)規(guī)模近41萬(wàn)間，持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

??在市場(chǎng)總量擴(kuò)張的背后，租客偏好呈現(xiàn)出鮮明的新特征。

??大戶型正成為集中公寓“新寵”。

??根據(jù)CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，上海集中式公寓市場(chǎng)中兩房以上戶型產(chǎn)品市占率達(dá)到了44.6%，較去年年初增長(zhǎng)7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中兩、三居室戶型的市占率更高，達(dá)到了41.7%，較去年年初增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)，而兩房戶型占比較去年就增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)。

??新開項(xiàng)目供給結(jié)構(gòu)向中大戶型傾斜的趨勢(shì)，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品的需求正在持續(xù)擴(kuò)大。2024年至今，上海新開業(yè)的200個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目中，超55%的項(xiàng)目配置了兩房及三房戶型，其中三成項(xiàng)目更將兩房作為主力產(chǎn)品。

??從整租簽約占比來(lái)看，2024年以來(lái)上海整租簽約量環(huán)比持續(xù)攀升，去年三季度躍升至32.3%，此后穩(wěn)定維持在32%-33%區(qū)間波動(dòng)。

??這一變化背后反映了兩大趨勢(shì)：

??一是“以租代購(gòu)”正在成為更多家庭的選擇。在房地產(chǎn)回歸居住屬性、資產(chǎn)增值預(yù)期弱化的背景下，功能完整、空間適宜的中大戶型產(chǎn)品更好地滿足了家庭租客的實(shí)際需求。

??二是租客居住理念明顯升級(jí)，尤其是新一代年輕租客群體，租住標(biāo)準(zhǔn)從“經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“舒適性優(yōu)先”，年輕租客尤其拒絕合租不便，追求整租體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)從“暫居”到“生活”的價(jià)值觀轉(zhuǎn)變。

??上海城市整體租金承壓，坪效持續(xù)下滑。

??據(jù)CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2025年7月，上海個(gè)人房源租金坪效為101.83元/㎡/月，環(huán)比下降1.77%，環(huán)比下降11.78%，在55城中同比跌幅最大。集中式公寓租金坪效為148.5元/㎡/月，環(huán)比下降0.20%，同比下降6.60%。

??保租房集中入市對(duì)市場(chǎng)租金的平抑效果明顯，再加上多數(shù)集中式公寓供應(yīng)以中外環(huán)區(qū)域?yàn)橹鳎袌?chǎng)供需錯(cuò)配導(dǎo)致租金及出租率呈持續(xù)下滑趨勢(shì)。

??從集中式公寓產(chǎn)品線來(lái)看，上海服務(wù)式公寓占比達(dá)到了5.54%，占比微降0.55%。在整體租金下滑的情況下，服務(wù)式公寓租金和出租率逆勢(shì)上揚(yáng)，高凈值客戶對(duì)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)服務(wù)式公寓的需求仍保持穩(wěn)定。

??高凈值客群對(duì)品質(zhì)的要求日趨嚴(yán)苛，除室內(nèi)的高端裝修、智能家居、24小時(shí)管家服務(wù)外，還對(duì)周邊商務(wù)配套提出更高要求——便捷的交通、高端寫字樓、優(yōu)質(zhì)商業(yè)與休閑設(shè)施成為標(biāo)配。

??隨著消費(fèi)者自我意識(shí)愈發(fā)鮮明，居住體驗(yàn)的多元化成為了這些高端客戶的重點(diǎn)居住需求之一。寵物友好公寓、與高端酒店及會(huì)所聯(lián)動(dòng)提供專屬權(quán)益、舉辦品牌藝術(shù)活動(dòng)等成為新賣點(diǎn)。

??上海租賃市場(chǎng)已從規(guī)模擴(kuò)張階段進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)期。

??近年來(lái)，上海常住人口規(guī)模穩(wěn)定高位，帶動(dòng)租賃需求穩(wěn)定，供需比處于健康區(qū)間，在規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑的基礎(chǔ)上，上海租賃市場(chǎng)需求端也迎來(lái)細(xì)分變化，家庭整租需求與高端服務(wù)式公寓的逆勢(shì)增長(zhǎng)，標(biāo)志著市場(chǎng)正走向更加成熟的新階段。