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??租賃市場在頂層設(shè)計(jì)與市場力量的共同推動(dòng)下，正經(jīng)歷一場深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

??今年9月，首部國家級(jí)專項(xiàng)行政法規(guī)《住房租賃條例》的正式頒布，開啟了租賃行業(yè)“有法可依”的法治化新紀(jì)元。

??幾乎同一時(shí)間，9月中旬發(fā)改委發(fā)布通知，進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作，其中通知明確提出了包括市場化租賃住房在內(nèi)的尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑。

??標(biāo)志著行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張邁向以“法治規(guī)范”和“金融閉環(huán)”為標(biāo)志的高質(zhì)量發(fā)展新階段，法治的完善為市場劃定了清晰的跑道，金融的創(chuàng)新則為行業(yè)注入了持續(xù)的動(dòng)能，行業(yè)將向著更加規(guī)范、穩(wěn)定且充滿活力發(fā)展。

??從重點(diǎn)22城各季度集中式新開規(guī)模來看，經(jīng)歷了上半年規(guī)模高位，三季度保租房供應(yīng)放緩，市場化放量小幅增長。

??據(jù)克而瑞長租不完全統(tǒng)計(jì)，2025年三季度全國22個(gè)重點(diǎn)城市的集中式長租公寓市場共計(jì)約132個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房源數(shù)量約為5.71萬套（間），相較2024年Q3同比增長約55%。

??其中保租房供應(yīng)40966套/間，占比約72%，同比上漲約53%；市場化項(xiàng)目供應(yīng)16126套/間，占比約28%，同比上漲約3%。

??截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“市場化+保租房”雙軌格局成型。

??分城市看，上海集中式公寓規(guī)模超41萬套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳約33.7萬套居次席。杭州超18.5萬套居第三，規(guī)模在二線城市中大幅領(lǐng)先。

??武漢、上海保租房占比約6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市場保租房主導(dǎo)態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。

??在國家及地方政府持續(xù)強(qiáng)化住房租賃政策支持的背景下，地方國企走上臺(tái)前。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年中，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已突破15%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導(dǎo)方向演進(jìn)。

??根據(jù)克而瑞長租監(jiān)測(cè)，近兩年位居TOP30的國企系企業(yè)年度規(guī)模增長均在6萬套以上，規(guī)模加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。

??2025年三季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設(shè)與運(yùn)營，展現(xiàn)出以下幾大鮮明走勢(shì)：

??地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設(shè)；

??盤活存量資產(chǎn)是核心房源籌集模式，當(dāng)下“收儲(chǔ)閑置房產(chǎn)改建為保租房”已成為最主流的模式，而國企更具資源優(yōu)勢(shì)；

??地方國企專業(yè)化運(yùn)營能力是短板，因此多與頭部專業(yè)長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

??當(dāng)前地方國企發(fā)展路徑呈現(xiàn)出“盤活存量、品牌運(yùn)營、規(guī)模擴(kuò)張、合作共贏”的特點(diǎn)，旨在有效增加保障性住房供給的同時(shí)，探索一條可持續(xù)的、市場化的高質(zhì)量發(fā)展道路，兼具社會(huì)民生與國有資產(chǎn)保值增值的雙重目標(biāo)。

??這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。

??隨著專項(xiàng)債、超長期國債、政策性金融工具的出臺(tái)，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2025年3季度，涉租融資規(guī)模達(dá)288.59億。預(yù)期2025年全年規(guī)模將超350億。其中債券類105億，占比約36%；類REITs融資金額66億，占比約23%。從三季度融資利率來看，主流區(qū)間在2.08-2.76%之間，相較2025年上半年主流利率3.05-3.70%區(qū)間，利率下降約1個(gè)百分點(diǎn)。保障房融資成本在政策支持引導(dǎo)、市場機(jī)制和融資創(chuàng)新共同作用下，越來越低。

??從各REITs收盤價(jià)漲幅表現(xiàn)來看，城投寬庭保租房REIT較發(fā)行價(jià)漲幅達(dá)45.7%最高，2025年來廈門安居、華潤有巢REIT漲幅表現(xiàn)均超10%。

??保障房公募REITs將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，具有高分紅、投資門檻較低、流動(dòng)性較好的特點(diǎn)，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇，受到市場的青睞。

??值得注意的是，9月12日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)了《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，其中市場化租賃住房被納入新資產(chǎn)類型項(xiàng)目。

??這意味著，市場化租賃住房資產(chǎn)正式獲得政策“入場券”，具備了申報(bào)推薦的前置條件。對(duì)于行業(yè)來說，這是一個(gè)具有里程碑意義的突破。

??公募REITs市場已突破千億規(guī)模，但產(chǎn)品仍以收費(fèi)公路、能源、保租房為主，投資人期待更多穩(wěn)健、消費(fèi)屬性強(qiáng)的底層資產(chǎn)。市場化租賃住房貼近民生，抗周期性強(qiáng)且存量龐大，尤其是一線和新一線城市的市場化租賃住房，具備穩(wěn)定租金現(xiàn)金流和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正好契合這一導(dǎo)向。未來保障房公募REITs規(guī)?；?qū)⒏鞌U(kuò)張。

??2025年前三季度，租賃行業(yè)在在頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)下迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。行業(yè)步入法治化軌道，同時(shí)REITs試點(diǎn)擴(kuò)圍至市場化租賃住房打通“金融閉環(huán)”，為行業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

??市場層面，“保租房主導(dǎo)、市場化跟進(jìn)”的雙軌格局已然成型，地方國企加速擴(kuò)張，通過盤活存量與合作運(yùn)營成為市場重要力量。同時(shí)，融資渠道日趨多元，成本顯著下降，為行業(yè)提供了穩(wěn)定的資金支持。

??未來租賃行業(yè)在法治與金融的雙重護(hù)航下，將加速從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展新模式。