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??步入2025年，政策層面對城市更新的支持力度持續增強。

??2025年7月30日中央政治局會議召開，在未明確提及房地產的情況下，強調了落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

??7月15日召開的中央城市工作會議則明確高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造。

??“城市更新”將成為未來房地產止跌回穩的重要抓手。

??當前，城市更新已上升為城市轉型升級與可持續發展的重要主線。從“扎實有序推進城市更新改造”到“高質量開展城市更新”，城市更新工作已從前期試點探索、大范圍鋪開、邁入以質效為導向的新周期。

??近年來，全國城市更新工作圍繞八大重點任務持續推進。近三年每年城市更新項目數量均保持在6萬個以上，“十四五”期間相關投資總規模預計可達20萬億元。2024年項目數量雖有所放緩，但投資額較去年仍保持增長，發展模式逐漸向質量提升轉變。

??2025年作為“十四五”規劃收官之年，城市更新工作進一步提速。

??今年5月中央層面出臺首個全面系統的城市更新政策；6月財政部與住建部聯合公示了2025年度中央財政支持城市更新行動評選結果，北京等20個城市成功入選。

??未來幾年，中央財政將安排超過200億元補助資金，用于支持上述城市城市更新推進工作。

??當前城市更新仍以片區更新為主導。

??以上海為例，2025年上海明確了46個城市更新單元，其中7個項目已進入實施階段，28個處于規劃編制期，另有11個于2025年啟動編制。

??從已公示的方案來看，“商辦居住混合”功能定位占比較多。功能混合與業態創新成為提升區域活力的核心引擎。以徐家匯-01更新單元為例，其聚焦三大方向：一是培育特色街區與非標業態；二是著力提升乙級、丙級樓宇品質；三是適度增加公寓式酒店等過渡性居住配套。

??當前片區更新的市場參與主體也呈現多樣化趨勢：地方國企依托其土地儲備優勢，通常主導大體量、成片區的開發；外資企業憑借較好的運營能力，更聚焦于商辦比例較高的綜合體項目；而市場化房企則偏重通過股權收購等方式，介入核心區位的優質項目。

??“商轉住”疏導未來增量，樓宇更新盤活既有存量

??近一年來，土地用途調整現象日益增多，且逐步延伸至杭州、義烏、南京等二三線城市，呈現范圍擴大態勢。

??據初步統計，2024年深圳市共有13宗轉性地塊；而2025年1-8月該類地塊數量已增至16宗，保持穩步增長。在各類轉性情形中，商辦用地轉為住宅用地的比例較為突出，深圳約為31%，同期上海約58%。

??隨著“商轉住”項目的實質推進，未來區域內的商辦、住宅體量將從源頭上得到有效調控。

??而對于已進入市場的低效存量商辦樓宇，目前上海已選取10個商務單元、超200棟樓宇開展試點。2025年下半年，上海出臺全國首部商務樓宇更新專項政策《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，并公布六個單元的具體實施方案，涵蓋51處待更新樓宇。更新將依據樓宇等級與產權方意愿，采取提質改造、重建、轉型或退出等多元路徑。預計更新后項目效益可提升約20%至超100%。

??在城市化下半場，隨著“商改住”與“非轉居”路徑的成熟，依托“功能性國企+建筑改造商+專業運營商”的協力推進，城市更新正實現用地突破、功能融合與配套完善。

??國有企業存量資產盤活持續深化，金融工具創新完善

??今年國有企業持續深化城市更新行動，積極盤活存量資產，形成了一批可復制的創新模式。上海城投寬庭徐匯社區作為市屬國企首單R4地塊并購盤活項目，由上海城投集團聯合上海國盛集團、儀電集團共同推進。項目利用保租房REITs凈回收資金完成收購，盤活了華鑫置業存量資產，構建了“投融建管退”閉環。

??天津則落地全國首單存量盤活不動產信托項目“津不動產1號”，通過“國有資本+信托工具+運營機構”三方協作，將國企持有的配套商業資產轉為信托財產，由北方信托引入專業機構運營，形成“盤活—收益—再升級”的良性循環。2024年，天津積極盤活存量資源資產，已盤活土地2.26萬畝，房產超過1000萬平方米，實現收入593.6億元。

??隨著融資工具的持續深化，地方政府、國企、金融機構與運營企業形成的合力，將是實現規模化盤活的核心支撐。

??2025年進程已過四分之三，可以看到今年城市更新在長期制約其推進的用地與資金兩大難點上，迎來了實質性的政策支持與機制創新。

??土地政策層面，存量用地功能轉換、容積率獎勵與補地價機制相繼明晰；資金支持方面，中央財政補貼與多元化金融工具協同發力，為項目推進構建起雙重保障。

??隨著體系持續完善，市場活力正被進一步激活，引導各類主體更深度參與。一個更加兼具社會可持續性與市場可行性的更新圖景，正逐漸清晰。