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??12月8日，中共廣東省委關于制定廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議發(fā)布。

??有關房地產行業(yè)的發(fā)展，廣東“十五五”規(guī)劃建議有不少著墨，如加快構建房地產發(fā)展新模式，因城施策增加改善性住房供給，以及清理住房消費不合理限制性措施等。

??深圳某房企內部人對中國房地產報記者表示，目前廣東省內的絕大部分城市都已取消住房限購、限售等措施，僅深圳存在核心區(qū)域限購的要求，近期雖有全面取消限購的風聲傳出，但至今未落地。

??廣東省政協(xié)常委曹志偉認為，釋放潛在消費需求，幫助群眾住上好房、推動開發(fā)商去庫存、促進銀行貸款營收增加，支持裝修、建材、家具等鏈條展現(xiàn)新活力，需要各項政策形成合力。今年，他向廣州市相關部門提交了不少建議，包括對小區(qū)公益會所不計容、優(yōu)化廣州房票安置政策等，期望能減輕建設單位經(jīng)濟負擔，加速市場庫存去化。

??建設好房子 清理不合理限制性措施

??10月28日，黨的二十屆四中全會審議通過了《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，為未來五年房地產行業(yè)的發(fā)展指明方向。在這之后，各省、市陸續(xù)發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，圍繞中央“十五五”規(guī)劃建議的核心內容，在民生與市場兩個層面鋪排未來的重點工作。

??廣東“十五五”規(guī)劃建議有關房地產的表述，也主要體現(xiàn)在深挖內需市場潛力、加大保障和改善民生力度兩個維度。其中，大力提振消費的措施包括了“優(yōu)化消費環(huán)境，加大直達消費者的普惠政策力度，增加政府資金用于民生保障支出，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施，建立健全適應新消費的管理辦法，強化消費者權益保護，落實帶薪錯峰休假。”

??推動房地產高質量發(fā)展則被放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進共同富?！钡闹黝}下，其中提到加快構建房地產發(fā)展新模式，優(yōu)化保障性住房供給，實現(xiàn)更高水平住有所居。因城施策增加改善性住房供給，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動，支持老舊住房自主更新、原拆原建，系統(tǒng)推進適應人民群眾新期待的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設。建立房屋全生命周期安全管理制度。

??此外，廣東“十五五”規(guī)劃建議還提出“大力實施城市更新，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”，以及“完善并購、破產、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”。

??從具體內容上看，各地體現(xiàn)出了因地制宜的特點。如湖北提出“因城施策優(yōu)化住房消費政策，增加改善性住房供給，激活返鄉(xiāng)置業(yè)、教育置業(yè)、創(chuàng)業(yè)置業(yè)和改善性置業(yè)需求?！蓖苿由唐废M擴容升級，推動汽車、住房等消費更新升級。遼寧、廣東則提到清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

??截至目前，廣東的兩個一線城市中，廣州已經(jīng)全面取消了限購、限售、限價，住房貸款方面也沒有太多限制。深圳也在今年9月份調整了限購措施，鹽田區(qū)和大鵬新區(qū)不再審核購房資格，非核心區(qū)對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，但福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道仍執(zhí)行原有限購政策。一位業(yè)內專家認為，廣東提出清理住房消費不合理限制性措施，意味著深圳的限購政策還有優(yōu)化空間。

??提振住房消費 政策還有發(fā)力空間

??作為人口大省、經(jīng)濟大省的廣東，房地產市場目前仍面臨較嚴峻的挑戰(zhàn)。來自廣東省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，廣東全省新建商品房銷售額累計達7836.31億元，成交面積約5129.82萬平方米，同比分別下降16.7%、14.1%，房地產開發(fā)投資整體縮減20.7%，全省房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的同比降幅均為兩位數(shù)。提振住房消費對于促進廣東的房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

??曹志偉統(tǒng)計了廣州全市近十五年主要維穩(wěn)政策與成交面積走勢，數(shù)據(jù)顯示，過往“限字型政策松綁+房貸放開”是最為有效的政策組合，市場成交規(guī)模一般在4個月至5個月后可以回到成交高位。為此，他在2024年4月向廣州市政府提交了《關于多措并舉激發(fā)房地產消費活力的建議》，其中全面放開限購、降低購房門檻、減稅降負等多項建議被采納。

??此外，曹志偉認為，市場對于以舊換新是有實際需求的，但目前二手房市場存在價量齊跌、銷售周期長、限售時間長、轉讓稅費高等影響不少家庭置換房屋的限制性因素，因此建議廣州組建免費交易平臺，幫助有賣舊房、買新房需求的購房者，把舊房子“存”起來并按評估值獲得房票，用房票去購房。甚至可以由政府委托有專業(yè)資質的評估公司進行評估后，由住房保障部門以市場評估價格的八折至九折直接收購在廣州買了新房業(yè)主的市內舊房，舊房作為保障性租房或統(tǒng)一改造為人才公寓。

??除了刺激需求外，給供給端減負同樣重要。今年，曹志偉又提交了兩份旨在減輕房企壓力、增強信心的建議。據(jù)他觀察，在當前環(huán)境下仍有較好去化率的項目大多是有配套設施的小區(qū)，即配置了室內游泳池、健身場所、文化活動室和共享廚房等功能的小區(qū)會所。但目前的建設項目中，并非所有項目都會要求配建上述設施。建設單位為了銷售，往往會在銷售期間增設展示、為了符合驗收條件而拆除、為了交付再復建。這樣一來不僅增加了企業(yè)的成本，也埋下合規(guī)、質量、安全和管理上的諸多隱患。因此，他建議將小區(qū)內的各類滿足居民健康文化需求的會所納入公共服務設施，且在占總計算容積率建筑面積比例低于11%范圍的，不計入容積率建筑面積，以鼓勵建設單位增加此類設施的投入，滿足人民群眾對美好生活追求的同時也能在一定程度上減輕企業(yè)的經(jīng)濟負擔。

??今年，廣州著力推進城中村改造的房票安置政策，期望破解傳統(tǒng)安置房建設導致的“久遷”難題，加速商品房庫存去化。曹志偉發(fā)現(xiàn)，盡管廣州房票安置政策在各區(qū)試點推行，然而在實踐中，開發(fā)商參與的積極性并不高，其核心原因在于流程不統(tǒng)一、回款周期不明確、無定金保障機制、房票使用的限制多，導致開發(fā)商信心不足。就此，他提出“統(tǒng)一標準化流程、明確并壓縮回款周期、建立房票定金支付機制、放寬房票的使用范圍限制”四項建議，目前已有部分建議獲采納。

??高盛近期也走訪調研了廣州、深圳兩個城市，得出的結論是目前房地產市場的問題需要綜合的手段去解決，包括需要更廣泛的宏觀經(jīng)濟政策來支持GDP和收入增長，以及更積極的房地產專項刺激措施。所謂的房地產專項刺激措施指的是直接發(fā)放購房補貼。

??“我們認為發(fā)放購房補貼的刺激是最有效的，降低交易稅費也有同樣作用?！睆V州某在售項目負責人表示。