土地許倩 2025-12-05 09:11:30 來源：中房報
??自今年7月新任董事長齊占峰上任以來，北京城建發展便展現出強勁擴張態勢，引發市場關注。
??綜合市場相關表現來看，近3個月，北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“北京城建發展”）已在北京土地市場連落3子，總耗資超77億元；拉長時間線，截至11月底，其在北京拿地總額已破100億元。
??這家去年虧損還超9億元的上市房企在今年也迎來了好的態勢，2025年前三季度，北京城建發展實現營業總收入193.11億元，同比增長64.2%；歸屬母公司凈利潤7.65億元，同比增長40.24%；扣除非經常性損益凈利潤2.38億元，同比扭虧。
??在守住現金流、變速發展的前提下為未來“囤糧”，這位“財務老將”展現了沉穩激進的一面。
??針對近期擴張拿地及資金支持等問題，記者致電城建發展進行了了解，董事會秘書部一工作人員表示，拿地是公司的正常經營行為，未來是否繼續將取決于市場環境；對于如何平衡短期資金壓力與長期收益，該工作人員則進行了婉拒，未透露更多細節。
??“看似激進，實則背后有嚴密的財務盤算。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為，齊占峰的策略是“先減負、再擴張。”
??綜合觀察來看，齊占峰上任后迅速處置部分滯銷存貨和低效資產，回籠資金5億~6億元，為拿地備下“自有彈藥”。同時，近77億元支出中約6成通過與多家企業合作分擔，有效控制了自身負債的實際增幅，努力將資產負債率維持在76%左右的警戒線以內，也體現了這位財務出身的負責人的嚴謹性。
??逆勢擴張
??查閱北京城建發展拿地情況可見，自董事長齊占峰上任以來，公司在土地市場的姿態變得異常激進。
??9月5日，齊占峰上任后的首宗重點地塊落槌。北京城建發展聯合住總、建工兩大本土國企，以29億元競得北京豐臺岳各莊地塊，緊鄰西四環，區位優勢顯著。
??10月30日，在北京昌平東小口地塊爭奪戰中，北京城建發展選擇與昌平國資聯手，以28.09億元底價摘得該地塊。該區域已5年未有新建住宅供應，市場預期稀缺。
??11月19日，北京城建發展一改此前聯合拿地的保守，以獨立競標姿態與中海地產爭奪天壇旁的東城祈年大街地塊，最終以20.28億元成交。
??短短3個月，北京城建發展在北京的拿地金額超過77億元。若將時間線前移至今年6月，其與越秀地產等企業聯合競得的昌平生命科學園地塊（23.95億元）計入在內，今年以來在北京拿地總額已突破100億元。
??北京城建發展曾在公告中表示，作為北京城建集團房地產板塊的上市公司，企業始終堅持立足北京的土地投拓策略，持續深耕北京市場。
??值得注意的是，這一連串動作與其財務表現形成了一定差距。盡管2025年1~9月城建發展實現扭虧為盈，歸屬上市公司股東的凈利潤為7.65億元，同比增長40.24%，但業績增長主要源于結轉收入增加及金融資產股價上漲，主業造血能力的穩定性仍需觀察。
??戰略換擋
??在這輪看似逆周期的投資背后，是北京城建發展控制權交接后一套全新經營邏輯的顯現。
??今年7月，具有深厚財務背景的齊占峰從北京城建集團總會計師之位，空降至北京城建發展擔任董事長，這位56歲的“財務老將”，職業生涯歷經北京地鐵、首發集團等大型國企的首席財務官，深諳風險管控。
??市場將其上任解讀為一個明確信號，在行業下半場，地方國資房企正試圖破解“既要現金流安全，又要利潤增長”的難題。
??新董事長上任后，迅速展現出清晰的戰略思路。在今年4月的北京城建集團經濟分析會上，齊占峰就明確提出要“堅決杜絕沒有現金流的營收和利潤”，并強調要“下大力氣推動地產開發業務在去存量優增量上下功夫，維護資金安全，保障地產業務安全發展”。
??10月27日，在北京城建發展2025年三季度經濟活動分析會上，齊占峰進一步闡述了其經營理念。他表示，公司要“抓風控、抓增量、抓轉型、抓改革、抓效益”，聚焦主業穩住基本盤，重視資金鏈安全。
??這一理念直接投射在拿地策略上，近期企業獲取的地塊均位于北京四環內或近郊成熟板塊，且多為聯合體競得，既控制單項目風險，又鎖定一線城市去化確定性。在國企托底土地市場的當下，這被視為為未來市場復蘇提前儲備優質“糧草”。
??公司管理架構也同步調整為“攻守兼備”的組合。與董事長齊占峰搭檔的是總經理鄒哲，一位在北京城建體系成長起來的業務“老將”，擁有豐富的項目拓展與運營經驗。這一“財務專家+業務老將”的班子，被視為在風險控制與業務進取之間尋求平衡的理想架構。
??從更高層面看，北京城建集團已明確將北京城建發展作為旗下房地產業務整合的唯一上市平臺，承諾逐步解決同業競爭問題，這為公司的長遠發展提供了資源注入的預期。
??不過，前路挑戰依然清晰。柏文喜分析表示，北京城建發展近3年凈利潤波動較大，若高價地塊未來盈利不及預期，可能再度侵蝕利潤。同時，母公司旗下其他地產平臺潛在的資源分流，仍會困擾資本市場估值。最大的考驗在于銷售端，在限價政策下，高成本項目利潤率空間有限，齊占峰提出的“拿地即營銷”快周轉策略若受阻，緩慢的去化速度將迅速拖累財務成本。
??此外，北京城建發展雖貴為“北京一哥”，但在安徽黃山、重慶、青島等外地市場，仍有數百萬平方米的存量資產去化緩慢，如何盤活這些存量資產為新擴張輸血也是一大難題。
??柏文喜表示，“短期來看，超過77億元的投入成功補倉核心城市，穩固了市場地位，但中長期而言，能否真正穿越周期，取決于后續融資通道、集團資源整合的實效，以及這些高價項目最終的流速與盈利表現。”
??這場由“財務老將”主導的逆勢進擊，結局是精算的勝利還是豪賭的冒險，市場正拭目以待。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
