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??曾被視為最具抗跌性的廣州豪宅板塊，如今也難逃價(jià)格調(diào)整。

??今年二季度以來，廣州二手豪宅市場(chǎng)的下行趨勢(shì)愈發(fā)明顯，即便核心地段的稀缺房源，也難以抵御市場(chǎng)壓力。

??“最近半年，珠江新城不少千萬級(jí)豪宅成交價(jià)、掛牌價(jià)確實(shí)降了不少。”裕豐地產(chǎn)匯悅臺(tái)分店店長(zhǎng)吳肖揚(yáng)表示。

??價(jià)格下跌三四成 

??今年3月，南國(guó)花園一套107平方米的三房，成交價(jià)為920萬元，如今，同戶型的掛牌價(jià)降至690萬元；新城海濱花園105平方米的三房，3月成交價(jià)1080萬元，目前放盤價(jià)已降至890萬元。如果與歷史高點(diǎn)相比，跌幅已達(dá)三至四成。

??更極端的案例出現(xiàn)在保利心語花園。一套72平方米的兩房，3年前接近千萬元成交，而近期成交價(jià)僅為460萬元，價(jià)格可以說被“腰斬”。

??一位珠江新城業(yè)主表示，最近來看房的買家出價(jià)一個(gè)比一個(gè)低。甚至有同小區(qū)業(yè)主打算“以小換大”，自己手上的房子掛牌價(jià)還在9萬多元/平方米，可一到他這套戶型和朝向更好的房子，買家卻敢開出更低的價(jià)格?！笆袌?chǎng)就是這么現(xiàn)實(shí)?！边@位業(yè)主感嘆。

??天河北、琶洲等傳統(tǒng)豪宅板塊同樣難逃下行的命運(yùn)。

??貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，天河北豪宅代表新鴻基峻林近期成交價(jià)不斷下探。8月成交的兩套單位單價(jià)均跌至“7”字頭，其中一套139平方米的三房總價(jià)1111萬元，折算單價(jià)約7.98萬元/平方米，而2021~2023年間，該戶型成交價(jià)普遍在12萬~14萬元/平方米。

??吳肖揚(yáng)表示，近幾年買入豪宅的客戶，不論是珠江新城還是其他片區(qū)，大多踩在高位，如今市場(chǎng)下行，對(duì)這批買家的沖擊尤為明顯。

??官方數(shù)據(jù)亦印證市場(chǎng)的降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，跌幅雖較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處下行區(qū)間。

??合富研究院數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，8月珠江新城單價(jià)10萬元/平方米以下的物業(yè)，占當(dāng)月板塊豪宅成交七成，占比較上月增加逾10個(gè)百分點(diǎn)。

??不過，價(jià)格下探態(tài)勢(shì)之下，市場(chǎng)活躍度有所修復(fù)。

??合富研究院數(shù)據(jù)顯示，8月廣州二手千萬豪宅成交規(guī)模環(huán)比小幅回升7%。珠江新城依然穩(wěn)居主導(dǎo)地位，以43.5%的占比領(lǐng)跑全市。其中，中區(qū)成交環(huán)比增長(zhǎng)兩成，利雅灣、匯峰苑、中海璟暉華庭等總價(jià)1000萬~2000萬元房源表現(xiàn)活躍；東區(qū)與西區(qū)成交規(guī)?；九c7月持平，東區(qū)成交集中在2000萬~3000萬元高價(jià)物業(yè)，西區(qū)成交以約1000萬元房源為主。

??天河北-龍口片區(qū)同樣表現(xiàn)亮眼，部分價(jià)格貼近市場(chǎng)預(yù)期的優(yōu)質(zhì)盤，如新鴻基峻林、富力天河華庭、天河新作，獲得買家認(rèn)可，帶動(dòng)成交放量。

??新房分流效應(yīng)顯著

??“市場(chǎng)上不少房源久賣不掉，部分業(yè)主因急需資金只能持續(xù)調(diào)價(jià)?！眳切P(yáng)表示，但對(duì)買家而言，價(jià)格下跌反而加劇了觀望情緒，人們普遍“買漲不買跌”，擔(dān)心買入后繼續(xù)下跌。不過，一旦房?jī)r(jià)降幅觸及心理價(jià)位，成交也有可能被激活。

??一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州二手豪宅深度調(diào)整背后有多重原因。一方面，前些年部分豪宅價(jià)格存在明顯虛高，靠炒作支撐，脫離價(jià)值本身。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下，部分持有者被迫拋售，甚至面臨法拍，導(dǎo)致價(jià)格顯著低于市場(chǎng)均價(jià)。

??“前幾年，珠江新城聚集了大量炒家，許多‘網(wǎng)紅盤’都是在投機(jī)推動(dòng)下走紅的。如今市場(chǎng)氛圍已然轉(zhuǎn)變，以自住客戶為主，投機(jī)買賣已經(jīng)很少見?！眳切P(yáng)說，即便是自住客戶，如今也比過去更為謹(jǐn)慎，反復(fù)比較、壓價(jià)成為常態(tài)。

??另一方面，一手豪宅分流效應(yīng)明顯，可選項(xiàng)增多，買家觀望情緒加重。

??全新樓盤的保利天曜就是典型例子。該樓盤距離珠江新城僅一公里，今年5月入市后，迅速吸引大量原計(jì)劃購入珠江新城二手房的客戶。

??此外，保利面粉廠項(xiàng)目預(yù)計(jì)三季度推出，若定價(jià)合理，可能吸引大量預(yù)算在3000萬元以上的買家。珠江新城未來還有馬場(chǎng)地塊待出讓，作為板塊僅存的大體量可開發(fā)區(qū)域，不少高端買家寧愿等待。

??一位買家透露，原本考慮在珠江新城中區(qū)某“網(wǎng)紅盤”置業(yè)，但在對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，新盤在設(shè)計(jì)、交付標(biāo)準(zhǔn)和居住體驗(yàn)上更勝一籌，加上房源全新，整體性價(jià)比更高；而珠江新城不少二手房已有10年甚至15年樓齡，居住感受不及新盤，最終果斷轉(zhuǎn)向。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月廣州一手房銷售業(yè)績(jī)TOP20榜單中，保利天奕、保利天曜、保利天瑞、中海大境、西派天河序等豪宅項(xiàng)目均在列。其中，保利天奕、保利天曜分別以44.5億元、38.9億元成交額位居冠亞軍。

??吳肖揚(yáng)認(rèn)為，一手豪宅在戶型設(shè)計(jì)、空間利用和實(shí)用性上更符合當(dāng)下需求，價(jià)格亦相對(duì)合理，對(duì)珠江新城二手房的分流沖擊在所難免。

??盡管短期市場(chǎng)仍在下行，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州豪宅長(zhǎng)期價(jià)值依然可期。

??吳肖揚(yáng)認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)與整體樓市走勢(shì)一致，短期波動(dòng)屬于市場(chǎng)回歸理性的過程，有助于擠出泡沫和過度投機(jī)。對(duì)于有實(shí)際需求的買家而言，當(dāng)下或許是不錯(cuò)的入市窗口。

??上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，作為一線城市，廣州核心地段豪宅仍具稀缺性。隨著市場(chǎng)情緒逐漸企穩(wěn)，豪宅板塊有望在未來重新獲得價(jià)值認(rèn)可。