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??融創(chuàng)的一紙回購?fù)ㄖ騺y了華發(fā)的資金回籠節(jié)奏。

??近日，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“華發(fā)實(shí)業(yè)”）發(fā)布公告，全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠海華發(fā)”）收到融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)文旅”）的《關(guān)于附條件回購深圳冰雪城項(xiàng)目的通知函》（以下簡稱“回購?fù)ㄖ保?/p>

??通知函顯示，2023年1月，珠海華發(fā)收購融創(chuàng)文旅持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)并簽署相關(guān)協(xié)議（以下簡稱“收購協(xié)議”）。協(xié)議約定，融創(chuàng)文旅有權(quán)在2025年11月23日前回購標(biāo)的股權(quán)及標(biāo)的債權(quán)。

??兩年過去，昔日“不良資產(chǎn)”深圳冰雪城蛻變成為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，已到收獲之際。

??在約定回購到期前兩日，11月21日，珠海華發(fā)收到融創(chuàng)文旅的回購?fù)ㄖ趧?chuàng)文旅明確告知行使回購權(quán)并提出“原方案中的回購方式、實(shí)施時(shí)間、交易價(jià)格等核心內(nèi)容已不適用當(dāng)前情況，誠望就回購方式、回收價(jià)格及回購時(shí)間等事宜重新展開討論”。

??對(duì)于談判進(jìn)展，截至12月4日，據(jù)融創(chuàng)相關(guān)人員透露：“談判還在推進(jìn)，雙方分歧較大。”華發(fā)方面則表示，回購事項(xiàng)及相關(guān)細(xì)節(jié)及回購能否實(shí)施存在不確定性。

??曾是“地產(chǎn)CP”

??曾是密切合作的“地產(chǎn)CP”，融創(chuàng)與華發(fā)的關(guān)系正從昔日盟友走向直接博弈。

??2020年11月，雙方聯(lián)合以127.1億元競得深圳前海冰雪世界地塊。根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)持股51%，主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營；華發(fā)持股49%，主要負(fù)責(zé)資金監(jiān)管與本地協(xié)調(diào)。該項(xiàng)目規(guī)劃宏大，總建筑面積超過120萬平方米，核心是打造全球最大的室內(nèi)冰雪世界，并配有住宅、辦公及商業(yè)等業(yè)態(tài)。融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌曾表示，項(xiàng)目總投資將達(dá)367億元，旨在成為粵港澳大灣區(qū)的標(biāo)桿文旅綜合體。

??然而，2022年3月，融創(chuàng)陷入流動(dòng)性危機(jī)，其美元債出現(xiàn)違約，股價(jià)與信用評(píng)級(jí)雙雙下滑。由于無力支付后續(xù)地價(jià)款，該項(xiàng)目陷入停滯。為緩解資金壓力，融創(chuàng)于2023年1月與華發(fā)達(dá)成協(xié)議，以35.7億元的價(jià)格向華發(fā)出售其所持的51%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，這一價(jià)格較融創(chuàng)初始投入折讓超過10%。

??該收購協(xié)議同時(shí)約定，融創(chuàng)文旅享有回購權(quán)，期限至2025年11月23日。回購的前提條件包括：在約定時(shí)間內(nèi)取得融資機(jī)構(gòu)同意轉(zhuǎn)讓的文件或按比例清償貸款，并足額支付回購價(jià)款。協(xié)議中關(guān)于回購價(jià)格的表述為“按照公平合理的原則協(xié)商確定”，這一相對(duì)模糊的條款，為后來的爭議埋下了伏筆。

??已是“現(xiàn)金奶牛”

??華發(fā)接手深圳前海冰雪城項(xiàng)目后，對(duì)其進(jìn)行了資產(chǎn)重組與運(yùn)營優(yōu)化，聚焦于冰雪核心業(yè)態(tài)，并壓縮了部分商業(yè)辦公規(guī)劃。2025年7月，華發(fā)通過政府土地收儲(chǔ)，以44.05億元處置了項(xiàng)目部分商業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金回籠。

??2025年8月底，冰雪世界主體工程竣工，并于9月29日正式開業(yè)。試營業(yè)首月累計(jì)接待游客超過40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次。門票定價(jià)為平日368元、周末468元，VIP套票最高達(dá)888元。據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，項(xiàng)目成熟后年接待游客量可達(dá)300萬人次，年?duì)I業(yè)規(guī)模約6.5億元，凈利潤貢獻(xiàn)約1.3億元。華發(fā)還計(jì)劃在2026年引進(jìn)國際冰雪賽事。

??然而，就在項(xiàng)目運(yùn)營漸入佳境時(shí)，情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。2025年11月5日，融創(chuàng)中國境外債務(wù)重組獲法院批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)狀況改善。同月25日，融創(chuàng)文旅向華發(fā)發(fā)出回購?fù)ㄖ岢鲋匦掠懻摶刭彿绞健r(jià)格與時(shí)間，意圖收回已成為“現(xiàn)金奶牛”的冰雪城項(xiàng)目。此時(shí)項(xiàng)目已進(jìn)入收獲期，回購提議打亂了華發(fā)的資金回籠與運(yùn)營計(jì)劃。

??回購博弈下的雙方境況

??在本次回購博弈中，融創(chuàng)與華發(fā)處境迥異。

??融創(chuàng)方面，隨著其境外債務(wù)重組方案獲批，財(cái)務(wù)壓力顯著緩解，重新獲得了參與談判的資本。融創(chuàng)認(rèn)為，當(dāng)初的股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生在其流動(dòng)性危機(jī)時(shí)期，交易帶有紓困性質(zhì)，原定價(jià)格已不反映項(xiàng)目當(dāng)前作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，其主張回購價(jià)格應(yīng)重新協(xié)商，并調(diào)整回購方式與時(shí)間。據(jù)估算，按原協(xié)議框架的回購對(duì)價(jià)可能不低于40億元。

??華發(fā)方面，經(jīng)過兩年投入與運(yùn)營，已持有項(xiàng)目全部權(quán)益并結(jié)清了土地款項(xiàng)。項(xiàng)目現(xiàn)已成為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，華發(fā)本處于收獲期。雖然可以拒絕回購，但完全自主運(yùn)營如此復(fù)雜的文旅項(xiàng)目同樣面臨挑戰(zhàn)。

??在企業(yè)營收方面，華發(fā)股份2025年前三季報(bào)顯示，華發(fā)股份前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入517.5億元，同比上升64%，歸母凈利潤為1.02億元，同比下降92.3%；扣非歸母凈利潤為8154萬元，同比下降93.5%。盈利壓力可能影響其在談判中的決策彈性。若談判拖延，將直接影響其年末的資金安排。

??這對(duì)昔日“地產(chǎn)CP”，從拿地時(shí)的“保暖取暖”到如今的“抱團(tuán)取暖”，博弈仍在繼續(xù)。當(dāng)價(jià)值回升，這種模式是否公平合理，抑或是行業(yè)轉(zhuǎn)型期資本與資源重新匹配的縮影，融創(chuàng)的“反悔”將不是個(gè)案。