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??6月30日，廣州原計(jì)劃有5宗住宅用地競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)罱K只以底價(jià)成交了2宗。

??剩下的3宗地在三天前已公告“因故終止出讓”。據(jù)了解，這3宗地分別位于天河區(qū)、海珠區(qū)，原本是該批次土地中較受關(guān)注的熱門(mén)地塊，不料最終卻無(wú)人問(wèn)津。整個(gè)6月份，廣州推出了10宗住宅用地，有4宗未能成交。

??廣州市房協(xié)專(zhuān)家委員會(huì)委員鄧浩志對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這些地塊無(wú)法成功出讓?zhuān)c廣州的計(jì)容新規(guī)收緊有一定關(guān)系，但根源還是在于市場(chǎng)的持續(xù)低迷，建議地方政府適度降低新增土地供應(yīng)的起拍價(jià)。

??1個(gè)月內(nèi)4宗宅地終止出讓

??6月30日，廣州賣(mài)出了兩宗住宅用地，均為底價(jià)成交，共收金24.96億元。其中，白云區(qū)的槎頭車(chē)輛段一期地塊是少見(jiàn)的低密度地塊，出讓宗地面積98616平方米，容積率≤1.18，掛牌起始價(jià)約21.83億元。掛牌文件要求競(jìng)買(mǎi)人或者聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人之一須有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，相當(dāng)于定向出讓?zhuān)罱K被廣州地鐵地產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得。

??荔灣區(qū)小梅大街地塊的優(yōu)點(diǎn)是面積小、門(mén)檻低，占地面積約5384.57平方米，總建筑面積僅10446平方米。該地塊曾于2023年掛牌，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)約3.76億元。此次是第二次掛牌，總價(jià)降至約3.13億元，民營(yíng)房企力迅地產(chǎn)以底價(jià)拿下。

??爽約的3宗地分別為天河區(qū)大觀路以東、大觀公園路以北AT1003083地塊、AT1003084地塊，以及海珠區(qū)AH050335地塊。天河區(qū)的兩塊地容積率都是2.3，計(jì)算容積率建筑面積分別為3.88萬(wàn)平方米、3.55萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)則分別約12.4億元、10.6億元，折合樓面地價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米、3萬(wàn)元/平方米。今年上半年，地塊周邊已有兩宗住宅用地成交，中國(guó)金茂以約4.7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，保利發(fā)展則獲得了智谷片區(qū)023地塊，樓面地價(jià)約3.1萬(wàn)元/平方米。

??參考周邊的成交案例，業(yè)內(nèi)本以為這兩塊地也能順利出讓?zhuān)Y(jié)果卻出人意料。

??海珠區(qū)AH050335地塊位于海珠區(qū)西部廣紙片區(qū)，是5宗土地中起拍價(jià)最高的，計(jì)算容積率建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，掛牌價(jià)約為28.7億元，住宅部分的容積率高達(dá)7。

??更早前的6月17日，廣州已有一宗備受關(guān)注的住宅用地終止出讓。起拍總價(jià)約16.6億元的黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊是廣州符合新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的第1宗地，還是科學(xué)城西區(qū)時(shí)隔13年再推出的住宅用地，雖種種光環(huán)加身，卻也未獲得房企青睞。

??容積率新規(guī)收緊

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份，廣州共供應(yīng)了10宗住宅用地，其中6宗為底價(jià)成交，總成交價(jià)約25.6億元，而終止出讓的4宗地，總起始價(jià)則達(dá)到了68.3億元。

??新房市場(chǎng)熱度回落是土地遇冷的原因之一。“銷(xiāo)售上，6月份總體比5月份要差很多。”廣州本地一位房企透露。廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，廣州新房市場(chǎng)的來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量都明顯回落，網(wǎng)簽面積也環(huán)比下跌了五成。

??某頭部房企的管理層表示，房企的現(xiàn)金流在年中都比較緊張，因此土地競(jìng)拍方面會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些，此外，廣州樓市當(dāng)下仍面臨較大去化壓力，只有少數(shù)具備“六邊形戰(zhàn)士”特性的土地才能讓房企擁有安全感。

??在廣州業(yè)內(nèi)看來(lái)，這4宗地的終止出讓?zhuān)c廣州收緊計(jì)容新規(guī)也脫不開(kāi)關(guān)系，房企們一方面在觀望新規(guī)后續(xù)的執(zhí)行情況，一方面則期望地價(jià)能再降一降。

??所謂的計(jì)容新規(guī)指的是2023年11月廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，其核心內(nèi)容是提高了住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間的計(jì)容比例。在那之后，廣州供應(yīng)的新規(guī)產(chǎn)品使用率普遍提升至100%至120%，個(gè)別項(xiàng)目甚至突破了140%。例如，近日開(kāi)盤(pán)的黃埔未來(lái)城項(xiàng)目，便可實(shí)現(xiàn)30%陽(yáng)臺(tái)占比+10%公共平臺(tái)，戶(hù)型使用率普遍都在130%左右。超高使用率搭配合適價(jià)格，相當(dāng)于變相降低了房?jī)r(jià)，因此新規(guī)項(xiàng)目頗受市場(chǎng)歡迎。6月初，廣州傳出風(fēng)聲，稱(chēng)廣州市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)M收緊審批尺度，規(guī)范新規(guī)執(zhí)行。

??在鄧浩志看來(lái)，廣州的新房?jī)r(jià)格之所以能夠保持相對(duì)“穩(wěn)定”，主要是靠新房的超高使用率支撐。也因?yàn)樾马?xiàng)目能夠“偷面積” ，地方政府可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)部分地塊的高價(jià)成交。但二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格依然在下探，賣(mài)房依然困難，樓市尚未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有超高使用率的加持，土地對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力自然有所下降，而廣州也需要在土地的定價(jià)上做出相應(yīng)調(diào)整。