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??這是萬科新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次站在股東大會上，直面危機(jī)，明確方向。

??6月27日，萬科舉行2024年年度股東大會，深圳市地鐵集團(tuán)黨委書記、董事長，萬科集團(tuán)董事長辛杰坐在正中，并負(fù)責(zé)主持股東大會。他的右手邊坐著萬科執(zhí)行副總裁郁亮，左手邊是萬科監(jiān)事會主席、工會主席解凍。

??這一座次的調(diào)整，是萬科權(quán)力重構(gòu)的體現(xiàn)，萬科已正式進(jìn)入“深鐵時代”。這也是自今年初萬科對管理層進(jìn)行調(diào)整后，郁亮與辛杰首次同時出現(xiàn)在公眾場合。首次公開亮相的還有萬科執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛以及董事會秘書田鈞等新管理層。

??辛杰先是坦誠了萬科的問題。他說：“萬科2024年年報出現(xiàn)虧損、資金鏈承壓，辜負(fù)股東期望，在此我們深表歉意。大環(huán)境發(fā)生變化，公司沒有跟上節(jié)奏，'三高模式'慣性過大，資源投入過于分散，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，問題和風(fēng)險開始顯現(xiàn)。”

??他代表大股東深鐵集團(tuán)作出了強(qiáng)有力的表態(tài)：“我們愿與有志之士攜手，動員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發(fā)展的軌道，成為新時代房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好企業(yè)。”

??挑戰(zhàn)與壓力

??從業(yè)績表現(xiàn)來看，萬科正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

??年報數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科凈虧損494.78億元，營業(yè)收入同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅2460.2億元。

??今年的銷售壓力依然很大。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，萬科累計(jì)銷售額570.4億元，同比下降43.73%。其中，5月單月，萬科銷售額111.2億元，同比下降52.46%；和4月（同比下降42.48%）相比，同比下滑幅度有所擴(kuò)大。

??截至目前，萬科2025已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)境外公開債清零，未來兩年也無境外到期債務(wù)。

??但萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)仍是其最大的負(fù)擔(dān)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有358.01億元，其中一年以內(nèi)到期境內(nèi)債務(wù)約273.73億元，占比76.57%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務(wù)要償還。

??截至今年3月底，萬科持有貨幣資金755億元；短期借款228.55億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債為1329億元；資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，流動性壓力明顯。

??盡管當(dāng)下萬科身處困境，但郁亮在回答股東提問時，仍表達(dá)了對房地產(chǎn)市場將回歸健康穩(wěn)定發(fā)展軌道的樂觀預(yù)期。他的判斷，主要源于四個方面變化。

??土地市場方面，重點(diǎn)城市加快用地規(guī)劃調(diào)整，持續(xù)推動供地結(jié)構(gòu)改善。一方面，核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比提升，高庫存片區(qū)土地出讓節(jié)奏放緩，庫存壓力得到有效緩解；另一方面，非住類、經(jīng)營性用地的規(guī)劃調(diào)整加快，低容積率住宅地塊的供應(yīng)增加，更好滿足了高品質(zhì)居住需求。

??銷售方面，市場需求回升已經(jīng)有比較好的基礎(chǔ)。去年9月底一攬子支持政策出臺后，行業(yè)信心受到提振，市場穩(wěn)步修復(fù)，現(xiàn)在各地還在因城施策繼續(xù)調(diào)減限制性措施，進(jìn)一步鞏固回升基礎(chǔ)。

??存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業(yè)造血、回血能力將顯著增強(qiáng)。今年的政府工作報告在土地和商品房盤活方面做了專門的部署，存量土地和商品房盤活落實(shí)的實(shí)施力度加大、落地速度加快，企業(yè)現(xiàn)金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強(qiáng)行業(yè)造血、回血能力。

??產(chǎn)品趨勢方面，當(dāng)前新房供給多元化、品質(zhì)化趨勢加強(qiáng)，新房產(chǎn)品領(lǐng)先性與現(xiàn)房銷售趨勢將成為對沖二手市場分流的有力手段。

??過去幾年郁亮對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測，幾乎都應(yīng)驗(yàn)了。政策加持下，房地產(chǎn)市場終將回歸穩(wěn)定健康發(fā)展，這為萬科脫離困境提供了有利的大環(huán)境。但這個調(diào)整周期有多長，仍待觀察。

??動員各方力量支持萬科

??對于市場擔(dān)憂的償債壓力問題，萬科管理層在會上表示，公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，將全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)。

??辛杰表示，在廣東省、深圳市相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)的大力支持下，在大股東深鐵集團(tuán)的鼎力相助下，萬科將把握政策機(jī)遇，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險，動員各方力量，充分調(diào)配資源，共同推動公司重歸健康發(fā)展軌道。

??大股東深鐵集團(tuán)持續(xù)給予了萬科大力支持。今年以來，深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供借款148.52億元，這些錢全部用于償還債券本息。

??“深圳地鐵和萬科結(jié)合，以TOD綜合開發(fā)為基礎(chǔ)，提供城市基礎(chǔ)建設(shè)和運(yùn)營的系統(tǒng)解決方案，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，形成多元場景、多業(yè)態(tài)融合的城市服務(wù)新生態(tài)。兩家公司一起一定能夠打造出令老百姓滿意的好房子和很多公共休閑、度假娛樂等產(chǎn)品。”辛杰說。

??對于后續(xù)債務(wù)，萬科管理層表示，會通過多種手段進(jìn)行安排。

??一方面，繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能；另一方面，將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補(bǔ)充流動性。

??同時，萬科也會繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機(jī)會。

??萬科也在全力“自救”。資產(chǎn)處置是關(guān)鍵一招。今年1月，萬科以12.92億元向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益及管理公司股權(quán)。6月份期間，萬科還通過出售7295.6萬股A股庫存股，獲得了4.79億元資金。

??積極動向也開始出現(xiàn)。5～6月，萬科在鄭州、武漢獲取低總價地塊，以“小體量、快周轉(zhuǎn)”恢復(fù)“造血”能力。

??“有政策端的盈利，有金融機(jī)構(gòu)的支持，有國資大股東的力挺，有合作伙伴和各級各界的支持，依靠公司自身的努力，我們有信心有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)。”萬科管理層表示。