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??2025年的產業園區市場，正上演著一場殘酷的現實劇：長三角核心城市產業園出租率跌至70%，上海、北京、深圳等城市核心區空置率突破25%，即便被視為REITs中"最優解"的產業園項目，也難逃租金與出租率雙降的困局。

??此外，20多家園區上市公司2024年歸母凈利潤合計虧損40.76億元，同比暴跌140%。當土地成交、載體空置、REITs估值、企業業績同時拉響警報，這場行業寒冬的底層邏輯，正在被重新書寫。

??1.園區供求價市場：從土地到載體的全線承壓

??土地市場收縮加劇。全國工業用地成交量已經連續兩年呈兩位數下跌，開發商重資產投資熱情銳減，2025年一季度拿地規模同比再跌17%。預計2025年投資并不會出現止跌跡象。五大核心城市（上海、深圳、蘇州、杭州、天津）產業園新增竣備供應雖有下降，但總規模仍超1100萬方。

　　載體租金和出租率創新低。2024年重點城市研發辦公出租率跌破70%，平均租金同比下降12%，部分城市平均出租率不到50%，70%出租率已是優秀。工業廠房雖然相對抗壓，但也無法阻止量價齊跌的勢頭，出租率亦跌至79.8%，租金同比下降10%。中心城市核心地段的產業園空置率亦連年走高，打破“核心地段必保值”的慣性認知。供需失衡倒逼園區"以價換量"，但效果并不明顯。2025年，園區依然要面臨嚴峻的供大于求矛盾，以及不斷繃緊的現金流危機。

??2.產園REITs市場：估值與收益的雙重絞殺

??2025年的REITs市場分化明顯。經營類REITs整體表現良好，消費基礎設施REITs以31.39%的平均漲幅領跑，保障房REITs、倉儲物流類REITs分別上漲了26.02%、17.97%，而產園REITs卻以11.38%的漲幅成為“吊車尾”。相較發行價雖比2024年有所好轉，截至今年5月份，平均漲幅10.69%，但相比保障房REITs65.92%、消費基礎設施REITs51.80%的漲幅而言，還有很大一段差距。

??同時，根據2024年各產園REITs年報梳理統計，目前園區類REITs中，中關村估值縮水最為嚴重，且凈利潤為-33238.76萬元，租金下跌、大額折舊和運維等成本，較大程度影響了園區公募REITs的凈利潤。

??在國內經濟最發達城市的產業高地上，資源稟賦最好的一批園區資產，在過去一年面臨基金凈資產普遍下跌，凈利潤總體為負的窘境，其所代表的行業趨勢不言而喻。

??3.企業業績市場：從增收不增利到集體虧損

??伴隨園區各大上市公司2024年財報陸續發布，在統計的20余家上市企業中，共計實現營收2854.50億元，同比下降了10.5%；其中10家公司連續三年營收下滑。歸母凈利潤從2022年盈利210.94億元到2024年虧損40.76億元，同比大跌140%。

　　雖然下降的原因各有特殊性，比如東湖高新，營收下降77.05%，主要是因為剝離了原先的主營業務工程建設板塊。但共性原因還是因為受到整體需求不足、市場競爭加劇和地方政府負債水平管控的影響。經濟增速放緩導致企業擴張意愿低迷，企業縮減辦公、生產場地需求，產業園租戶續租、擴租動力不足，甚至出現退租潮，產業園區收益普遍下降。

　　盡管上市公司都在年報中提出積極轉型，應對行業變局。但是當變局真的來臨的時候，才會發現轉型也并沒有預想中那般順利。這就是目前行業和企業所面臨的慘淡現實，整體經濟不振，地緣政治動蕩，地方財政拮據，實體產能萎縮之下，產業園區市場整體需求短期內難有明顯改善。

??當“最好的產業園項目也扛不住”成為行業共識，這場租金與出租率的雙降風暴，早已不是簡單的周期波動。在經濟總量趨穩卻結構承壓的背景下，產業園區正經歷從“空間生意”到“產業生態”的底層邏輯重構。主要體現在三個方面的變化：

??1.從“綜合開發”到“專業運營”：垂直賽道里的逆周期突圍

??當核心城市產業園空置率普遍突破20%甚至30%時，專業園區正走出獨立行情——2024年核心城市專業園區出租率普遍高于綜合園區8-10個百分點，這種“專業致勝”的邏輯正在被市場驗證。

??中部某園區深耕生物醫藥領域，配套GMP中試車間、臨床試驗中心、動物房等專業設施，2024年引入FDA認證咨詢團隊后，一舉吸引12家創新藥企入駐，單位面積稅收貢獻提升3倍，出租率常年維持95%以上，租金較綜合園區溢價40%。這印證了一個趨勢：當“大而全”的開發模式遇阻，“小而精”的垂直運營正成為破局關鍵。

??2.從“傳統招商”到“資本驅動”：用投資邏輯重構政企合作

??2023年8月《公平競爭審查條例》實施后，“以稅招商”退潮，“以資引智”興起，各地正探索“資本紐帶+產業培育”的招商新路徑。廣州開發區2025年推出“種子直投”政策，允許單項目最高出現100%虧損在行業內引起廣泛討論。

??頭部園區開發運營商也在探索招投一體的模式。東湖高新聯合硅谷天堂、華工明德等專業機構設立產業基金，以LP身份參與投資，聚焦早中期科技企業，單個項目投資不超過基金規模20%，控制風險的同時精準孵化；同時要求基金投資園區企業比例不低于50%，通過“資本紐帶”吸引企業入園，形成“投資-孵化-入園-增值”循環。

??3.從“硬件投資”到“生態賦能”：“蓋廠房”到“造雨林”的質變

??這兩年以“生物醫藥”為主題的園區紛紛入市，一般開發主體會在傳統“蓋房子”的基礎上花幾千萬投入一些生物醫藥專業化設備設施，而當大多數生物醫藥園區都如出一轍時，硬件投資的邊際效益便遞減了，這時候，生態賦能才是資產增值的新引擎。真正成功的生物醫藥園，如張江藥谷、蘇州BIOBAY等，不僅是專業化設備投資，還需要更多產學研資源、產業基金、臨床試驗的條件，甚至國際化的交流平臺，這種模式才能讓園區不再是物理空間的提供者，而成為創新要素的整合者。

??從載體空間驅動到產業生態驅動，產業園正在經歷從“空間生意”到“產業賦能”的深層躍遷。雖然當下市場環境下做得再多也抵不過一句“打五折”、“免租金”，但當張江藥谷用生態厚度支撐估值，當廣州開發區用資本勇氣綁定未來，當專業運營成為生存基礎、生態賦能構建競爭壁壘、資本運作加速產業培育，這不僅是模式的迭代，更是整個行業向“產業經濟邏輯”的深層躍遷，雖然過程起伏，但相信最終能夠穿越周期。