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??歷時4個月推進，在港上市12年的“商業地產巨頭”大悅城地產，正式邁入私有化倒計時。

??11月17日，大悅城地產有限公司（00207.HK）（以下簡稱“大悅城地產”）發布公告稱，在當日舉行的法院會議上，親身或委派代表出席法庭會議并投票的計劃股東，已批準通過私有化的決議案。待該計劃生效后，大悅城地產在聯交所的上市地位預期將于11月27日下午4時整起撤銷。

??公開信息顯示，大悅城地產是大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城控股”）并表子公司。大悅城控股是中糧集團旗下地產投資和管理平臺，為國資委批準的16家以房地產為主業的中央企業之一，旗下有3家公開上市融資平臺，分別是深交所上市的大悅城（000031.SZ）、港交所上市的大悅城地產（00207.HK），以及深交所上市的華夏大悅城商業不動產投資信托基金（REITs）。華夏大悅城商業REITs最新規模達104.81億元。

??對于此次私有化事宜，大悅城控股表示，本次交易是積極應對市場環境變化的戰略舉措，將顯著優化公司治理框架，整合組織架構與股權結構。交易完成后，控股集團將增厚對大悅城地產的權益，有利于提升公司歸屬母公司凈利潤。

??在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，大悅城地產私有化，是房地產行業深度調整背景下央企地產平臺的一次主動戰略收縮與治理重構，反映出行業從“規模擴張”向“提質增效”轉型的現實壓力。

??退市落定

??11月17日，一場決定企業資本命運的法院會議，為大悅城地產12 年的港股生涯畫上關鍵句點。

??根據會后公告披露的核心數據，大悅城地產已發行股份總數為142.31億股，而賦予持有人出席法院會議并就該計劃投贊成或反對票的計劃股份總數為47.3億股。

??從投票結果來看，合共30名代表26.91億股計劃股份中央結算系統參與者投票贊成批準該計劃的決議案，而合共4名代表0.17億股計劃股份中央結算系統參與者則投票反對批準該計劃的決議案。高票通過的結果為私有化掃清了核心障礙。

??這一結局，早在4個月前已埋下伏筆。7月31日，大悅城控股集團發布公告，宣布將私有化。公告稱，大悅城地產擬向除控股公司大悅城控股集團和得茂有限公司（公司控股股東中糧集團有限公司之全資子公司）以外的其他股東提出私有化建議，擬以協議安排的方式回購股份，并向香港聯合交易所有限公司申請撤銷上市地位。

??作為中糧集團旗下核心商業地產平臺，大悅城地產的發展歷程頗具分量，它成立于1992年，2013年在香港聯交所上市。截至2024年末，公司業務布局全國五大城市群，擁有或管理32個商業項目，總資產規模達1785.75億元。

??值得關注的是，此次私有化也標志著“中糧系”地產業務架構的重大調整。早在2019年，為促進集團地產業務的整合，中糧集團旗下“中糧地產”與“大悅城地產”完成重組，前者通過發行股份方式以144億元對價收購后者控股權，形成了A股控股港股的“A 控紅籌”架構。時隔6年，隨著此次大悅城地產的私有化，中糧系地產業務將告別雙重上市平臺格局。

??對于此次私有化的意義，大悅城方面表示，私有化將顯著優化公司治理框架與股權結構，提升管理決策效能，同時增強資產統籌配置能力，釋放不同業務板塊的協同潛力，推動公司實現高質量發展。

??私有化背后

??大悅城地產的私有化決策，背后或許與股價長期低迷、流動性低迷、融資功能受限等多重因素有關。

??數據顯示，自2018年起，大悅城地產股價便長期低于1 港元，處于“仙股”區間，停牌前市值僅76.85億港元，市凈率低至0.24。長期的估值折價，導致公司股票流動性嚴重枯竭，日均成交額不足百萬港元，資本市場融資功能基本喪失。

??大悅城地產在公告中坦言，過去數年公司股價一直較每股資產凈值折讓，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力。而當前市場環境充滿挑戰且復雜，上市地位難以提供足夠的境外融資支持，且在可預見的將來亦不會有實質性改善。

??此外，獨特的“A 控紅籌”架構，給大悅城地產的運營管理帶來了額外挑戰。“作為A股上市公司大悅城控股的并表子公司，其治理鏈條相對冗長，決策效率受到影響。同時，雙重監管與信息披露要求不僅增加了運營成本，也在一定程度上限制了公司應對市場變化的靈活性。”柏文喜表示，當前架構增加了公司治理復雜性，大悅城地產選擇私有化是相對科學且理性的做法。

??柏文喜表示，大悅城地產作為港股平臺，連續兩年融資現金流為負，不僅未能提供境外融資支持，反而成為財務負擔。私有化后，大悅城控股持股比例大幅提升，有助于增厚歸屬母公司凈利潤，改善財務報表，這也是緩解業績壓力的關鍵舉措。

??事實上，近幾年隨著房地產行業深度調整，上市房企退市或私有化數量增加。據統計，2021年以來，已有首創置業、中國宏泰發展、華發物業、首創鉅大、五礦地產等通過私有化退市，“私有化已不僅是房企應對當前困境的權宜之計，更成為其在行業轉型期中實現戰略重整與價值重構的重要路徑。”有行業分析認為。對于大悅城地產退市，業內多數持審慎樂觀態度。有觀點表示，央企通過私有化可以更快地實施資產處置和業務重組。

??私有化并非終點，而是新的起點。當下行業底部未明、資本對地產領域趨于謹慎，對于大悅城而言，能否借此機會完成業務重整、提升運營效率，才是穿越周期的關鍵。