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??“今年一季度，二手房有一波短暫行情之后，七八月又不太行了。”

??這是杭州西湖區(qū)一位中介小陶對二手房市場的反饋。

??他坦言，從業(yè)十多年，也是第一次遇到這樣（持續(xù)下跌）的情況。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月杭州二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比降2.7%。

??熱點城市二手房價尚未完成止跌，且一線城市二手房價格跌幅在7月份進一步擴大。7月一線城市二手房價環(huán)比下跌1.0%，北上廣深二手房價格環(huán)比跌幅均創(chuàng)下去年10月以來的最大跌幅。

??實際上，7月份重點30城二手房成交規(guī)模連續(xù)4個月下滑，即便是京滬杭等熱點城市，前期稍有企穩(wěn)的房價也在成交量持續(xù)低迷之后迎來二次下跌。

??當前二手房市場仍處于“以價換量”階段，房價下行加重購房者觀望情緒，并對新房市場產(chǎn)生一定的影響。

??國家統(tǒng)計局公布的最新70城房價變動情況來看，二手住宅房價止跌的城市只有2個，這意味著70城中仍有68城二手房價下跌。其中，二手房價上漲的城市只有太原，環(huán)比上漲0.2%。

??今年以來，二手房價止跌城市數(shù)量在3月份達到峰值，有14個，隨后逐月減少，至7月僅2城止跌。

??此外，一線城市二手房價環(huán)比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，環(huán)比跌幅創(chuàng)2024年10月以來最低。

??值得注意的是，北上廣深二手房價格自今年5月以來已連續(xù)三個月全線下跌。

??二手房價下行，買賣雙方的心態(tài)博弈也發(fā)生了變化。

??賣方的心態(tài)是希望以降價換取快速成交，而買方出價也在二季度開始下行。

??以典型城市北京、上海和杭州為例，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三城二手房掛牌價較高點均降16%左右。

??具體來看，北京和上海二手房掛牌價高點出現(xiàn)在2023年底和2024年初，杭州調(diào)整高點出現(xiàn)在2022年底，在達到高點后，二手房掛牌價均逐月下行且跌幅擴大，至今年7月，三城二手房掛牌價均到了最低點，平均掛牌價較高點時分別下行17.6%、17.1%和15%。

??這意味著，二手房市場仍處于買方市場格局，賣方業(yè)主心態(tài)一致，更偏向于降價以快速成交。

??表現(xiàn)在成交價格方面，2022年以來北京二手住宅成交均價最高點在今年3月，7月成交均價較3月高點時下跌7.4%，較2022年以來月度成交均價平均值下降1.7%。上海7月成交均價較高點和平均值分別下跌9.5%和4.6%，杭州降幅更為明顯，分別為23.1%和14.4%。

??值得注意的是，北京、上海二手房成交均價在去年四季度開始表現(xiàn)出回升向好的趨勢，但二季度開始出現(xiàn)二次回落的情況。另外從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也可以看出，北京在今年4月二手房價轉(zhuǎn)跌，上海則在今年5月開始轉(zhuǎn)跌。

??進一步從成交價和掛牌價的比值來看，京滬杭二手房成交折價率都在今年3月達到高點后，至二季度出現(xiàn)回落。說明買方的出價也開始下行，議價空間再次拉大。

??二手房價二次下行，最直接的影響是新房改善需求“塌陷”。

??當前樓市有個明顯的特征，即二手承接剛需，新房吸納改善需求。

??就新房和二手房市場關(guān)系而言，京滬杭等一直都是“賣舊買新”的正循環(huán)市場，尤其是在當前經(jīng)濟環(huán)境下，核心區(qū)域新房的金融資產(chǎn)屬性進一步強化，無論是出于資產(chǎn)置換的需求還是改善自住終極置業(yè)的需要，二手房的成交量價變化直接影響到新房的購買能力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，前7月京滬300萬元以下低總價段二手房源成交套數(shù)占比均超過60%，而新房成交主力價格區(qū)間為1000-3000萬元，占比分別為21%和24%，其次是500-700萬元占比都在約22%左右。

??現(xiàn)實是，房價下行加重購房者觀望情緒，二手房成交周期拉長。

??前述中介小陶介紹，他有兩組客戶今年看房，有一組剛需客戶在7月份看了半年房子后明確表示“猶豫了”，另一組客戶則因為只差2萬元的價格沒談攏而選擇繼續(xù)觀望。

??他們選擇觀望都有一個相似的理由：房價可能還會下跌。

??二手房成交和價格下行，勢必加重購房者需求觀望，整體市場成交從此前新房二手的“此消彼長”傳導到新房二手雙雙下行，尤其是依賴“賣舊買新”來支撐的中高端新房也將面臨去化壓力。

??二手房市場仍處于“以價換量”階段，市場淡季購房情緒明顯降溫。

??在核心城市如北京、上海、杭州等地，二手房市場的量價齊跌對新房市場形成了一定沖擊，尤其打斷了原本“以舊換新”的市場正循環(huán)機制，一方面二手房價下行不僅削弱了購房者“賣舊換新”的支付能力，另一方面也動搖了市場信心。

??目前來看二手房價還將進行一段時間的調(diào)整，但已經(jīng)有不少二手房出現(xiàn)了超跌的情況，我判斷向下的空間已經(jīng)相對有限，市場會逐步進入新一輪的相對平衡的狀態(tài)。