国产精品美女久久久久久久_日韩黄色一级片_一区二区中文视频_91亚洲大成网污www_成人午夜av在线_日韩中文字幕麻豆_欧美色综合网站_奇米一区二区三区av_国产午夜精品理论片a级大结局_色综合亚洲欧洲_五月婷婷综合网_xnxx国产精品_高清久久久久久_久久久国产精华_av不卡免费电影_午夜视频在线观看一区二区

??入市3年多，北京宸知筑仍面臨著交付、去化的雙重考驗。

??來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月31日，宸知筑611套房源僅網(wǎng)簽225套，3年去化率不足42%。2024年10月，宸知筑項目二期——璽院接力推出，市場反應(yīng)依舊平淡，璽院取證至今已滿1年，首次獲批的651套房源僅網(wǎng)簽47套。

??北京城建集團2025年第二期中期票據(jù)募集說明書亦顯示了項目存在的去化問題。說明書顯示，宸知筑與璽院預(yù)計收入132.58億元，但截至2025年7月，兩項目回款僅19.08億元，回款率不足15%。

??除了存在去化問題，上述項目在交付方面亦引起了業(yè)主質(zhì)疑。9月中旬，宸知筑舉辦了第二次業(yè)主開放日，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，一些房屋存在過門石斷裂、地磚和墻磚空鼓、地板不平，以及窗臺石刮花、鏡面破損、櫥柜門損壞等交付問題；還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，購房時選的樓號與實際樓棟編號不符，開發(fā)商并未發(fā)起合同變更或補充協(xié)議說明。

??交付風(fēng)波及去化問題都將宸知筑及二期璽院的開發(fā)商——北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“城建開發(fā)”）置于市場關(guān)注的中心。針對上述項目去化承壓及交付問題，記者向城建開發(fā)方面進行了求證，但未得到回應(yīng)。

??“城建開發(fā)過往積累的住宅開發(fā)經(jīng)驗多集中在回遷房、限價房及剛性需求項目，在改善型產(chǎn)品開發(fā)方面沉淀不足。相關(guān)改善型項目頻頻被詬病，反映出企業(yè)在這一產(chǎn)品開發(fā)方面經(jīng)驗、高端供應(yīng)鏈整合及客戶研究方面的短板。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

??另悉，城建開發(fā)在北京房山、平谷等區(qū)域的項目去化亦不理想。

??降價百萬元仍滯銷

??作為城建開發(fā)在北京重點打造的改善型項目，“宸知筑”被企業(yè)寄予厚望。

??它是利用自有土地一次性招標(biāo)的棚改項目，發(fā)端于2015年4月，位于北京市豐臺區(qū)大瓦窯板塊，包含25-131、132、134地塊及一塊幼兒園用地共4宗土地。其中，131地塊建成了定向安置房福悅四季，132地塊和134地塊計劃開發(fā)為“宸知筑”，分兩期開發(fā)。

??2022年10月，宸知筑一期入市，引發(fā)區(qū)域關(guān)注。彼時，北京市豐臺區(qū)大瓦窯板塊熱度持續(xù)攀升，電建華曦府等項目甚至創(chuàng)下首開即罄的銷售佳績。然而，這一熱度卻未在同年入市的宸知筑項目上延續(xù)，盡管該項目定價為每平方米7萬余元，相較于板塊內(nèi)其他在售新房如龍樾天元、首創(chuàng)天閱山河、國譽萬和城等改善盤超8萬元/平方米單價有明顯價格優(yōu)勢，但在樓市熱度高漲且價格競爭力突出的背景下，去化表現(xiàn)未達預(yù)期。

??在一期項目銷售成績不佳后，2024年7月，城建開發(fā)將宸知筑二期改名為“璽院”，連同調(diào)整的還有規(guī)劃，將此前規(guī)劃的824戶縮減至了707戶，同時戶型面積變大，樓棟也重新進行了排列。

??不過，重新規(guī)劃開發(fā)的璽院，并未賣出預(yù)期中的好成績。璽院首批房源于2024年10月取證，至今為止網(wǎng)簽47套，去化率僅約7%。

??近日，記者來到了位于北京市豐臺區(qū)大瓦窯板塊的璽院營銷中心了解情況，在一個工作日的下午3點到4點間，售樓處僅有1組客戶在看房，氣氛相對冷清。

??據(jù)這一項目置業(yè)顧問介紹，璽院入市后，宸知筑的價格進行了下調(diào)（開盤時均價7.2萬～7.5萬元/平方米），調(diào)價幅度在1萬元/平方米上下；璽院的價格也從開盤均價的7.2萬～7.8萬元/平方米，降到6.8萬～7.7萬元/平方米。

??兩樓盤售價雖有調(diào)整，但銷量未見明顯提高。目前，這一項目的營銷負(fù)責(zé)人也已由先期鄂寧更換為王岸卿。對于此次人事調(diào)整是否與項目銷售不佳有關(guān)，城建開發(fā)未予回應(yīng)。

??王岸卿此前曾任城建開發(fā)房山項目銷售中心負(fù)責(zé)人，在他的帶領(lǐng)下，今年6月城建開發(fā)曾啟動京西四盤限時鉅惠活動（包括城建開發(fā)在房山區(qū)的和知筑、頤知筑；豐臺的宸知筑及其二期璽院），效果并不理想。

??和知筑、頤知筑同在北京房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，兩盤直線距離不到2公里，和知筑早在2024年10月與璽院同期開盤，目前去化已過70%，成交均價3.75萬元/平方米；頤知筑則以更大的折扣力度在售，網(wǎng)簽均價3.04萬元/平方米，但截至10月31日，項目西區(qū)規(guī)劃的634套房源僅網(wǎng)簽83套。

??諸多項目的去化問題，不僅成為新任營銷負(fù)責(zé)人王岸卿案頭上的要事，也是壓在城建開發(fā)董事長王聰穎肩上的重?fù)?dān)。

??6月10日，北京城建集團黨委書記、董事長李偉東帶隊調(diào)研城建開發(fā)的宸知筑、和知筑等項目時強調(diào)，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場新變化，認(rèn)真分析在手項目，總結(jié)經(jīng)驗、查找不足，結(jié)合市場變化和需求，打造更多被消費者和市場認(rèn)可的好產(chǎn)品。集團黨委常委、總會計師齊占峰提出，用足用好各項政策措施，做好成本控制和資金回收，統(tǒng)籌集團內(nèi)外部資源做好存量去化和增量優(yōu)化工作。

??李偉東與齊占峰強調(diào)的打造好產(chǎn)品與存量去化，是城建開發(fā)不得不面對的問題。尤其是王聰穎在去年12月份接替史贊出任董事長、袁浩升任總經(jīng)理后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任后燒的“第一把火”，就是落實管理、促進銷售。

??在今年2月份舉行的城建開發(fā)2025年工作會上，王聰穎當(dāng)時亦提出要求，要全面落實“法人管項目”，完善管理體系，強化總部統(tǒng)籌，探索營銷、工程系統(tǒng)新的管控模式。并強調(diào)，2025年房地產(chǎn)市場環(huán)境依然復(fù)雜多變，公司面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)仍然巨大，要以審慎且積極的態(tài)度制定合理策略，確保各個項目、各項工作能夠在可控的風(fēng)險范圍內(nèi)逐步取得實質(zhì)性進展。

??不過，四大樓盤去化遇阻，這給城建開發(fā)及王聰穎帶來了不小的壓力，急需尋找破局之道。

??為何賣不動？

??在多位業(yè)內(nèi)受訪者看來，宸知筑、璽院等項目銷售不暢，與產(chǎn)品設(shè)計不無關(guān)系。

??從宸知筑來看，這一項目規(guī)劃有110平方米～135平方米戶型產(chǎn)品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等戶型均為長進深、窄面寬，導(dǎo)致南向只能做到兩面寬，大大降低了產(chǎn)品的舒適性。

??北京豐臺區(qū)大瓦窯板塊一房產(chǎn)中介機構(gòu)人士表示，北京當(dāng)前樓盤產(chǎn)品主要是“三面寬+大采光”戶型，宸知筑的“面寬小、進深大”的狹長型設(shè)計，與其他競品背道而馳。

??在一期銷量不佳的情況下，2024年10月，宸知筑二期產(chǎn)品——璽院經(jīng)調(diào)規(guī)后入市，打造為一期的升級版，改善屬性更強，但在規(guī)劃設(shè)計方面仍有不足。

??璽院的容積率與同區(qū)域的京能西賢府相同，均為2.8，京能西賢府在戶型設(shè)計上只設(shè)計了125平方米、154平方米和173平方米三款產(chǎn)品，聚焦于中高端改善客群，圈層更為純粹。與之相比，璽院的84平方米起到208平方米全系產(chǎn)品路線，缺失了對外宣傳的“傳世大宅”的自信與格調(diào)。

??而懸殊的樓棟高差，也讓璽院出現(xiàn)差異較大的得房率。從樓盤分布來看，璽院的樓棟最低為6層，最高為26層，導(dǎo)致各樓棟的得房率差異較大，部分樓棟得房率只有76%。如此的得房率顯著低于“好房子”新規(guī)發(fā)布后豐臺出現(xiàn)的內(nèi)嵌陽臺+外接花池的雙陽臺新盤，對璽院的銷售帶來一定沖擊。

??另外，璽院最大面積208平方米戶型僅12#一棟，該樓棟被安排在項目西南角，位置十分特殊，在這棟樓對面的東南角是13#，兩棟樓之間是大面積園區(qū)綠化。這部分綠化實際上是由地塊南端樓棟退線而來，由于璽院地塊南側(cè)是萬科中糧紫苑小區(qū)15層高樓，若不退線將影響璽院室內(nèi)采光；南側(cè)退線后，地塊內(nèi)部樓棟排列更加密集，導(dǎo)致實際容積率進一步增加。

??“戶型錯位、產(chǎn)品力與品牌溢價不足，是城建開發(fā)項目去化緩慢的直接硬傷。城建開發(fā)過往積累的住宅經(jīng)驗多集中在回遷房及剛性需求項目， 在高端市場缺乏品牌故事。”柏文喜認(rèn)為。

??首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，樓盤位置偏遠(yuǎn)，配套不夠完善，不夠宜居宜業(yè)也會影響樓盤銷售。另外，當(dāng)前樓市正處于低谷，購房者觀望情緒濃厚、入市意愿顯著降低等，是每個房企和項目都要面臨的現(xiàn)狀。

??陷經(jīng)營困局？

??城建開發(fā)成立于1985年，是北京城建集團最早成立的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其與上市公司城建發(fā)展同為北京城建集團子公司，但與城建發(fā)展多開發(fā)商品房不同，前者多承擔(dān)著北京回遷房、保障房等政策性住房建設(shè)任務(wù)。

??北京市豐臺區(qū)小屯西路棚戶區(qū)改造項目（以下簡稱“小屯西路項目”）的一二級聯(lián)動開發(fā)便由城建開發(fā)負(fù)責(zé)。2015年，該地塊按照“棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)”政策出讓，最終城建開發(fā)中標(biāo)，成交價48.57億元。

??不同于以往拆建分離，新的棚改政策是將一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動，通過一次性招標(biāo)，同時確定了前期工作的實施主體以及土地使用權(quán)人。因地塊中有商品房部分，開發(fā)主體負(fù)責(zé)建設(shè)并售出后，可使項目實現(xiàn)資金平衡。

??2018年小屯西路項目重新核準(zhǔn)批復(fù)后，總投資預(yù)算97.67億元，全部由城建開發(fā)自籌。然而，從投資產(chǎn)出情況來看，項目效益尚未達預(yù)期。目前，地塊上開發(fā)的商品房項目宸知筑、璽院已完成網(wǎng)簽金額僅25.22億元，回籠資金不足總投資的三分之一，投資回報率有待提升。

??如這樣投資回報周期較長的棚改項目，城建開發(fā)手中還有很多。

??北京石景山區(qū)黃莊村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目就是其中之一，2022年北京市發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于石景山區(qū)黃莊村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目核準(zhǔn)的批復(fù)》顯示，城建開發(fā)的工作內(nèi)容為“進行房屋征收、拆遷工作和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地前期開發(fā)完成后，經(jīng)營性用地達到入市交易條件后入市交易”，總投資約為43.71億元，全部由城建開發(fā)自籌解決。

??2022年5月，重新核準(zhǔn)批復(fù)的北京豐臺區(qū)張儀村路東側(cè)棚戶區(qū)改造項目，亦由城建開發(fā)拿下，投資額44.28億元。

??大額投資下，城建開發(fā)融資動作頻頻。據(jù)不完全統(tǒng)計，城建開發(fā)的銀行借款金額已超100億元，借款銀行包括建設(shè)銀行城市建設(shè)開發(fā)支行、中國建設(shè)銀行股份有限公司等。

??一邊是動輒數(shù)十億元的資金投入，另一邊卻是銷售回款周期持續(xù)拉長，這種“高投入、慢回報”的運營模式，無疑給企業(yè)的資金鏈和經(jīng)營預(yù)期蒙上了一層陰影。不過，面對記者提出的“企業(yè)會如何化解項目投資大、回收周期長、市場去化難等現(xiàn)實困境”的問題，城建開發(fā)方面并未給出實質(zhì)性回應(yīng)。