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??金融街的經營困境仍未得到改善。

??4月29日，金融街控股股份有限公司（以下簡稱“金融街”）發(fā)布2024年年報。財報顯示，2024年金融街實現(xiàn)營業(yè)收入190.75億元，同比增加51.74%；歸屬母公司凈利潤虧損110.84億元，虧損同比擴大469.69%；扣除非經常性損益的凈利潤虧損99.79億元，虧損同比擴大381.71%。

??對于虧損擴大的原因，金融街表示，受部分項目毛利率下滑、部分資產盤活和處置產生虧損、部分項目計提資產減值準備等因素影響。

??值得注意的是，金融街凈利潤已連續(xù)4年下滑，連續(xù)兩年陷入虧損，且虧損幅度急劇擴大。年報數(shù)據(jù)顯示，2020~2024年，金融街歸屬母公司凈利潤依次為24.98億元、16.43億元、8.46億元、-19.46億元、-110.84億元，同比降幅分別為27.41%、34.25%、48.48%、329.88%、469.69%。

??房地產市場的持續(xù)低迷，使金融街深陷虧損泥沼。

??自2023年起，房地產行業(yè)進入深度調整期，市場需求銳減，金融街的房產開發(fā)業(yè)務遭受重創(chuàng)。這一年，金融街項目毛利率大幅下滑，部分樓盤即便降價促銷，銷售價格仍遠未達預期，無奈之下，金融街計提存貨跌價準備，這直接導致2023年出現(xiàn)虧損。

??2024年，金融街的形勢并未好轉，房產銷售業(yè)務毛利率持續(xù)走低，利潤空間被嚴重壓縮。財報顯示，2022年~2024年，金融街毛利率銷售毛利率分別為15.64%、7.34%、3%。與此同時，存量項目盤活進展艱難，資產減值計提不斷增加，合資項目的借款壞賬問題也接踵而至，諸多不利因素疊加，進一步加劇了金融街的虧損態(tài)勢。

??同一天，金融街還發(fā)布了2025年第一季度報告。報告期內，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入2.59億元，同比下降57.94%；歸屬母公司凈利潤虧損0.38億元，同比下降36.13%。

??一季度，金融街實現(xiàn)銷售簽約額27.5億元，銷售簽約面積19.7萬平方米。從產品類型看，住宅產品實現(xiàn)銷售簽約額23.8億元，銷售面積13.2萬平方米；商務產品實現(xiàn)銷售簽約額3.7億元，銷售面積6.5萬平方米。

??兩年虧損上百億元

??依靠商業(yè)酒店開發(fā)起步的金融街，早期在高周轉時代也曾布局不少區(qū)域，但在住宅開發(fā)領域表現(xiàn)亮眼的城市并不多，近幾年在行業(yè)內的聲音也越來越小。

??2023年9月，楊揚接任金融街董事長一職。正是在這一年，金融街出現(xiàn)虧損，并且虧損態(tài)勢持續(xù)至2024年。

??2023年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入125.71億元，同比下降38.7%，歸屬母公司凈利潤虧損19.46億元，同比下降329.88%。

??2024年，金融街經營業(yè)績呈現(xiàn)營業(yè)收入增長但虧損擴大的態(tài)勢，營業(yè)收入同比增長51.74%，達到190.75億元；歸屬母公司凈利潤卻虧損110.84億元，同比下降469.69%。

??從具體業(yè)務來看，2024年金融街房產開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入167.2 億元，同比上升 65.98%。其中，住宅產品實現(xiàn)收入159.91 億元，商務產品實現(xiàn)收入7.29 億元；物業(yè)租賃業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入17.29 億元，同比下降 5.28%；物業(yè)經營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入 4.62億元，同比增長 5.42%。

??銷售方面，2024 年實現(xiàn)銷售簽約額194.5億元，實現(xiàn)銷售簽約面積121.2萬平方米。其中，2024年住宅產品實現(xiàn)銷售簽約額175.9億元，銷售面積104.5萬平方米；商務產品實現(xiàn)銷售簽約額18.6億元，銷售面積16.7萬平方米；資產管理業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入22.9億元，實現(xiàn)息稅前利潤12.4億元，經營保持穩(wěn)定。

??據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2024 年金融街進入的北京、天津、上海、蘇州、無錫、廣州、佛山、武漢、重慶等城市商品住宅銷售面積同比下降11%，商品住宅銷售金額同比下降17.1%；住宅用地成交面積同比下降30.3%，住宅用地成交金額同比下降 33.6%。

??報告期內，金融街籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-66.17億元，上年同期為-96.35億元。金融街表示，主要原因是公司根據(jù)資金計劃和債務到期情況，償還借款較去年減少。

??2024年，為加速資產變現(xiàn)，金融街在資產處置方面動作不斷。9月27日，金融街發(fā)布公告稱，其持有的北京德勝投資有限責任公司100%股權及相關債權轉讓項目已完成轉讓，轉讓價款為15.75億元。今年1月，該股權及債權就已擬通過北京產權交易所公開掛牌出售。

??據(jù)公告資料統(tǒng)計，2020年至今，金融街累計拋售資產4項，金額合計達161.16億元。頻繁的資產拋售使金融街手中有了一定的現(xiàn)金流，從而提高了抵御風險的能力。截至2024年，金融街經營活動現(xiàn)金流凈額為60億元，連續(xù)6年保持為正。

??融資緩解債務壓力

??作為北京國資控股的國資房企，金融街積極開展融資工作，通過多元化的融資渠道，募集期限結構合理、融資成本較低的資金。

??截至2024年，金融街總資產達1216億元，總負債規(guī)模達940.3億元，資產負債率77.31%；一年內到期的非流動負債38.58億元，占總資產3.17%。

??在地產行業(yè)傳統(tǒng)的融資模式之外，金融街大力推進資產證券化融資。2024年12月18日，金融街商業(yè)地產第1~5期資產支持專項計劃獲交易所審核通過，總申報規(guī)模為170億元；2025年一季度，金融街已成功發(fā)行第一期上海融悅中心CMBS，成功募資46億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.8%，體現(xiàn)了金融街在商業(yè)地產領域的融資能力及市場認可度。

??截至報告期末，金融街有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，較上年同期減少23.39億元，一定程度上緩解了債務壓力。同時，截至2024年末，金融街貨幣資金余額達128.11億元，已連續(xù)5年覆蓋1年內到期的負債。

??值得關注的是，2024年金融街融資成本顯著降低。2024年1月，金融街發(fā)行10億元中期票據(jù)，其中5+2年期票面利率3.45%，創(chuàng)公司5年期中票歷史最低利率；2024年4月發(fā)行11.3億元公司債，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央企國企地產公司。另一方面，公司的債務期限結構也持續(xù)優(yōu)化。截至報告期末，金融街3年以上債務占比達79.17%，同比提升13.15%。

??此外，在資產盤活方面，金融街通過處置北京房山金悅郡、蘇州融悅灣寫字樓等低效資產，以及天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店等存量項目，盤活了存量資產，上述盤活存量資產累計銷售約26億元，年內實現(xiàn)回款約8億元。

??近年來，金融街通過房產開發(fā)、資產管理、城市更新、文化旅游四輪驅動模式推動業(yè)務轉型，與融資能力形成深度協(xié)同。

??對于2025年的工作目標，投資計劃方面，將堅持深耕五大城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游）的中心城市，按照“發(fā)展格局”和“競爭格局”的價值投資理念，投資有人口、產業(yè)、需求支撐的項目；同時，將探索城市更新、舊城改造、產業(yè)聯(lián)動、長租公寓、輕資產運營等新興業(yè)務模式，培育公司新的業(yè)務增長點。

??在業(yè)績計劃方面，2025年，將合理控制有息負債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化資產負債結構，努力實現(xiàn)經營穩(wěn)健和財務安全。

??面對當前的困境，金融街已采取一系列措施積極應對，未來能否成功破局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，仍有待市場檢驗。