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??1月14日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）補發了2023年年報及2024年中報。

??業績報告顯示，2023年，該公司錄得4010億元的收入，同比減少約6.8%，因大額計提存貨減值準備等原因，錄得稅前虧損1673億元，2024年上半年的虧損收窄至108億元。接近碧桂園的相關人士透露，預計2024年全年該公司可實現大幅減虧。

??值得關注的是，截至2024年6月底，碧桂園仍有741億元的凈資產，為未來的復蘇及發展奠定一定基礎。碧桂園表示，未來將繼續圍繞“保交房、保經營、保信用”的三保戰略開展工作。就保交付而言，未來該公司仍有約20萬套的交付任務。境外債務重組方案已在日前發布，而境內債務重組亦在籌備中。經營層面，碧桂園在2023年便提出了“一體兩翼”新戰略，探索建筑科技和代管代建兩項新業務，目前這兩項業務已實現獨立市場化運作。

??虧損源于大幅計提

??2023年，碧桂園財務報表的虧損中有約70%是基于會計謹慎性的預提。如，市場下行導致資產價值嚴重縮水，該公司對在建物業及持作銷售的已落成物業進行計提減值約824億元；受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，碧桂園部分應收款項存在無法回收的風險，由此計提金融資產及財務擔保減值損失凈額約372億元。僅這兩項便合計占了稅前虧損總額的71.5%。

??此外，2023年，碧桂園錄得營銷及市場推廣費用和行政費用約180億元、凈財務費用約55億元以及其他收入及損失凈額約103億元。結合當前市場情況，以往年度的虧損用于抵扣未來利潤存在一定的不確定性，這使得其2023年末的遞延所得稅資產較2022年末減少約222億元，導致期內所得稅費用相應增加。其他的影響因素還包括部分項目毛利率大幅下降，為保交付及兌付2023年8月之前的到期信用債券，部分資產被折價處置等。

??據業內人士介紹，存貨減值、金融資產及財務擔保減值，以及遞延所得稅費用均屬于會計謹慎性的預提，而非已經確定形成的虧損。未來若資產價格提升、交易活躍度提升，相關減值有可能相應轉回，擴大未來的利潤空間。

??2024年上半年，由于物業交付量的減少，碧桂園實現總收入1021億元，同比下降約54.9%，稅前虧損約108億元，同比減虧了353億元。期內，該公司計提了27億元的存貨減值，較2023年大幅減少，意味著其存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。

??流動性壓力仍是主要風險因素。截至2024年6月底，碧桂園的總借貸約為2502億元，其中約1218.5億元須在1年內償還。而其現金余額僅448億元，其中還有約381億元為受限制現金。

??輕重結合 培育兩項新業務

??近幾年，市場下行疊加行業流動性危機，令房企的銷售端備受挑戰，碧桂園也不例外。2023年，該公司錄得權益銷售額1743億元，2024年上半年下滑至260億元。傳統的發展模式已難以適應新行業形勢的需求，為了更好地活下去，短期經營策略、長期發展戰略的調整勢在必行。

??碧桂園將未來的經營目標分解為短期及中長期。“保交付”是短期目標，為了確保20萬套房屋的順利交付，該公司表示將依托白名單、項目及閑置土地收儲等國家和地方政府的各類扶持政策，積極爭取政府支持，努力盤活各類大宗資產及沉淀資金，同時按照極限收支、一樓一策的運營思路極限推進剩余的房屋建設。

??“保信用”“保經營”都是中長期的重要目標。1月9日，碧桂園披露了164億美元境外債務的重組方案，目標減債金額最多可達116億美元，債務到期時間延長至最多11.5年，且加權平均借貸成本有望從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。按照時間表，碧桂園預計2025年上半年可與境外債權人就重組方案達成一致，重組成功后，該公司有息負債占總資產的比例將由2023年底的19%下降至13%，大幅緩解短期償債壓力。境內債方面，據中國房地產報記者了解，目前碧桂園已在整理資產以籌備重組方案，一旦成功落地，將進一步改善資產負債結構。

??“保經營”則關乎著碧桂園長期的可持續發展。據介紹，在經營端，該公司將通過組織結構調節適配市場變化，控制管理費用合理投入。同時，緊跟市場實際情況對存貨進行分類管理，制訂對應供貨計劃，穩定銷售價格，保持合理流速，最大化開發類資產價值。

??行業規模收縮后，房企們都面臨著開發業務是否繼續干下去、怎么干的問題。碧桂園在公告中表示，相信中國房地產市場經過深度調整，將逐漸回歸健康穩定的發展軌道，因此將繼續關注核心區域，并在供需關系更好的城市建立業務。此外，該公司也在培育新的增長點。在其“一體兩翼”的新戰略中，一體指的是核心的地產開發業務，兩翼則為建筑科技和代管代建兩項新業務。據了解，兩項新業務已實現獨立市場化運作，截至2024年12月，建筑機器人有28款投入商業化應用，鳳凰智拓已累計承接代管代建項目201個，2024年全年新簽約代建面積約800萬平方米。不過，在收入貢獻方面，新業務尚未能獨當一面，截至2024年6月底，碧桂園的收入中只有3.2%來自科技建筑及其他分部。