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??2025年剛開(kāi)始，人事大換防再起。

??1月13日，位于深圳的央企國(guó)企混改房企南山控股披露新董事長(zhǎng)人選，是幾天前遞交辭呈的原總經(jīng)理舒謙。此前幾日，南山控股原董事長(zhǎng)楊國(guó)林、原副董事長(zhǎng)王世云以及原總經(jīng)理舒謙遞交紛紛遞交辭呈，引發(fā)高層“動(dòng)蕩”。

??招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地集團(tuán)等多家國(guó)資背景頭部房企，亦開(kāi)始了重大組織架構(gòu)調(diào)整。

??消息面稱，招商蛇口華東區(qū)域旗下的城市公司，啟動(dòng)了區(qū)域合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并歸入浙江公司管理。調(diào)整后，華東區(qū)域掌管上海、浙江、福建三大城市公司。

??建發(fā)房產(chǎn)更換了3個(gè)集群的總經(jīng)理，尤其上海方面人事變動(dòng)引發(fā)關(guān)注。綠地集團(tuán)則將江蘇、安徽、浙江、江西的4個(gè)地產(chǎn)事業(yè)部合并為2個(gè)新的事業(yè)部，分別為蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部和浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部，并重新任命管理層。

??金地集團(tuán)旗下金地商置，在集團(tuán)總部層面撤銷了運(yùn)營(yíng)中心，華東、華南和華北區(qū)域公司內(nèi)部也發(fā)生變動(dòng)，相應(yīng)人事變動(dòng)不可避免。不過(guò)，這些調(diào)整都是在企業(yè)內(nèi)部悄悄進(jìn)行的，未對(duì)外發(fā)布公告。

??房企開(kāi)年緊急調(diào)整組織架構(gòu)，很大程度上是因?yàn)殇N售面恢復(fù)不及預(yù)期。在一波波組織調(diào)整中，更多地產(chǎn)人被震蕩出局。

??收縮

??區(qū)域整合是這幾年房企組織架構(gòu)調(diào)整的主旋律。市場(chǎng)壓力之下，央企國(guó)企背景開(kāi)發(fā)商也不得不收縮陣營(yíng)。

??1月2日消息稱，央企大悅城控股發(fā)布新一輪組織架構(gòu)調(diào)整通知，裁撤南京、西北、海南3個(gè)區(qū)域公司，保留北方、華東、華南、西南4個(gè)區(qū)域公司。

??8個(gè)月前，大悅城控股就已進(jìn)行過(guò)一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將東北、浙江和華中區(qū)域公司裁撤。不到一年時(shí)間，大悅城控股裁撤了6大區(qū)域公司，進(jìn)一步將相對(duì)低能效區(qū)域進(jìn)行了優(yōu)化。

??同時(shí)，大悅城控股任命了多位新大區(qū)總經(jīng)理，北方大區(qū)總經(jīng)理田佳琳、華東大區(qū)總經(jīng)理李平、西南大區(qū)總經(jīng)理蔣廣澤、華南大區(qū)總經(jīng)理馬千里，四大區(qū)首與集團(tuán)核心高管幾乎都是“80后”配置，央企高管年輕化已是核心趨勢(shì)。

??調(diào)整動(dòng)作較大的還有建發(fā)房產(chǎn)。

??消息稱，建發(fā)房產(chǎn)調(diào)整了華東、海西、東南3大集群版圖，原華東集群的武漢和黃石，以及原海西集群的南昌，都被劃入東南集群，華東集群旗下部分事業(yè)部被取消合并。過(guò)去地盤和貨值最少的東南集群，在這一次整合后份量提高不少。同時(shí)，重新任命3大集群總經(jīng)理或副總經(jīng)理；集群下多個(gè)事業(yè)部總經(jīng)理也發(fā)生變化。

??這些變化，表面上看是區(qū)域間資源調(diào)配，實(shí)則是以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的權(quán)力格局大重塑。各區(qū)域公司、城市公司之間的話語(yǔ)權(quán)，用業(yè)績(jī)說(shuō)話。

??2022年建發(fā)房產(chǎn)將旗下5大區(qū)域合并成3大集群，即海西、東南和華東集群，從此確定了聚焦核心區(qū)域的戰(zhàn)略。2021～2023年，建發(fā)房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)一路攀升，2023年達(dá)到 1890 億元。然而，2024年，銷售額降至1335億元，同比下降近30%。不過(guò)，在2024年銷售排名中，建發(fā)房產(chǎn)排到行業(yè)第7位。

??從業(yè)績(jī)構(gòu)成來(lái)看，海西集群是建發(fā)房產(chǎn)的大本營(yíng)，華東集群也是業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)。但近些年來(lái)，華東集群業(yè)績(jī)出現(xiàn)落后，東南集群業(yè)績(jī)則提升迅速。

??比如，在華東集群的上海區(qū)域中，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022～2024年，建發(fā)房產(chǎn)在上海銷售額一路下滑，從205.25億元降至149.13億元再到91.6億元，排名從第12名滑至第14名，再到第17名。

??建發(fā)房產(chǎn)東南集群業(yè)務(wù)主要分布在浙江省和福建省北部。尤其在杭州，2022～2024年，建發(fā)房產(chǎn)在杭州銷售額一路飆升，從89.8億元到256.6億元再到290.8億元，排名也從第19名升至第5名再到第3名。2024年，建發(fā)房產(chǎn)在杭州拿地158億元，僅次于濱江和綠城。

??近期，萬(wàn)科亦迎來(lái)一次人事調(diào)整，主要涉及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部人員及其職能的變化。

??1月10日，上海地產(chǎn)集團(tuán)亦迎來(lái)高層變動(dòng)，免去管韜萍的公司總裁職務(wù)，新任總裁人選尚未任命。

??這日，南山控股公告，三位核心高管集體辭職；幾天后，原總經(jīng)理舒謙“火速”升任新董事長(zhǎng)。過(guò)去一年，南山控股管理層發(fā)生多起人事變化，涉及財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事、獨(dú)立董事等。2024年前三季度，南山控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.35億元，同比下降55.92%；凈利潤(rùn)虧損3.48億元。

??業(yè)績(jī)壓力

??國(guó)企、央企地產(chǎn)企業(yè)“勒緊褲腰帶”的事情已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了。

??在這波央企地產(chǎn)公司調(diào)整中，保利發(fā)展動(dòng)作最為迅速。2023年，保利發(fā)展榮登銷售冠軍，但員工總數(shù)驟減1.1萬(wàn)人，與2022年增加5406人形成巨大反差。這1.1萬(wàn)人中，最主要的裁減對(duì)象就是物業(yè)服務(wù)人員，占比約90%。

??2024年，保利發(fā)展全年獲取37個(gè)土地項(xiàng)目，對(duì)比2023年的103個(gè)數(shù)量銳減，拿地權(quán)益金額602.07億元，同樣大幅縮水。在大本營(yíng)廣州，保利發(fā)展也只進(jìn)行了有限的補(bǔ)倉(cāng)。

??2024年2月以來(lái)，華潤(rùn)置地、招商蛇口、中交地產(chǎn)等相繼發(fā)布新一輪組織架構(gòu)人事調(diào)整。多家央企、國(guó)企同時(shí)進(jìn)行密集、大幅度“動(dòng)刀”，是較為少見(jiàn)的。

??變動(dòng)內(nèi)容一方面集中在區(qū)域公司的合并、精簡(jiǎn)；另一方面則是縮短管理半徑，壓縮組織體系，精簡(jiǎn)層級(jí)，加強(qiáng)總部管控。

??比如，招商蛇口和華潤(rùn)置地均將原有7大區(qū)域整合為5大區(qū)域，華潤(rùn)置地還將28個(gè)地區(qū)公司合并為20個(gè)。這樣的調(diào)整，使得資源更加聚焦，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

??中交地產(chǎn)則撤銷了原有7個(gè)區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直管城市公司。這樣的調(diào)整，使得中交地產(chǎn)能夠更加直接地管理城市公司，提高管理效率。同時(shí)，中交地產(chǎn)還將原有16個(gè)城市公司，按照項(xiàng)目地理區(qū)位采用就近原則重組為9個(gè)。

??區(qū)域合并，必然帶來(lái)人事調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2024年，共有134位地產(chǎn)高管職務(wù)發(fā)生了變動(dòng)。尤其2024年下半年以來(lái)，地產(chǎn)高管變動(dòng)更加頻繁。不過(guò)，2023年全年共有554位房地產(chǎn)高管發(fā)生了職位變動(dòng)，這樣看來(lái)，2024年情況相比2023年略有好轉(zhuǎn)。

??不管是區(qū)域合并還是人事任免，都越來(lái)越趨向于以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向。隨著市場(chǎng)收縮，聚焦核心區(qū)域已是房企必然選擇。

??2024年，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)千億元銷售額以上房企僅剩11家，較2023年減少5家，回到2016年水平；百億元房企數(shù)量為86家，較2023年減少30家；TOP100房企銷售總額43547.3億元，同比下降30.6%。

??“隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，越來(lái)越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過(guò)主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)發(fā)展?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水分析道。

??2025年，房企銷售壓力依舊不小，新一輪組織架構(gòu)與人事調(diào)整，又開(kāi)始了。