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??2024年的最后一天，廣州又賣掉了一宗住宅用地，為全年的宅地出讓劃上一個(gè)句號(hào)。

??12月31日上午，天河區(qū)金融城西區(qū)員村二橫路以西AT080720、AT080721地塊（絹麻廠地塊）以70.22億元的底價(jià)為保利發(fā)展競得。2008年，恒大地產(chǎn)曾以41億元奪得該地塊的使用權(quán)，2年后，地塊被廣州收回并更改為商業(yè)用途，直到2024年9月才又調(diào)整為住宅用地。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，廣州的涉宅用地成交金額為772.7億元，較2023年下滑約35%。雖然土地市場尚未整體回暖，但一些規(guī)劃新規(guī)產(chǎn)品已獲得較好的市場反饋。例如，廣州首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目——招商·林嶼境拿地99天便開盤銷售，首批158套貨量“日光”。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長蔡勝在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2025年將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，全力穩(wěn)住樓市。

??地王二度出嫁

??掛牌文件顯示，絹麻廠720地塊宗地面積15065平方米，總建筑面積53113.1平方米，容積率3.8，起拍總價(jià)約26.94億元，起拍樓面地價(jià)約5.07萬元/平方米。721地塊宗地面積60748平方米，總建筑面積84650平方米，起拍總價(jià)約43.28億元，起拍樓面地價(jià)5.11萬元/平方米。

??絹麻廠地塊命運(yùn)多舛，第一次掛牌出讓是在2001年，起始價(jià)為3.86億元，但要求在兩個(gè)多月內(nèi)付齊土地款，因而流拍。2008年，該地塊再次上架，起始價(jià)升至13.19億元。彼時(shí)房地產(chǎn)市場正火熱，多家房企報(bào)名競奪，經(jīng)過上百輪競價(jià)，恒大地產(chǎn)以41億元的高價(jià)奪得，成交樓面地價(jià)約1.3萬元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的天河區(qū)地王和廣州單價(jià)第二高的地塊。

??不過，土地拍賣后沒多久房地產(chǎn)市場就進(jìn)入調(diào)整期，這塊地也一直沒開發(fā)。2010年，廣州相關(guān)部門宣布解除和注銷該地塊的土地出讓合同。根據(jù)恒大掌門人許家印的說法，廣州市政府希望把員村打造成珠江新城和琶洲商務(wù)圈的延伸，為此更改了片區(qū)規(guī)劃，需要將絹麻廠地塊轉(zhuǎn)做商業(yè)或其他用途。“因此這件事不算政府違約，也不算恒大違約。”

??直到今年，廣州才又動(dòng)起了出讓絹麻廠地塊的心思。9月份，地塊最新控規(guī)公布，原商務(wù)（辦公）用地部分調(diào)整為住宅用地。此次掛牌的住宅用地離9月底廣州以117.5億元賣出的南方面粉廠地塊僅1千米左右。或者是因?yàn)槭袌鰵夥罩饾u向好，雖然整體條件稍遜，但絹麻廠的起拍樓面地價(jià)還是比南方面粉廠地塊高了幾百元/平方米。

??市場消息顯示，絹麻廠此次出讓的2宗地吸引了中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國金茂等多家房企的關(guān)注，但最終只有保利發(fā)展交了競買保證金。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，保利發(fā)展對(duì)絹麻廠早有意向，只是鑒于3個(gè)月前剛斥巨資拿了南方面粉廠地塊，該公司希望能在2025年才出手拿這2宗地。不過，地方政府顯然是等不及了，迫切需要絹麻廠地塊沖沖2024年的賣地業(yè)績。

??全年宅地成交下降超3成

??克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年，廣州經(jīng)營性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地的成交額為772.7億元。而廣州市對(duì)2024年國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元，也就是說最終只完成了約55%。僅看涉宅用地的話，2023年，廣州錄得的成交金額是1183億元，2024年同比下降了35%。

??或許是因?yàn)?024年的成績不盡如人意，廣州市土地開發(fā)中心早早就開始鋪排2025年的賣地工作。12月27日，34家知名房企獲邀參加了以“慧眼識(shí)地，攜手共贏”為主題的廣州2025年重點(diǎn)地塊吹風(fēng)會(huì)。

??此次吹風(fēng)會(huì)，廣州集中展示了32宗優(yōu)質(zhì)地塊，均地處核心區(qū)域，交通便捷，周邊設(shè)施齊全。廣州市土地開發(fā)中心表示，2025年將通過精準(zhǔn)的土地供應(yīng)策略，為房企提供更多元化、高潛力的地塊選擇，同時(shí)合理安排土地出讓節(jié)奏，確保每一宗地塊都能與城市的整體發(fā)展相契合，為房企創(chuàng)造更大的價(jià)值空間。

??從2024年出讓地塊的上市情況來看，部分采用新規(guī)的產(chǎn)品確實(shí)更受市場青睞。例如，9月底，越秀地產(chǎn)以9.8億元拿下白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，其陽臺(tái)占比為25%，產(chǎn)品的實(shí)用率最高可達(dá)130%。12月初，這個(gè)項(xiàng)目以“越秀·云悅”的案名開盤銷售，首期推出的105套房源在2個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄。同樣是9月份，招商蛇口以約10.2億元競得南沙橫瀝島2024NJY-3地塊。據(jù)悉，這是廣州首個(gè)超新規(guī)的第四代住宅項(xiàng)目和首個(gè)立體園林試點(diǎn)項(xiàng)目，戶型使用率達(dá)140%。99天后的12月27日，這個(gè)名為招商林嶼境的項(xiàng)目開盤，158套產(chǎn)品也迅速“日光”。

??當(dāng)然，土地好不好賣除了取決于本身的條件和價(jià)格，也與房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境息息相關(guān)。就2025年的市場走勢，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長蔡勝表達(dá)了積極的看法。近日，他在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從近3個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，無論是房價(jià)還是成交量，廣州樓市止跌回穩(wěn)的局面都正在進(jìn)一步鞏固，2025年將全力以赴推動(dòng)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長。