市場克而瑞物管 2024-12-30 09:41:26 來源：丁祖昱評樓市
??剛剛過去的全國住房城鄉建設工作會議上，明確2025年加快建立房屋全生命周期安全管理制度，大力實施城市更新，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。
??據七普抽樣調查數據推算，截至2024年，全國房齡達到20年以上的老項目占比約43%。
??隨著房屋老齡化問題的加劇，一定程度上也激化了物業矛盾。對于物業管理行業而言，房屋老齡化不僅會加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。
??本文聚焦房屋體檢、維修等場景，尋找國內外較好的做法，為市場提供借鑒。
??一般，建成時間超過20年以上的小區可以被視為老舊小區。
??綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規模等多方面因素，截至2024年，全國房齡達到20年以上的老項目占比約43%，預計到2030年這一比例將進一步提升至60%，意味著未來6年內老項目占比將激增17%，真實反映房屋老齡化問題愈加嚴峻。
??分省市來看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問題突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭戶數占比近50%。
??對于物業管理行業而言，房屋老齡化不僅會加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。一旦這些問題威脅到業主的生命財產安全，業主潛意識將物業視為第一責任人，勢必將進一步激化物業管理矛盾。
??首先，房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區交付年限不斷延長，維修成本大幅增長。
??以建筑面積10萬平方米的住宅小區（10棟高層）測算，在交付后5年內，維修項目較少、費用較低，且在質保期內的維修費用均由開發商承擔，業主僅需承擔質保期外的部分維修費用；
??在交付后的第5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預估年均維修費用約10萬元；
??在交付后的第16-20年，通常需要集中修繕管網及消防設施設備，分樓棟計算各類設施設備的數量、采購成本、安裝費用，預估年均維修費用約35萬元；
??在交付后的第21-25年，通常需要更換電梯，假設每棟樓更換2部電梯，每部電梯成本15-20萬元，預估年均維修費用在60-80萬元之間。
??值得一提的是，上述預估的維修費用僅是一個參考值，實際維修費用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導致不同住宅小區實際維修費用存在較大差異。
??另一方面，老舊小區維修資金近乎枯竭，續籌及使用困難。值得擔憂的是，老舊小區普遍面臨維修資金短缺的問題。以上海為例，20世紀90年代建成的住宅小區中，維修資金已經見底或者接近枯竭的項目占比達到70%以上。原則上，業主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的30%，便要啟動維修資金續籌程序，但由于業主的對抗情緒，實際續籌難度較大。
??維修資金使用門檻較高。動用維修資金原則上須由專有部分面積及人數占比2/3以上的業主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數雙過半的業主同意。而在實際表決過程中，很多業主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會出現諸多的意見分歧，如一樓業主反對安裝、維修電梯，非頂樓業主不同意維修屋頂等，短期內較難達成統一意見，共同導致維修資金使用困難。
??面對不斷上漲的維修成本，如何有效地續籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。
??其次，房屋老齡化還將加劇物業管理困境，主要涉及以下兩方面內容：
??其一，老舊小區通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設施設備老化等問題，一旦遇到極端災害天氣，事故風險隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發社區安全事故，物企需要提前升級一系列的安全管控措施，為此需要增加相應的運營成本投入。
??其二，社區設施設備老化引發事故率提升，給業主生活帶來困擾，拉升業主的不滿情緒，表現于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時，物業費收繳率或將同步下滑，物企經營也將陷入困境。
??鑒于住宅維修資金存在續籌困難、使用率偏低等問題，為了從制度上破解房屋維修困境，補齊維修資金余額不足及效率偏低的短板，房屋養老金制度應運而生。
??22城試點房屋養老金制度。2024年8月，住建部表示正研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在試點。據悉，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶就是業主繳存的住房專項維修資金，公共賬戶則由政府負責建立，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會增加個人負擔。
??雖然房屋養老金制度已步入試點階段，但相關配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規層面予以明確。而從局部城市試點到全國大范圍推廣恐怕還需較長的時間周期，住房老齡化問題依舊是物業管理行業面臨的重大挑戰。
??目前，我國住宅物業管理大都采用包干制，即物企自負盈虧，企業的經營利潤取決于收入增長和成本控制能力。受限于人力成本上漲但物業費難以同步上漲，物企可能會壓縮成本支出，如減少社區內的維護和修繕支出。
??受此影響，住房維護缺失長遠、清晰的計劃，企業往往采取“非必要不維修”的態度，直至房屋出現明顯的質量問題，才開始突擊花錢維修。由于未能實施預防性和周期性的維護保養，社區設施設備可能加速老化和損壞，使用壽命明顯縮短。這種短視的行為不僅難以有效解決問題，反而導致問題日益嚴重，增加后期的維修難度和成本。
??反觀香港廣泛實行酬金制物業管理模式，項目的全部收入及支出由全體業主共同承擔，物企僅收取一定比例的管理酬金。在維修項目中，物企僅扮演執行者的角色，嚴格按照業主的指示操作，避免了包干制下可能出現的因成本節約而導致的“壞而不修”現象。更為重要的是，香港物業費顯著高于內地，保證物企有充裕的資金用于住房日常維護。公開資料顯示，香港平均物業費約30元/平方米·月，相當于大陸一線城市平均物業費的10倍左右，而其房價僅為大陸一線城市的3倍左右。
??而在執行層面，香港實施“強制驗窗計劃”和“強制驗樓計劃”，以便提前預防風險隱患。具體而言，香港屋宇署負責對全港地區不同樓齡的建筑物進行定期抽樣檢查。對于樓齡達到10年的房屋，每年隨機抽取約3800幢進行“強制驗窗計劃”，并要求每隔5年全面檢查一次；對于樓齡達到30年的房屋，每年則抽取約2000幢進行更嚴格的“強制驗樓計劃”，且每10年需進行一次全面檢驗。
??與此同時，香港實行強制修繕計劃。如果檢驗結果顯示存在安全隱患或者不符合標準，香港屋宇署將責令相關法團或業主委員會委托專業機構進行詳細評估，并按照評估結果及時開展必要的修繕工程。修繕資金主要來源于業主初始繳納的維修資金、以物業費形式代繳的小額修繕費以及特別征收資金。為了減輕業主，尤其是低收入家庭和老年人的經濟負擔，并確保樓宇的安全性和維護水平，香港政府推出了一系列兜底資助計劃，如“公用地方維修津貼”、“樓宇更新大行動2.0”和“消防安全改善工程資助計劃”等。
??針對房屋檢驗不合格且拒不整改的行為，香港還制定了嚴厲的懲戒措施：其一，高額罰款，對個人最高可處罰款5萬港元，2024年12月14日，香港特別行政區發展局提出修訂《建筑物條例》建議，其中對不遵辦驗樓、驗窗等通知和命令的行為，最高罰款將從5萬港元提升至20萬港元。其二，違規者可能面臨最長一年的監禁。其三，未整改的房屋禁止出售。其四，倘若繼續拒不整改，將持續施加罰款，并按日累計計算罰金。
??日本更是推行住宅預防性維護計劃，即住房從建設之初就需要制定長達數十年的預防性維護計劃，詳細規定各項維護工作的頻率和更換年限，涵蓋外墻涂裝、屋頂防水、電梯檢測與更換、消防系統檢修、供水排水系統檢修及更換等多方面內容。預防性維護不僅延長了住房的使用壽命，確保建筑物在全生命周期內保持良好的運營狀態，而且提高了業主居住的安全性和舒適度。
??日本維修資金來源渠道更為多元，首先是業主在購房時必須繳納維修資金，開發商同樣需要繳納維修資金，且金額必須超過所有業主累計繳納的維修資金總額。而在房屋交付后，業主每個月還要另外繳納物業修繕管理費，保證維修資金處于充盈的狀態。
??區別于我國的物業公司數量龐大，日本主要的物業公司僅有長谷工物業、東急不動產、豪之英物業等少數幾家大型企業，這些企業經營年限大都長達半世紀之久，有著較強的信譽背書，與業主構建了良好的信任關系。
??因此，日本的住宅維修資金并非由政府代管，而是由業主委員會和物業公司共同管理。維修資金使用程序相對“簡單”，一般由物業公司提出預算，業主委員會進行審核批準。表面上看維修資金的政府監管主體缺位，但由于物業公司違法成本極高，企業十分重視自身的信譽，極少會鋌而走險，私下與業主委員會串通、徇私舞弊等貓膩事件更是罕見。
??工程維修市場前景廣闊。以電梯維保市場為例，據券商測算數據顯示，2024年我國電梯維保市場規模為386億元，預計到2030年市場規模將進一步提升至553億元，電梯后服務市場前景著實不容小覷。
??品牌物企積極布局工程維修業務，意在分得一杯羹。如萬物云早在2021年5月便發布安防機電服務品牌“萬御安防”，主營業務有安防科技、機電業務和人力資源服務，業務范圍已覆蓋全國超100個大中城市，服務項目超4000個。又如中海物業于2023年7月煥新發布To B增值服務子品牌“海博工程”，在統籌五家專業公司的基礎上，海博工程實施“一線五鏈”發展戰略，即圍繞建筑生命時間線，聚焦房產開發、物業工程、能源管理、企業孵化和物資采購五大業務鏈條。
??值得一提的是，工程維修業務存在經營風險。一方面，工程維修業務回款周期較長，受限于維修資金不足、使用困難等多方面因素，部分住宅小區長期拖欠工程款，迫使工程公司訴諸法律手段追討欠款。另一方面，物企介入工程維修業務，可能存在“售后”風險，一旦后期運營服務再次出現工程質量問題，業主往往將責任直接歸咎于物企，甚至影響到基礎物業服務。
??綜上所述，隨著住宅小區交付年限的增加，許多樓宇逐漸步入老齡化階段，房屋老化帶來的安全隱患日益凸顯，進一步加劇了物業管理的挑戰與經營壓力。面對這一現狀，學習香港、日本等地的成功經驗，研究并建立一套科學合理的房屋保養和修繕制度至關重要，輔以強有力的執法支撐，這些措施將有助于保障居住安全，減輕物業負擔，促進行業健康發展。
??與此同時，物企應當在危機中尋找機遇，通過謹慎評估，逐步探索工程維修等新興業務機會，提升自身技術和服務能力，開拓新的收入來源。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
