公司梁笑梅 2024-12-26 09:10:13 來源：中房報
??綠城服務布局業(yè)務變得愈發(fā)謹慎。
??12月23日晚間，綠城服務發(fā)布公告，宣布其附屬公司將收購杭州健成資產(chǎn)管理有限公司25%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，交易總價為2.23億元，其中股東貸款部分為1.75億元。
??自此，收購事項完成后，綠城服務所持有股權(quán)從20%上升到45%。
??“現(xiàn)在經(jīng)過戰(zhàn)略權(quán)衡，增持后租給政府機構(gòu)，政府用作專業(yè)醫(yī)院運營，綠城服務收取穩(wěn)定租金。”12月24日，綠城服務一位內(nèi)部人士在接受中國房地產(chǎn)報采訪時表示。
??同樣是布局多元化賽道，不同的是，綠城服務已經(jīng)從親自上場的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向借助他人力量的輕資產(chǎn)模式。
??騰籠換倉
??從20%增持到45%
??早在2019年4月，國務院印發(fā)《關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》，指出要探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式。兩年后，綠城服務也瞄準了養(yǎng)老賽道。
??2021年11月，綠城服務收購杭州健成20%的股權(quán)，代價為0.22億元。
??資料顯示，杭州健成間接持有一座位于杭州的土地開發(fā)及建設(shè)若干康養(yǎng)服務設(shè)施，并擁有投資項目100%的權(quán)益，擬建設(shè)為用作預防、康復、教學及科研用途的綜合設(shè)施。
??而綠城服務的此次投資被認為是康養(yǎng)協(xié)同的一次重資產(chǎn)投入。
??3年時間過去，外部市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生重大變化。可以看到，在此期間有物業(yè)企業(yè)選擇退出這一賽道，但還是有物業(yè)企業(yè)爭相布局。
??2023年6月7日，蘇新服務稱以0.058億元出售蘇高新怡養(yǎng)健康管理有限公司的49%股權(quán)，出售原因在于后者經(jīng)營狀況未達預期，于2021年及2022年持續(xù)虧損，未來經(jīng)營狀況存在不確定性。
??不同的是，大型企業(yè)卻選擇進入。今年以來，雅生活新增投資企業(yè)珠海宏仁康養(yǎng)服務有限公司，經(jīng)營范圍包含養(yǎng)老服務。此外，旭輝永生服務、保利物業(yè)等物企均有提供養(yǎng)老服務。
??顯然，綠城服務也仍然看好這個賽道。
??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年年底，我國大陸地區(qū)60歲及以上的老年人口總量為2.96億人，占總?cè)丝诘?1.1%；預計到2050年前后，我國老年人口數(shù)將達到峰值4.87億人，占總?cè)丝诘?4.9%。
??于是，綠城服務對杭州健成的股份從此前的20%增持到45%。
??綠城服務表示，通過本次增持杭州健成(持有的相對優(yōu)質(zhì)的投資項目)權(quán)益，可以優(yōu)化公司投資組合，并在日后可為其帶來穩(wěn)定及長期的投資回報。同時助力公司相關(guān)業(yè)務發(fā)展，包括潛在物業(yè)管理機會等。
??上述綠城服務內(nèi)部人士透露：“以前準備自己做相關(guān)的醫(yī)療康養(yǎng)等重資產(chǎn)運營，如今市場發(fā)生了變化，此次增持杭州健成會從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，于是就出現(xiàn)了這次的騰籠換倉。”
??兼顧風險
??從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)
??不容忽視的是，綠城服務轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)源于其在重資產(chǎn)布局上陷入困境。
??綠城服務曾于2019年花費3.2億元收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權(quán)。
??5年時間，MAG業(yè)務規(guī)模總體有所增長，但盈利狀況下滑明顯。這種重資產(chǎn)模式運營使該公司近年出現(xiàn)投資減值情況，拖累了盈利能力。
??今年12月16日，綠城服務以1620萬澳元出售MAG11.64%股本。不可否認，綠城服務此次出售正是剔除重資產(chǎn)對其現(xiàn)金流造成的影響。吃了一次重資產(chǎn)的虧后，綠城服務變得更加謹慎。
??一位業(yè)內(nèi)人士分析稱：“康養(yǎng)項目投入大周期長，得看好資金鏈能否跟得上。此外，跨界經(jīng)營的風險也不容小覷。
??事實上，綠城服務增持杭州健成前，該投資項目目前開發(fā)完畢，綠城服務積極洽談，租賃給政府機構(gòu)，擬用于獨立運營的專業(yè)醫(yī)院。
??按照此次計劃，投資項目經(jīng)營方式由重轉(zhuǎn)輕，由原定的自行投入運營并自負盈虧，明確調(diào)整為收租模式，將很大程度減少對投資項目用作自營醫(yī)院時的出資壓力及醫(yī)院經(jīng)營虧損風險。
??“綠城服務增持該項目的目的是積極布局康養(yǎng)物業(yè)賽道，目前該項目已經(jīng)建成，出租給政府作為醫(yī)院運營使用，租客屬于優(yōu)質(zhì)客群，具有穩(wěn)定的收益，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)稱。
??從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)是綠城服務基于現(xiàn)金流考慮，此外，也是綠城服務重新聚焦主航道戰(zhàn)略使然。
??今年3月，綠城服務就釋放了回歸主航道的信號。綠城服務的主航道指的是以物業(yè)服務為根基、以生活服務與產(chǎn)業(yè)服務為兩翼。
??不管是出售MAG以及本次增持杭州健成調(diào)整醫(yī)院資產(chǎn)運營方向，不難看出綠城服務在主營業(yè)務提質(zhì)增效、歷史投資加快處置及優(yōu)化現(xiàn)有投資組合方面的決心。不過，養(yǎng)老行業(yè)利潤微薄，投入大、回本慢是常態(tài)，租金回報率也會受到影響，綠城服務需要具備長期主義心態(tài)。
綠城房地產(chǎn)集團有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：913300001429292295 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：1000000（萬元）
寧波綠城房地產(chǎn)投資有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91330206MA2J593W0Q 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：1000000（萬元）
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
