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??12月17日，萬科以28.8億元的底價競得廣州市番禺區南站商務區的3宗住宅用地。

??據知情人士透露，這3宗地坐落于南站萬科中心項目內，是該項目尚未開發的儲備地塊，原本是商業用途。早在2022年，萬科就與廣州市政府探討了南站萬科中心剩余地塊的盤活可能性，最終在今年成為了低效存量用地盤活的創新試點。

??據了解，南站萬科中心的未開發地塊現已悉數被廣州市收儲，金額與此次萬科支付的土地出讓金相仿。

??商業用地變宅地

??萬科此次競得的地塊為南站BA0402105、BA0402074-1、BA0402074-2地塊，容積率均為3.0，總計算容積率建筑面積約25萬平方米，樓面地價約1.1萬元/平方米至1.3萬元/平方米，需配建幼兒園及36班九年制學校等設施。

??今年1月份，廣州市規劃與自然資源局發布興業大道南片區（BA0405規劃管理單元）控制性詳細規劃，將這3宗地由商業用地調整為二類居住用地。土地出讓文件顯示，3宗地都是新規產品，陽臺占比不超20%，最高使用率將接近120%。

??萬科本就是地塊的開發者，且持有地塊已有數年時間。早在2011年，南站片區的石壁一村、四村就與萬科簽訂了留用地合作框架協議。2016年，萬科以38億元的成交總價拿下了南站的6宗商業用地，樓面地價在7000元/平方米至9000元/平方米。至2017年，該公司已拿下了南站15宗商業用地，總計算容積率建筑面積約126萬平方米，占據南站核心區約1/4面積，成為片區名副其實的最大“地主”。

??萬科計劃在這些地塊上打造一個超級綜合體，集購物中心、商業街、會展中心、寫字樓、星級酒店等于一體。截至目前，這15宗地已開發了將近三分之二。本次出讓的3宗地，就是來自未開發的那三分之一。

??這3宗宅地，萬科預計有兩三千套住宅的貨量、50多億元的貨值，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產品上市后可為當地村莊回遷安置物業的交付提供資金支持。

??未開發地塊均已收儲

??南站萬科中心的存量土地收儲，既有客觀原因，也有主觀因素。客觀上，該項目開發了十幾年，片區內的規劃數度調整，導致地塊被割裂的比較散，還有部分地塊的地下在建設軌道交通，不具備開發條件。主觀層面，當初萬科與石壁一村、四村合作時承諾會負責建設該村的復建物業，截至2024年，該公司已交付村民公寓近7000戶、酒店2棟及1座會展中心。而自房地產行業進入深度調整周期，住宅的去化都成難題，更別提萬科手上的商辦產品，沒有銷售資金回籠，復建物業的交付也會受影響。在資金壓力面前，萬科不得不尋求地方政府的幫助，希望能夠為這個大體量的商業項目找條新出路。

??2022年，廣州市政府與萬科簽署戰略合作框架協議，雙方計劃在城市更新、城市物業智能服務、養老服務、文旅產業等方面加強合作，并建立常態化溝通聯絡機制，推動合作事項落實。借助這個溝通聯絡機制，南站萬科中心存量土地的盤活問題得以推進，最終在2023年底完成收儲。“除了已經開發的，剩下的土地全部都收儲了。”知情人士表示。

??據悉，最初廣州是承諾給萬科現金補償，但考慮到地方政府的錢袋子也不寬裕、賣地任務還未完成，加上10月份以后國家陸續出臺政策支持盤活存量土地，買賣雙方便敲定了如今的交易方式，將具備連片開發條件的地塊進行規劃優化后推出市場，再由萬科買回去，收儲的價格與賣地的收入相當，各取所需。

??這種收儲方式在其他城市已有先例。12月13日，武漢拍賣13宗國有建設用地的使用權，華僑城A以24.2億元的價格拿下了1宗住宅用地。這塊地原為華僑城A所有，近期被地方政府收儲，將原商辦為主、住宅為輔的建設指標，調整為住宅為主、商辦為輔，而華僑城A則承諾會參與該地塊的招拍掛。

??根據公開資料，截至目前，今年廣州已對越秀地產、萬科的存量土地進行了收儲，前者獲得了現金補償，后者則實現了換倉的目標。對于存量閑置土地的收儲標準、補償方式如何確定等問題，中國房地產報記者聯系了廣州市規劃與自然資源局，但該局表示目前不方便披露相關信息。