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??上市后并購(gòu)的首個(gè)物業(yè)公司給卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“卓越商企服務(wù)”，06989.HK）留下了不少麻煩事。

??12月13日，卓越商企服務(wù)披露了旗下子公司——北京市環(huán)球財(cái)富物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京環(huán)球物業(yè)”）所涉的案件情況，并表示基于終審判決及其執(zhí)行，不會(huì)向北京環(huán)球物業(yè)的原股東支付第三期0.45億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

??北京環(huán)球物業(yè)是卓越商企服務(wù)上市后收購(gòu)的首個(gè)標(biāo)的，此前已卷入了一起貸款糾紛，卓越商企服務(wù)為此計(jì)提了0.62億元的預(yù)期信貸虧損。

??12月17日，卓越商企服務(wù)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，北京環(huán)球物業(yè)涉訴后，公司已經(jīng)計(jì)提信用風(fēng)險(xiǎn)和商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)減值，目前北京環(huán)球物業(yè)運(yùn)營(yíng)正常。

??最后一筆款不給了

??公告顯示，慧泊停車(chē)向北京環(huán)球物業(yè)及該公司的賣(mài)方提出訴訟索償，理由是兩位被告違反與慧泊停車(chē)于2019年10月22日訂立的協(xié)議，未能向慧泊停車(chē)支付尚未支付的車(chē)位使用費(fèi)及管理費(fèi)。

??就此案件，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院已于2024年6月28日作出判決，裁定慧泊停車(chē)勝訴，判決被告繼續(xù)履行停車(chē)場(chǎng)協(xié)議，并向慧泊停車(chē)支付使用費(fèi)及管理費(fèi)等合共485.9萬(wàn)元。被告上訴，被北京市第三中級(jí)人民法院于2024年10月30日駁回，判決授權(quán)繼續(xù)履行停車(chē)場(chǎng)協(xié)議，且停車(chē)場(chǎng)收益權(quán)將歸屬慧泊停車(chē)。目前，終審判決已進(jìn)入執(zhí)行階段。

??這一判決成為了影響3年前那筆股權(quán)交易的重要變量。2021年4月，卓越商企服務(wù)以2.25億元的代價(jià)收購(gòu)了北京環(huán)球物業(yè)75%的股權(quán)。這筆款項(xiàng)分三期支付，第三期款項(xiàng)為0.45億元，在賣(mài)方達(dá)成7項(xiàng)條件后支付，其中的第4項(xiàng)約定在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后6個(gè)月內(nèi)，賣(mài)方與北京環(huán)球物業(yè)須終止與慧泊停車(chē)在2019年10月22日簽訂的停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)合約，并由北京環(huán)球物業(yè)解除所有責(zé)任與義務(wù)。

??據(jù)了解，卓越商企服務(wù)已在2022年1月完成對(duì)北京環(huán)球物業(yè)的股權(quán)收購(gòu)，也支付了前面兩期款項(xiàng)。根據(jù)當(dāng)初的協(xié)議，原股東需要處理和慧泊停車(chē)的應(yīng)付款，才能拿到第三期的款項(xiàng)。而此次法院判決北京環(huán)球物業(yè)需要支付相關(guān)應(yīng)付款，意味著股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付的先決條件未達(dá)成，卓越商企服務(wù)由此省下了0.45億元。

??并購(gòu)交易計(jì)提0.62億元減值

??成立于2007年的北京環(huán)球物業(yè)總部位于北京，是一家商務(wù)物業(yè)管理公司，所管理的北京世紀(jì)財(cái)富中心是一個(gè)甲級(jí)商業(yè)辦公項(xiàng)目，位于北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)CBD核心片區(qū)，總建筑面積15萬(wàn)平方米，集寫(xiě)字樓、商業(yè)及配套服務(wù)設(shè)施于一體。

??彼時(shí)，卓越商企服務(wù)頗為看重與北京環(huán)球物業(yè)的股權(quán)合作，認(rèn)為這是其收并購(gòu)方面的一次重要突破，后者的融入將為該公司的業(yè)務(wù)布局及市場(chǎng)拓展帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，2021年至2025年期間，北京環(huán)球物業(yè)的年收入應(yīng)不低于上一年的1.03倍，否則賣(mài)方須支付差額。

??從卓越商企服務(wù)的業(yè)績(jī)報(bào)表來(lái)看，2021年至2023年，北京環(huán)球物業(yè)均兌現(xiàn)了收入承諾。但是，該公司復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也給卓越商企服務(wù)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??在卓越商企服務(wù)出手前，就曾有債權(quán)人以“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力”為由，在2020年9月向法院申請(qǐng)了對(duì)北京環(huán)球物業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算，但很快又撤銷(xiāo)了申請(qǐng)。

??2023年6月，因一起貸款糾紛，長(zhǎng)城資產(chǎn)將北京光華路五號(hào)貿(mào)易有限公司等公司告上法庭，北京環(huán)球物業(yè)被列為第六被告。長(zhǎng)城資產(chǎn)要求第一被告償還總金額約2.4億元的借款本息及違約金，其余被告對(duì)貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

??據(jù)了解，在收購(gòu)北京環(huán)球物業(yè)前，卓越商企服務(wù)便知悉其中一名賣(mài)家向金融機(jī)構(gòu)借入了1.8億元的貸款，本息由北京環(huán)球物業(yè)等實(shí)體共同擔(dān)保，而該貸款在2022年已逾期。因此，卓越商企服務(wù)在2022年度計(jì)提了0.6237億元的預(yù)期信貸虧損，相當(dāng)于當(dāng)期歸屬母公司凈利潤(rùn)的15%。

??對(duì)于為何要收購(gòu)這個(gè)存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)的，卓越商企服務(wù)相關(guān)人士的說(shuō)法是，北京環(huán)球物業(yè)所管理的物業(yè)位于北京國(guó)貿(mào)CBD核心地段，具有較高的知名度，寫(xiě)字樓和商業(yè)的物業(yè)收費(fèi)超過(guò)30元/平方米/月，項(xiàng)目毛利率超過(guò)40%，是非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。“收購(gòu)時(shí)，擔(dān)保貸款有足額資產(chǎn)擔(dān)保，而且北京環(huán)球物業(yè)為8個(gè)擔(dān)保人之一，公司判斷風(fēng)險(xiǎn)可控。”

??卓越商企服務(wù)不是個(gè)例，隨著市場(chǎng)下行，越來(lái)越多的物業(yè)公司在為幾年前的收并購(gòu)買(mǎi)單。2022年，碧桂園服務(wù)的收并購(gòu)商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值、因收并購(gòu)而產(chǎn)生的合同及客戶(hù)關(guān)系等攤銷(xiāo)分別達(dá)17.7億元、10.8億元，2023年的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值損失凈額仍有14.8億元。2023年，雅生活的商譽(yù)減值虧損也達(dá)4.3億元。