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??2024年以來，越來越多的城市開始卷起了“得房率”。同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過減少公攤、增加贈送面積，提升項(xiàng)目的實(shí)得面積。

??近日，河北張家口、湖南衡陽兩地發(fā)文，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價。隨后，關(guān)于“取消公攤”的多個話題一度登上熱搜。

??以套內(nèi)面積計(jì)價銷售從根本上改變商品房的定價規(guī)則，計(jì)價方式更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價值。

??實(shí)際上，除了商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價，多地還通過優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵發(fā)展第四代住宅等，推動得房率提升。

??在政策推動下，重點(diǎn)城市得房率“破百”已成為常態(tài)，對購房者而言，計(jì)容規(guī)范放寬、取消公攤等將推動產(chǎn)品品質(zhì)和實(shí)得率得到明顯提升，新房性價比會更高。 長遠(yuǎn)來看，這也是建設(shè)“好房子”，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之義。

??今年以來，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)，各地出臺了一系列新規(guī)，除了探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價外，還包括優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵發(fā)展第四代住宅等，推動得房率提升。

??實(shí)際上，市場上所說的“得房率”，更多是偏營銷宣傳口徑的“實(shí)得率”，除了套內(nèi)面積之外，還包含額外“贈送”的陽臺、飄窗、花池，甚至設(shè)備平臺改房間、獨(dú)立電梯廳、入戶花園的面積。

??12月河北張家口、湖南衡陽兩地發(fā)文明確“取消公攤”，在此之前，廣東肇慶于2024年5月發(fā)文，明確商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價宣傳銷售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公開表示，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價。

??商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價并非新鮮事物，早在2002年，重慶就規(guī)定商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價，至今已實(shí)行二十余年。

??實(shí)際上，以套內(nèi)面積計(jì)價銷售從根本上改變商品房的定價規(guī)則，降低公攤面積及得房率的影響，讓房企定價更合理、對購房者而言房價更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價值。

??相比于以套內(nèi)面積銷售，CRIC通過數(shù)據(jù)及政策梳理發(fā)現(xiàn)，市面上出現(xiàn)的“高實(shí)得率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率。

??一方面，在套內(nèi)空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽臺面積和飄窗進(jìn)深限制，提高實(shí)得率。以單套產(chǎn)權(quán)建筑面積120平米的戶型計(jì)算，陽臺和飄窗面積計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)的放寬可以增加實(shí)得面積約5-7平方米。另一方面，在公共空間，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房等不計(jì)容，進(jìn)而提高套內(nèi)空間的得房率。

??此外，各大房企也通過四代宅超大尺度、外挑式露臺花園等空間“贈送面積”提升“實(shí)得率”，可提升實(shí)得面積30-50平方米不等。目前，長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、武漢、合肥、南京等多城市都發(fā)布了第四代住宅相關(guān)的政策支持。

??政策推動下，房企競爭焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向“得房率”，重點(diǎn)城市得房率“破百”已成為常態(tài)。

??根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國主要城市超100%實(shí)得率的項(xiàng)目達(dá)70個，西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上“得房率”超100%的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。

??其中西安“得房率”領(lǐng)跑，占比達(dá)到30%，不少項(xiàng)目“得房率”甚至超過105%，主要是因?yàn)樗拇?xiàng)目落地較多。

??廣州計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)最早放寬，實(shí)得率超100%的項(xiàng)目有近13個，占比接近兩成左右。

??此外，長沙、成都、珠海等城市新盤項(xiàng)目實(shí)得率甚至超越110%。

??這意味著“高實(shí)得率”將成為未來新房市場標(biāo)配。

??不過，隨著高實(shí)得率項(xiàng)目增多，項(xiàng)目的去化率也開始表現(xiàn)出明顯的差異。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，70個實(shí)得率超100%項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)，去化率超八成的項(xiàng)目占比只有18%。

??目前行業(yè)下行期，疊加市場預(yù)期不足、購買力有限，同樣是高實(shí)得率的產(chǎn)品，入市更早的優(yōu)先搶占了市場，而入市較晚的產(chǎn)品則面臨更激烈的產(chǎn)品競爭，隨著高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市，進(jìn)一步加劇產(chǎn)品競爭。

??一系列新規(guī)將給行業(yè)帶來什么影響？

??購房者將是最大的受益群體，新規(guī)將推動產(chǎn)品品質(zhì)和得房率可以得到明顯提升，新房性價比會更高，從而降低購房成本，提升市場信心。

??具體來看，其中商品房按套內(nèi)面積計(jì)價能夠降低公攤面積及得房率的影響，房價更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價值。而通過將公共開放空間列為不計(jì)容，公攤面積將會降低，放寬陽臺等半開敞空間的計(jì)容比例，則意味著購房者可以獲得更多的“贈送面積”，兩相疊加，未來100%甚至120%的得房率都將成為可能，較過去普遍8成左右的得房率將有顯著提升。

??對房企來說，無論是計(jì)容規(guī)范的放寬，還是部分城市對第四代住宅相關(guān)的政策支持，都保證了新入市產(chǎn)品的市場競爭力和去化預(yù)期，提升房企投資積極性。 

??但值得注意的是，隨著部分城市高實(shí)得率項(xiàng)目的集中入市，不可避免地導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化問題加劇。未來房企應(yīng)更多地在項(xiàng)目定位、戶型配比、產(chǎn)品品質(zhì)以及交付品質(zhì)上下功夫，做出相對差異化且更高品質(zhì)的產(chǎn)品。

??長遠(yuǎn)來看，一系列新規(guī)有利于推動商品房產(chǎn)品升級，并進(jìn)一步拉開與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。

??在市場止跌回穩(wěn)的過程中，探索行業(yè)發(fā)展新模式的利好政策不斷被推出，無論是商品房銷售計(jì)價規(guī)則變化，還是計(jì)容規(guī)范放寬、四代宅等新規(guī)，住宅產(chǎn)品通過增加贈送面積和優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了更高的實(shí)得率，為購房者帶來了更多的居住空間和更高的性價比，這將推動市場向更透明、產(chǎn)品向更高品質(zhì)方向發(fā)展。