市場編輯部 2024-12-23 08:35:59 來源：丁祖昱評樓市
??2024年以來，越來越多的城市開始卷起了“得房率”。同樣產權面積下，通過減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積。
??近日，河北張家口、湖南衡陽兩地發文，商品房銷售實行套內建筑面積計價。隨后，關于“取消公攤”的多個話題一度登上熱搜。
??以套內面積計價銷售從根本上改變商品房的定價規則，計價方式更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。
??實際上，除了商品房銷售實行套內建筑面積計價，多地還通過優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代住宅等，推動得房率提升。
??在政策推動下，重點城市得房率“破百”已成為常態，對購房者而言，計容規范放寬、取消公攤等將推動產品品質和實得率得到明顯提升，新房性價比會更高。 長遠來看，這也是建設“好房子”，探索房地產發展新模式的題中之義。
??今年以來，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質住宅開發建設，各地出臺了一系列新規，除了探索商品房按套內面積計價外，還包括優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代住宅等，推動得房率提升。
??實際上，市場上所說的“得房率”，更多是偏營銷宣傳口徑的“實得率”，除了套內面積之外，還包含額外“贈送”的陽臺、飄窗、花池，甚至設備平臺改房間、獨立電梯廳、入戶花園的面積。
??12月河北張家口、湖南衡陽兩地發文明確“取消公攤”，在此之前，廣東肇慶于2024年5月發文，明確商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公開表示，積極探索商品房銷售按套內面積計價。
??商品房銷售按套內面積計價并非新鮮事物，早在2002年，重慶就規定商品房銷售按套內面積計價，至今已實行二十余年。
??實際上，以套內面積計價銷售從根本上改變商品房的定價規則，降低公攤面積及得房率的影響，讓房企定價更合理、對購房者而言房價更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。
??相比于以套內面積銷售，CRIC通過數據及政策梳理發現，市面上出現的“高實得率”項目與城市土地供應端的政策支持密不可分，即通過放寬計容標準提高實得率。
??一方面，在套內空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽臺面積和飄窗進深限制，提高實得率。以單套產權建筑面積120平米的戶型計算，陽臺和飄窗面積計容標準的放寬可以增加實得面積約5-7平方米。另一方面，在公共空間，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房等不計容，進而提高套內空間的得房率。
??此外，各大房企也通過四代宅超大尺度、外挑式露臺花園等空間“贈送面積”提升“實得率”，可提升實得面積30-50平方米不等。目前，長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、武漢、合肥、南京等多城市都發布了第四代住宅相關的政策支持。
??政策推動下，房企競爭焦點轉向“得房率”，重點城市得房率“破百”已成為常態。
??根據CRIC不完全統計，今年上半年全國主要城市超100%實得率的項目達70個，西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上“得房率”超100%的項目頻頻出現。
??其中西安“得房率”領跑，占比達到30%，不少項目“得房率”甚至超過105%，主要是因為四代宅項目落地較多。
??廣州計容標準最早放寬，實得率超100%的項目有近13個，占比接近兩成左右。
??此外，長沙、成都、珠海等城市新盤項目實得率甚至超越110%。
??這意味著“高實得率”將成為未來新房市場標配。
??不過，隨著高實得率項目增多，項目的去化率也開始表現出明顯的差異。
??根據CRIC數據顯示，70個實得率超100%項目中，整體去化率中位數僅54.9%，去化率超60%的不足半數，去化率超八成的項目占比只有18%。
??目前行業下行期，疊加市場預期不足、購買力有限，同樣是高實得率的產品，入市更早的優先搶占了市場，而入市較晚的產品則面臨更激烈的產品競爭，隨著高實得率產品集中入市，進一步加劇產品競爭。
??一系列新規將給行業帶來什么影響？
??購房者將是最大的受益群體，新規將推動產品品質和得房率可以得到明顯提升，新房性價比會更高，從而降低購房成本，提升市場信心。
??具體來看，其中商品房按套內面積計價能夠降低公攤面積及得房率的影響，房價更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。而通過將公共開放空間列為不計容，公攤面積將會降低，放寬陽臺等半開敞空間的計容比例，則意味著購房者可以獲得更多的“贈送面積”，兩相疊加，未來100%甚至120%的得房率都將成為可能，較過去普遍8成左右的得房率將有顯著提升。
??對房企來說，無論是計容規范的放寬，還是部分城市對第四代住宅相關的政策支持，都保證了新入市產品的市場競爭力和去化預期，提升房企投資積極性。
??但值得注意的是，隨著部分城市高實得率項目的集中入市，不可避免地導致產品同質化問題加劇。未來房企應更多地在項目定位、戶型配比、產品品質以及交付品質上下功夫，做出相對差異化且更高品質的產品。
??長遠來看，一系列新規有利于推動商品房產品升級，并進一步拉開與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。
??在市場止跌回穩的過程中，探索行業發展新模式的利好政策不斷被推出，無論是商品房銷售計價規則變化，還是計容規范放寬、四代宅等新規，住宅產品通過增加贈送面積和優化設計，實現了更高的實得率，為購房者帶來了更多的居住空間和更高的性價比，這將推動市場向更透明、產品向更高品質方向發展。
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2024-12-11新房成交創年內新高，二手房表現繼續升溫。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
