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??上海住宅維修資金管理率先步入了規(guī)范化新篇章。

??8月29日，上海市房屋管理局出臺了《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》，旨在進一步規(guī)范住宅維修資金的歸集、使用和管理。規(guī)定詳細劃分了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同住宅類型維修資金的首次歸集原則，并明確了商品住宅、公有住房售后、公共建筑設施、機動車停車庫以及非居住房屋的歸集標準。此外，還對資金繳納、賬戶管理、資金使用等方面做出了具體規(guī)定。

??根據(jù)規(guī)定，商品住宅房屋維修資金的歸集標準是按每平方米建筑面積成本價計價；公有住房售后房屋維修資金的歸集標準則遵循上海市公有住房出售政策中的相關(guān)規(guī)定，包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金，這三項資金將合并使用。

??同時，規(guī)定還重申了住宅維修資金的繳納手續(xù)，分別對新建房屋首次歸集和維修資金續(xù)籌方式進行了說明。特別是維修資金的再次籌集，管理規(guī)定中應明確維修資金日常補充籌集規(guī)則。如果小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額的30%，業(yè)主應按照相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約或業(yè)主大會的決定，采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，上海此次政策的出臺響應了住建部房屋養(yǎng)老金三項政策試點導向，意味著上海房屋養(yǎng)老金建設開始正式加速，當前對住宅專項維修資金的賬戶進行整體梳理，為后續(xù)房屋養(yǎng)老金的全方位搭建建立基礎。

??另外，規(guī)定對歷史遺留問題的處置也進行了明確。如：1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外銷商品住宅的維修資金籌集，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、建設單位與業(yè)主大會協(xié)商一致的意見執(zhí)行；1996年6月10日至2001年1月1日前出售的內(nèi)銷商品住宅、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金籌集，按當時有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，各區(qū)維修基金使用情況比較多元化和復雜，1998年之后部分房屋繳納了住房專項維修資金，但是房齡較新的住房，比如5年以內(nèi)的基本沒有使用過；而有些老房子，比如原來的公房或者福利分房，當時是沒有維修基金的，而本次政策可以看到，上海市基本所有住房的情況都顧及到了，尤其是存在爭議或者當時沒有繳納這塊資金的項目，資金的來源以及監(jiān)管都有了相關(guān)規(guī)則。

??一位了解上海維修資金情況的人士則表示，針對過去老舊小區(qū)商品房已經(jīng)開展過維修資金補建工作。

??隨著存量住宅逐步邁入“中年期”，如何進行“保養(yǎng)”和“養(yǎng)老”已成為亟待解決的問題。與此同時，傳統(tǒng)的住宅專項維修資金已難以應對不斷增長的住房維修改造需求，其管理陷入困境。

??以次出臺新規(guī)的上海為例，一方面，住宅專項維修資金的使用頻率和金額逐年上升，而維修資金的交款基數(shù)還停留在20年前的標準。根據(jù)2001年施行的《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，對于新建商品住宅的維修資金是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按照住宅每平方米建筑面積成本價的2%~4%繳納。而目前對于新建商品住宅每平方米建筑面積的成本價，依然按照《關(guān)于發(fā)布2001年新建內(nèi)銷商品住宅建筑面積成本價標準的通知》中相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行沿用1295元的計算標準。在物價持續(xù)上漲的情況下，1295元的首期維修資金繳納標準與目前房屋建筑面積實際成本不相匹配，還將造成房屋首期維修資金歸集額度與發(fā)揮維修資金保障功能的實際需求之間存在較大矛盾。

??另一方面，維修資金儲備日益減少，部分住宅的維修資金已跌破國家法律法規(guī)所規(guī)定的最低標準。例如，上海徐匯區(qū)凌云街道梅苑二居春華苑小區(qū)建于上世紀九十年代，小區(qū)一共8棟樓，276戶業(yè)主，最初的房屋維修資金賬戶有134萬余元。20多年使用下來所剩無幾，續(xù)籌前維修資金一直靠停車費、門面?zhèn)}庫租金等公共收益支撐著。

??據(jù)上觀新聞報道，上世紀90年代建的滬上商品房小區(qū)，70%以上的小區(qū)維修資金已經(jīng)見底，或者臨近見底。為此很多小區(qū)嘗試過一次性續(xù)籌、按項目續(xù)籌維修資金。但是效果差強人意，且不能從根本上解決問題。

??嚴躍進表示，傳統(tǒng)的住宅維修資金使用還存在效率不高的問題。

??中信證券研究曾在2023年發(fā)布研報顯示，我國有約一半的存量小區(qū)可能存在運營資金投入不夠的情況，從而影響我國居民居住品質(zhì)，大量小區(qū) “未老先衰”，而如果只提升住房維修資金的使用效率，就有可能覆蓋85%的小區(qū)持續(xù)運維問題。

??以山東省為例，開源證券研究顯示，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。

??對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，目前各地正處于維修資金管理的試點探索階段，關(guān)于資金長期平衡方面，可以結(jié)合老舊小區(qū)改造來創(chuàng)造一些盈利部分，如社區(qū)食堂等商業(yè)設施和會所、商場的公共空間的運營等，產(chǎn)生可持續(xù)的現(xiàn)金流。