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??導語

??2000萬以上成交法拍房平均出價超過150次。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2024年，全國法拍房中的豪宅房源熱度一般，成交率為17%左右，與均值相差不大。不過上海卻不相同，高總價法拍房更易成交，1000萬以上總價段成交率超四成，其中溢價成交的房源更是高達七成，2000萬以上成交房源平均出價超過150次。2024年以來，上海有多少豪宅進入了法拍環節？主要位于哪些板塊？哪些區域、哪些類型的豪宅法拍房熱度更高？

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??新房豪宅：上海新房豪宅市場持續火爆
2024年上半年千萬豪宅占比升至26%

??就上海歷年各總價段產品成交占比來看，1000萬總價以上的豪宅產品占比呈現逐年增加之勢，2020年，1000萬以上產品比重僅有14%，2024年上半年這一比重增至26%，豪宅市場越發火爆。與此同時，低總價產品占比持續減少，占比由55%降至33%。究其原因，主要是由于在房地聯動價的指導下，豪宅產品性價比越發提升，加之這些樓盤大多區位條件好、景觀資源豐富、配套成熟，因此高總價段的豪宅產品越發暢銷，尤其是3000萬總價以上的產品，同期占比由2%增至6%，市場份額提速尤為突出。

??02

??法拍成交率：上海法拍成交率逆勢上漲
2024年上半年成交率增至46%

??與全國新房去化率趨勢保持一致，全國法拍房成交率也逐年下降。據CRIC抽樣調查數據顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數20.2萬套，除去尚未開始和正在進行的，有效掛拍量16.6萬套（下文具體城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進行的法拍房數據），成交了2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個百分點。

??分城市來看，寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市表現較佳，法拍房成交率超過40%。以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成交率為46%，僅次于寧波、臺州、溫州等少數城市，在全國重點城市中表現較優，成交率較2023年上半年提升了10個百分點，且成交率遠高于全國平均水平。

??03

??成交結構：上海千萬豪宅成交占比12.6%
明顯低于同期新房豪宅占比

??與新房豪宅市場份額相比，上海法拍房豪宅市場份額較新房明顯低一個水平，1000萬總價以上的法拍房占比僅有12.6%，不及新房占比（26%）的一半。這很大程度上與法拍房市場中豪宅的供給較少有關，豪宅的成交率與中低總價房源的成交率并無顯著差異。

??具體來看，上海各總價段法拍房多在40%以上。其中，300-500萬總價段成交率最高，達到59%，折價率也相應最低，為28%。總的來說，該總價段是大多數上海剛需首置購房群體的第一選擇，能夠在這一總價段以七折的價格購房，自然關注度也相應更高。從起拍價300-500萬成交房源的區域分布來看，以浦東新區最多，大約四成在此，主要是陸家嘴板塊浦城小區大批量掛拍了“老破小”房源，該小區距離陸家嘴僅1.5公里左右，雖然小區界面一般但板塊位置極佳，從價格上來看，浦城小區起拍價多是評估價的83%，多底價成交，也就意味著成交價較周邊同類區域降價17%，因此，這批老破小基本上都成交了，在一定程度上拉高了這一總價段的成交率。

??其次，200-300萬總價段成交率排在第二位，這是相對低階版的剛需，對于資金較為緊張的人群，這也是不錯的選擇，因此成交率也處于較高位。總價在千萬以上的豪宅類產品，成交率也在40%以上，還是相對火爆的。

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??法拍豪宅分布：法拍豪宅浦東占據1/3
聯洋成為豪宅法拍重宅區

??從區域上來看，千萬總價以上的法拍房集中在浦東，比重占到上海全市的1/3。從板塊上來看，聯洋板塊成為法拍豪宅的重災區，上半年仁恒河濱城、御翠園均有多套豪宅成交，并且多溢價成交。另外，張江、北蔡、唐鎮等板塊也有多宗法拍房成交。

??除浦東外，閔行、松江等地區法拍房份額也比較高，占比均達14，典型如閔行的顓橋、華漕等板塊，值得注意的是，2月份，閔行金虹橋區域成交拍賣的古北臻園獨棟別墅，起拍價1.3449億元，相當于評估價1.9212億元的7折，5人競價，經過45輪競價，最終以1.8099億元成交，溢價率達35%，這也是司法拍賣全國第三高價成交住宅。

??05

??溢價情況：上海七成豪宅溢價成交
獨棟類法拍房溢價率領先

??進一步分析發現，近七成豪宅（起拍價超過1000萬）都是溢價成交的，平均溢價率達15%，較總價千萬以下的平均溢價率高出3個百分點。

??分區域來看，長寧、徐匯、浦東、閔行等別墅占比相對較多的區域，套均總價最高，溢價率也相對較高。典型如長寧區西郊板塊，是上海傳統的富人區和豪宅區，擁有成熟的生活配套、便捷的交通以及濃蔭的百年林海，也成為富豪首選板塊之一，上半年長寧競拍成功的4月競拍的夏都花園即是位于這個板塊的獨棟別墅，起拍價9584.99萬元，相當于評估價的8.5折，該場法拍共吸引19220次圍觀，經過1904輪激烈競價方才“落槌”。最終成交價1.28億元，溢價率33.59%，樓面單價21.34萬元/平方米。對比之下，奉賢、青浦等遠郊法拍房競拍熱度較低，通常底價成交。

??值得注意的是，法拍房中競價輪數較多、溢價率較高的房源，大部分都是獨棟別墅。據CRIC不完全統計，上海上半年成交總價TOP5房源均是獨棟別墅，平均溢價率達24%，遠高于其他法拍房成交溢價率。究其原因，還是在于這類房源的稀缺性，尤其是上海已經執行多年的“限墅令”，區位較佳、配套好的熱點板塊，別墅更是一房難求。在當前樓市下行的大背景之下，優質獨棟別墅成為首選，因此獨棟別墅類法拍房競拍熱度居高不下。

??綜上，由于當前國內缺乏好的投資渠道，中產階級、富豪在沒有好的投資項目的情況下，傾向于購買高端物業，豪宅項目會更容易受寵。尤其是法拍房市場，憑借其高性價比，熱度依然處于相對高位，尤其是獨棟別墅類法拍房，更是憑借其稀缺性，通常高溢價率成交。

??豪宅的熱銷也在一定程度上反映了購房群體對于產品越發重視，房企下一步在產品開發時，更需注重提升產品競爭力。前幾年市場的持續火爆使得大部分項目更注重高周轉，產品質量堪憂。在市場趨冷、消費回歸理性、行業整合加劇的大背景下，房企更應該堅持產品品質的發展及提升。與中央倡導的“優化增量”一致，在目前的市場環境下，房企只有不斷強化產品力并打造自身品牌優勢，提升產品的舒適度、吸引力才是王道，才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機。