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??在樓市整體下行的背景下，剛需不再一味盯守一手和二手房市場，價格更實惠的法拍房也納入其考慮范圍之內；若能競得法拍房確實是撿漏，但前提是要能承受背后可能的風險。

??◎  文 / 特別觀察組

??某紅書博主自述

??“當初想都不敢想會買法拍房，聽太多的人說法拍房風險太高，過程很復雜，法律問題太多，很難收到樓。回想當初，都覺得自己膽子很大。現在終于松了口氣，成功上岸這套房子還是筍貨，居然讓我撿到！當時也只是碰運氣而已，沒想到真被我拍到，還是廣州珠海的房子，3萬多的單價，周邊都要5萬起步，預計可以省下近200萬，太香了！買法拍房是我人生中一個重要的決策。”

??01  越來越多的剛需開始關注法拍房

??在房地產市場普遍不景氣的背景下，法拍房住宅的成交數量卻持續增長。2023年，全國住宅類的法拍房成交數量約11萬套，比2022年增加了17.7%。2024年上半年，法拍住宅成交5.1萬套，較2023年同期的5.0萬套增加約2%。

??當前購買法拍房的人群，已經發生了很大變化。據《中國房地產報》報道，在過去很多年，法拍房主要客戶一直是投資類買家（占比接近八成）。而在近幾年，不少城市開始施行法拍房限購政策，疊加近兩年房價變化趨勢，法拍房的市場變為剛需購房的客戶為主，超過六成的客戶買法拍房或用來自住，或為學位名額。法拍房中也有少量還沒交付或剛剛建成、還沒住過人的新房，不過在拍賣中受歡迎的還是市中心的剛需型二手房。北京一家拍賣行公司在對成交客戶進行人物畫像后發現，參與法拍房競拍人的年齡以35歲至50歲為主，主要需求是自住型，成交的房源中剛需房產占比較大，面積以90㎡以下的小戶型占比最多。其中，法拍住宅成交價以300萬元至600萬元為主，占整個交易量的70%-80%。

??從CRIC統計來看，上海300-500萬總價段的法拍住宅成交率最高，達到59%，折價率也相應最低，為28%。該總價段是大多數上海剛需首置購房群體的第一選擇。（ 2024年中國法拍房規模及發展趨勢研究  點擊鏈接查看 ）

??02 法拍房的性價比到底有多高

??法拍房之所以能吸引剛需客戶群體，最關鍵的因素還是在于價格上的優勢。試想一下，如果能以市場價7折左右撿漏到一套自住房，有誰會不樂意呢。即便是房價下行的當下，兩三年前法拍住宅的成交價格也遠低于目前市場價。

??在一線城市中，法拍房價格優勢明顯，北京的法拍住宅成交價相當于二手房均價的78折；上海和深圳則是相當于75折。如上海靜安區延長中路一處住宅房，建筑面積99.88平米，于今年4月進行二拍，吸引了15人競拍，出價45次，圍觀20495次。最終以總價517萬，單價5.2萬/㎡成交，而目前該項目在售二手房掛牌均價為7.6萬/㎡，約為7折優惠。

??重點二線城市中，南京、合肥、杭州、天津、青島法拍住宅成交均價相當于二手房75折左右；成都、廈門、西安等城市價格相當于二手房的85折左右。而重慶的法拍住宅價格僅為市場二手房均價的一半。

??從各城市參與報名法拍房的人數看，經濟越發達、房價越高的城市參拍人數依然保持著領先地位。溫州、杭州、上海、廈門、成都、深圳、蘇州7城的平均參與報名人數超過4人以上，值得注意的是，即便在上半年房地產整體量價萎靡的大市下，仍有近三成城市的參與報名人數較2023年整體有所上升。頭部城市杭州、溫州報名人數繼續增加，環渤海及東北地區部分城市也出現了一定增長苗頭。

??03  除了價格，法拍房還有哪些優勢

??地段稀缺性也是法拍房受關注的主要因素之一。

??一位想在上海買房的律師發現，新樓盤很多位置距離市中心較遠，交通不夠便利，而且很多還沒有真正交付。普通二手房價格高，很容易超預算，還多是居住條件比較差的老小區。他開始留意法拍房的信息，有一套離地鐵站僅400米，帶學區，一樓帶院子的房子，起拍價只有320萬，和市場價的價差在百萬左右，他參與競拍，拿到了這套房。這意味著，由于其獨特的地理位置和相對較低的價格，法拍房在某些地區可能更具吸引力。房源的多樣性，參拍者可根據自身所需進行選擇。法拍房類型除了住宅類還包括商業、工業和土地類，購買者可以根據所需從中選擇到各種類型的房產。法拍房的競爭力相對較小。由于不是所有人都有興趣參與法院拍賣，因此法拍房市場的競爭程度相對較低。這使得購房者有更多的時間和機會進行考察和評估，從而做出更為明智的決策。享有一定的稅費優惠。

??購買法拍房成交后，買受人只需支付契稅，不需要承擔增值稅和個稅，這進一步降低了購房成本。

??04 仍需警惕風險，防范意識不可無

??每間法拍房的背后都有太多信息需要調查研究：能不能順利過戶，需要哪些手續，是否有人占用，有沒有房屋相關的欠費，涉及怎樣的案件，房子內部的真實情況等。

??以下是在某紅書上網友提到對法拍房存在顧慮最多的幾項問題：

??——“很多人不敢拍的原因是不能看房，占用人身份特殊，涉及的案件復雜。”

??——“當我拿到鑰匙時，十分興奮。然而在入住時才發現很多問題，房子的產權存在問題，無法辦理過戶手續。”——“拍后問題出現了，房子有物業和采暖費用欠款，但欠款還不是最嚴重的，最嚴重的是，房屋有居住人，一開始只說是幫忙看房子的，后來改口說和屋主有債務糾紛，不肯搬。”——“房屋的戶口問題，需要自己去了解有沒有遷入了戶口，學位是否被占用。”

??雖然法拍房具有價格優勢，但其復雜的過戶流程、產權和使用權問題、以及各種潛在的財務和法律風險，使得許多潛在買家望而卻步。因此，雖然有人幻想著在法拍房中撿漏，但實際上真正決定購買的家庭又相對較少。