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??“2024年，對(duì)于住建系統(tǒng)而言是極不容易的一年，全系統(tǒng)圍繞4大板塊18個(gè)方面62項(xiàng)任務(wù)扎實(shí)推進(jìn)，在‘穩(wěn)、進(jìn)、立’上取得顯著成效，在復(fù)雜形勢(shì)下交出了一份沉甸甸的成績(jī)單，來(lái)之不易。”虞曉芬表示，2025年將在穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型等方面更加積極作為、主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，奮力推進(jìn)住建事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。牢牢把握深化改革，狠抓落實(shí)這一條主線，全力穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱。

??虞曉芬是浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，今年是她第2次應(yīng)邀參加全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。

??她于會(huì)后接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，全國(guó)住建工作報(bào)告政治站位高，改革思路清晰，重點(diǎn)工作明確，既有頂層設(shè)計(jì)，又對(duì)地方工作有具體指導(dǎo)。相信2025年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作必將為國(guó)家“十四五”規(guī)劃圓滿收官作出貢獻(xiàn)，也為“十五五” 規(guī)劃開(kāi)好局起好步打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

??12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上作了重要工作報(bào)告。

??本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：即持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

??虞曉芬認(rèn)為，“穩(wěn)住樓市”對(duì)維護(hù)好人民群體利益，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展意義重大。“穩(wěn)住樓市”要穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系、穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定成交量、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)投資。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)改善，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)肯定會(huì)止跌回穩(wěn)。

??“穩(wěn)住樓市”要做到五個(gè)“穩(wěn)”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：聽(tīng)完倪部長(zhǎng)的全國(guó)住建工作會(huì)議工作報(bào)告后，有什么感觸？

??虞曉芬：聽(tīng)完之后感觸頗多，報(bào)告有3大關(guān)鍵詞，第一個(gè)關(guān)鍵詞是深化改革。

??報(bào)告緊扣二十大三中全會(huì)精神和剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，明確了住建工作改革的重點(diǎn)，核心通過(guò)改革進(jìn)一步充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生的巨大潛力。

??第二個(gè)關(guān)鍵詞是狠抓落實(shí)，體現(xiàn)了住建系統(tǒng)一貫的工作作風(fēng)。從黨和國(guó)家事業(yè)大局著眼，從實(shí)際出發(fā)，想明白、干實(shí)在。

??第三個(gè)關(guān)鍵詞是高質(zhì)量發(fā)展，房產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、市場(chǎng)平穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)可控、城市更韌性更安全更智慧等。

??2025年繼續(xù)狠抓落實(shí)。報(bào)告明確了五大方面工作重點(diǎn)，既結(jié)合當(dāng)前需求，如持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，也提出了許多新賽道，如”中國(guó)建造“升級(jí)版新賽道、城市更新新賽道、好房子新賽道。又涉及基礎(chǔ)性制度建設(shè)，以更好地增加適應(yīng)新時(shí)代住房城建工作新變化。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？

??虞曉芬：樓市是最大的民生工程，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)，房地產(chǎn)又處于產(chǎn)業(yè)鏈鏈主地位，涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更關(guān)系到金融安全。住有安居、住有宜居是中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)的重要內(nèi)容和重要標(biāo)志，所以“穩(wěn)住樓市”的意義十分重大。今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，盡管在這一篇幅中沒(méi)有提到房地產(chǎn)，但不可否定的，以住房為核心的房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中關(guān)于2025年9項(xiàng)重點(diǎn)工作，我仔細(xì)分析有7項(xiàng)都與房地產(chǎn)有直接或間接關(guān)系，如擴(kuò)大內(nèi)需、科技創(chuàng)新、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、加大保障和改善民生力度等都與房地產(chǎn)有關(guān)。穩(wěn)住樓市對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及更好地解決民生問(wèn)題意義重大。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何才能“穩(wěn)住”樓市？

??虞曉芬：“穩(wěn)住樓市”首先要穩(wěn)定市場(chǎng)的供求關(guān)系。如果一個(gè)城市嚴(yán)重供不應(yīng)求或者嚴(yán)重供大于求，那就意味著很難穩(wěn)價(jià)格和穩(wěn)成交量，所以，第一要穩(wěn)供求關(guān)系，要精準(zhǔn)制定每年的供地計(jì)劃，合理控制增量，優(yōu)化調(diào)整存量。

??其次是穩(wěn)定價(jià)格，要防止房?jī)r(jià)、地價(jià)的大起大落。2025年既要防范三四線城市或者一二線城市局部區(qū)域房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，也要防范防止一線城市的熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)高地價(jià)的現(xiàn)象。

??第三要穩(wěn)成交量，通過(guò)鼓勵(lì)“賣(mài)小買(mǎi)大”“賣(mài)舊買(mǎi)新”、城中村改造貨幣化安置等保持市場(chǎng)交易的活躍。

??第四是穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，避免市場(chǎng)過(guò)度恐慌或者過(guò)度樂(lè)觀，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。

??第五是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，通過(guò)加大城市更新、城中村改造、加大保障性住房等穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模。

??最大困難是受到宏觀經(jīng)濟(jì)面影響

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024這一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??虞曉芬：2024年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波折，1～9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、房?jī)r(jià)、成交量等核心指標(biāo)都呈現(xiàn)單邊下行態(tài)勢(shì)。9月26日中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，各部門(mén)及時(shí)出臺(tái)了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策“組合拳”，市場(chǎng)信心、成交量和房?jī)r(jià)都在恢復(fù)，樓市止跌回穩(wěn)初見(jiàn)成效，這是中央各部門(mén)以及地方政府協(xié)同發(fā)力的效果。

??2024年房地產(chǎn)工作的亮點(diǎn)有兩個(gè)：一是打好了“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，已交付住房338萬(wàn)套。保交房對(duì)增強(qiáng)市場(chǎng)信心、解決和維護(hù)老百姓的切身合法利益具有重要作用。

??二是從中央到地方及時(shí)調(diào)整供需兩端的房地產(chǎn)政策，到目前為止應(yīng)該說(shuō)有效遏制了發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)總體趨于止跌回穩(wěn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來(lái)，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

??虞曉芬：這些政策主要是圍繞需求端和供給端著手展開(kāi)的。

??先看需求端，實(shí)際上市場(chǎng)的有效需求非常大，特別是在全國(guó)城鎮(zhèn)占比約58%的住房都是多層公寓，難以適應(yīng)老齡化時(shí)代和品質(zhì)居住的需求，大城市超過(guò)30%的常住人口都是租房，一些小區(qū)配套設(shè)施不全、設(shè)施老舊等，難以滿足居民對(duì)美好居住需求。但由于原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)熱期，各地房?jī)r(jià)偏高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與普通居民購(gòu)房能力之間存在脫節(jié)。而且，供給結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后問(wèn)題突出，例如高品質(zhì)住房供應(yīng)相對(duì)不足、“老舊小”供給明顯過(guò)剩，因此，這次通過(guò)需求端降低利率、降低購(gòu)房契稅，降低首付款比例，調(diào)整限購(gòu)政策，鼓勵(lì)建好房子等，實(shí)際上就是在釋放有效需求。

??第二個(gè)方面是供給端，需要解決開(kāi)發(fā)商資金困難問(wèn)題，已預(yù)售項(xiàng)目按時(shí)竣工，確保交房。同時(shí)多舉并措，加快去庫(kù)存，通過(guò)收儲(chǔ)、加大城中村改造和貨幣化安置等政策，從供給端促進(jìn)供求基本平衡，促進(jìn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。

??隨著一系列政策的落實(shí)，居民預(yù)期正在持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)多重積極信號(hào)。10月和11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比正增長(zhǎng)，這個(gè)成績(jī)是來(lái)之不易的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問(wèn)題是什么？有何建議？

??虞曉芬：宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)然房地產(chǎn)發(fā)展也影響宏觀經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前，最大的困難首先是宏觀經(jīng)濟(jì)的外部壓力明顯增大，內(nèi)部多年積累的結(jié)構(gòu)性矛盾一直沒(méi)有消除；老百姓就業(yè)增收壓力比較大，導(dǎo)致老百姓在過(guò)去經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期通過(guò)擴(kuò)張性杠桿購(gòu)房的意愿和能力下降。

??其次，供需錯(cuò)配比較嚴(yán)重。一些城市具有良好配套和生活便利的優(yōu)質(zhì)土地供給嚴(yán)重不足，制約品質(zhì)住房的供給。一些城市出現(xiàn)滿足市場(chǎng)新需求的好房子、好小區(qū)一房難求，品質(zhì)一般、配套一般的房子銷(xiāo)售不出去。

??最后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地能力和資金周轉(zhuǎn)仍然面臨較多困難，進(jìn)而導(dǎo)致有效供給能力不足。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??虞曉芬：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素非常復(fù)雜，尤其是經(jīng)濟(jì)面對(duì)房地產(chǎn)影響具有一定的不確定性。國(guó)家已定調(diào)“穩(wěn)住樓市”，反映了中央的決心與信心，肯定會(huì)力促樓市穩(wěn)定。因此，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)肯定會(huì)止跌回穩(wěn)，但因我國(guó)城市之間差別大，供求平衡甚至供不應(yīng)求的城市會(huì)加快止跌回穩(wěn)，庫(kù)存量較大的城市需要一定時(shí)間。

??首先，建議中央和各城市需要加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，比如三四線城市要做好出臺(tái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)成交量可能再次下探的政策儲(chǔ)備，一線城市也需要出臺(tái)應(yīng)對(duì)過(guò)高地價(jià)或者開(kāi)發(fā)商盲目競(jìng)地的政策儲(chǔ)備。

??其次，要加大城市更新和城中村改造力度，徹底消除安全隱患，改善居住條件，更好地保障民生，提升城市功能。

??再次，加大好房子建設(shè)。這次住建工作報(bào)告特別提到不同面積、不同價(jià)格都有不同好房子，好房子不等于高端住宅，要把保障房率先建成好房子。在供大于求的區(qū)域，要加大收購(gòu)已建成的商品房用于保障性住房，滿足工薪階層和住房困難群體的剛性需求。這些工作都是為了提高老百姓的滿意度和歸屬感。