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??北上廣深作為中國(guó)一線城市，長(zhǎng)期以來(lái)源源不斷地吸引著來(lái)自全國(guó)各地甚至全球眾多人才。隨著年輕人的涌入，一線城市的房租水平也一直在全國(guó)持續(xù)處于領(lǐng)先地位。

??4個(gè)一線城市中北京無(wú)論是個(gè)人房源還是集中式公寓的租金水平都是最高，分別為114.44元/月/m2和191.05元/月/m2，上海其次，分別為102.99元/月/m2和158.21元/月/m2，深圳再次，分別為94.67元/月/m2和103.69元/月/m2，廣州最低，分別為59.44元/月/m2和87.55元/月/m2。

??從個(gè)人房源和集中式公寓的租金價(jià)格對(duì)比可以看到，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)加速發(fā)展，集中式公寓房源在品質(zhì)和服務(wù)上更具優(yōu)勢(shì)，因此整體租金水平要高于個(gè)人房源。

??同比來(lái)看，2024年北上廣深四個(gè)一線城市租金整體下跌，僅北京集中式公寓租金坪效出現(xiàn)上漲。

??主要為兩方面原因，一是隨著經(jīng)濟(jì)壓力增大，租客對(duì)未來(lái)收入預(yù)期下滑，消費(fèi)觀念更加理性，在租房時(shí)更加謹(jǐn)慎，在一定程度上抑制了租賃市場(chǎng)需求和租金水平；二是大量保租房沖進(jìn)市場(chǎng)提供了更多的選擇，對(duì)租金形成了一定的沖擊。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)由傳統(tǒng)的“商品房主導(dǎo)”模式逐步轉(zhuǎn)型為“租購(gòu)并行”的新模式，保障性租賃住房已成為租賃市場(chǎng)發(fā)展的核心力量，未來(lái)隨著整體競(jìng)爭(zhēng)加劇，租賃市場(chǎng)也將變得越來(lái)越“卷”。

??克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年北京無(wú)論是個(gè)人房源還是集中式公寓的租金水平皆為4個(gè)一線城市最高。

??其中，個(gè)人房源租金為114.44元/月/m2，同比下降4.64%，有6個(gè)區(qū)域個(gè)人房源租金水平破100元/月/m2，分別為朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)和西城區(qū)。

??北京17個(gè)區(qū)（含經(jīng)開(kāi)區(qū)）4漲13跌，其中平谷區(qū)同比漲幅最高，為3.71%；懷柔區(qū)同比跌幅最大，為33.08%。

??從房源量來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)仍為掛牌與成交主力區(qū)，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)次之。整體來(lái)看，依然呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

??集中式公寓方面，北京集中式公寓朝陽(yáng)區(qū)無(wú)論是門店項(xiàng)目數(shù)還是總房源數(shù)均居于首位。

??從租金來(lái)看，北京集中式公寓租金坪效呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，當(dāng)前租金約191.05元/㎡/月，租金較去年提升10元/㎡/月，是4個(gè)一線城市中唯一仍保持上漲的城市。

??可以看到，北京集中式公寓租金整體明顯高于個(gè)人房源，這主要是由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)加速發(fā)展，集中式公寓房源在品質(zhì)和服務(wù)上更具優(yōu)勢(shì)，吸引租客，分流了個(gè)人房源的租賃需求，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，刺激了個(gè)人房源租金下跌。

??4個(gè)一線城市中，上海個(gè)人房源租金跌幅最高。

??克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海個(gè)人房源租金水平為102.99元/月/m2，同比下降7.91%。上海16個(gè)區(qū)各個(gè)區(qū)域租金都同比下跌，其中松江區(qū)降幅最大，為16.92%。

??上海個(gè)人房源租金下跌，主要受保障性租賃住房建設(shè)和供應(yīng)持續(xù)推進(jìn)影響。上海大力發(fā)展保租房，大量保租房沖進(jìn)市場(chǎng)提供了更多的選擇。

??克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，上海市場(chǎng)化房源和保租房房源量35萬(wàn)間，規(guī)模遠(yuǎn)超其他重點(diǎn)城市，其中，保租房房源量已高于市場(chǎng)化房源。

??對(duì)比4個(gè)一線城市市場(chǎng)化房源和保租房房源量來(lái)看，上海無(wú)論是供應(yīng)量還是增長(zhǎng)速度都明顯高于其他城市。

??集中公寓方面，2024年，上海集中式公寓租金水平為158.21元/月/m2，出租率為85.67%，各區(qū)出租率最高的是虹口區(qū)，達(dá)90.24%，也是上海唯一平均出租率超90%的區(qū)。

??上海16區(qū)中9區(qū)集中式公寓租金水平破100元/月/m2，其中，黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)租金單價(jià)領(lǐng)先，都超200元/月/m2，

??2024年上海集中式公寓租金坪效較個(gè)人房源表現(xiàn)相對(duì)較高，呈波動(dòng)下調(diào)。一方面上海集中式公寓項(xiàng)目持續(xù)入市，拉高城市規(guī)模，但市場(chǎng)需求有限，多項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)以提升出租率，直接導(dǎo)致城市租金持續(xù)下滑；另一方面入市項(xiàng)目以保租房為主，受租金限制影響拉低整體情況。

??廣州和深圳這兩個(gè)城市，整體房租較北京和上海都低，其中廣州為4個(gè)一線城市中最低。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，廣州個(gè)人房源租金水平為59.44元/月/m2，同比微降0.23%，是4個(gè)一線城市中降幅最低的城市。

??具體到各城市各區(qū)來(lái)看，廣州11個(gè)區(qū)6區(qū)降價(jià)，5區(qū)上漲，從化區(qū)跌幅最大，同比下跌3.4%，荔灣區(qū)同比上漲2.15%，漲幅最大。

??集中式公寓方面，2024年廣州租金水平為87.55元/月/m2，共3個(gè)區(qū)域租金水平破100元/月/m2，分別為越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)。

??從廣州整體規(guī)模走勢(shì)來(lái)看，近兩年廣州集中式公寓規(guī)模有效控制，在規(guī)模控制下，近一年全市租金坪效整體控制在85-90元/㎡/月區(qū)間，租金水平相對(duì)穩(wěn)定。

??深圳方面，2024年個(gè)人房源水平為94.67元/月/m2，3個(gè)區(qū)域租金水平破100元/月/m2，分別為福田區(qū)、高新區(qū)、南山區(qū)。

??2024年深圳10區(qū)（含高新區(qū)）集體下跌，從0.46%到7.46%不等，其中寶安區(qū)降幅最大，租金同比7.46%，羅湖區(qū)降幅最小，為0.46%。

??這主要是由于深圳集中式公寓的供應(yīng)量持續(xù)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，帶動(dòng)租金呈波動(dòng)下調(diào)。

??集中式公寓方面，2024年深圳集中式公寓租金為103.69元/月/m2，4個(gè)區(qū)域租金水平破100元/月/m2，分別為鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)。

??截至11月底，深圳市場(chǎng)化房源和保租房房源規(guī)模超28萬(wàn)間，其中保租房房源與2023年基本持平，市場(chǎng)化房源超17萬(wàn)間，較2023年全年增長(zhǎng)1萬(wàn)多間。

??需要注意的是，從11月深圳各類型集中式公寓在租量比例來(lái)看，白領(lǐng)公寓在租量明顯下降，但藍(lán)領(lǐng)公寓和金領(lǐng)公寓這類型公寓在租量在迅速提升，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)類型訴求的一些“微妙變化”，也反饋高端公寓的訴求在調(diào)整。

??從數(shù)據(jù)面來(lái)看，北上廣深4個(gè)一線城市租金整體均出現(xiàn)不同程度下跌，其中4個(gè)一線城市個(gè)人房源租金全線下跌，集中式公寓租金僅北京保持上漲。

??分析原因，個(gè)人房源租金價(jià)格下跌主要受集中公寓入市及保租房雙重影響，尤其是部分非核心區(qū)域且有較高供應(yīng)的區(qū)域，個(gè)人房源租金下降幅度更高。集中式公寓則主要受市場(chǎng)集中入市競(jìng)爭(zhēng)影響更大。

??具體到4個(gè)一線城市來(lái)看，廣州在集中式公寓規(guī)模有效控制后，近一年租金坪效控制較好，而北京、上海大力發(fā)展保租房，對(duì)市場(chǎng)形成了一定的沖擊，尤其是上海個(gè)人房源同比跌幅達(dá)7.91%，明顯高于其他城市。

??我們認(rèn)為，隨著保障性租賃住房建設(shè)和供應(yīng)持續(xù)推進(jìn)，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)仍有較大影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，也更有利于市場(chǎng)規(guī)范及健康發(fā)展。無(wú)論對(duì)于個(gè)人房源還是集中式公寓而言，未來(lái)租客在品質(zhì)上的要求會(huì)越來(lái)越高。