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??2024年，“止跌回穩(wěn)”成為樓市關鍵詞。

??在此大背景下，樓市迎來了“史詩級利好”，取消限購、取消銷售、降低利率……這些政策組合拳從供需兩端共同發(fā)力，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。隨著各項政策的相繼落地，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州等熱點城市銷售回暖明顯，西安也不例外。

??從房價來看，作為陜西省的重點城市，西安走出了一波獨立行情。2024年，西安的新房價格雖然偶有波動，但總體呈上漲趨勢，是70城中除上海外，唯一新房價格同比上漲的城市，市場保持著較強的韌性。然而放眼整個陜西市場，地域不均衡性較為明顯，除西安、榆林之外，其他城市的發(fā)展仍面臨著較大的困難。

??“今年陜西省的房地產投資保持著正向增長，這是各部門共同努力的結果，但是銷售端的困難或許會在明年、后年顯現，我們要做好充足的準備。” 陜西省房地產業(yè)協會會長張陽說道。

??中國房地產報：您怎么評判2024年房地產行業(yè)的發(fā)展？

??張陽：2024年，市場仍然處于深度調整中，主要有以下幾個方面：首先是增量和存量的關系。中國房地產經歷了過去20年的高歌猛進，難免會泥沙俱下，今天所面臨的很多問題就是在過去的高速增長中形成的，所以需要通過“補課”來解決這些問題。比如，在大修基金初創(chuàng)時，這部分資金是由開發(fā)商收取的，但是沒有嚴格的制度來監(jiān)督開發(fā)商，所以就存在被挪用的情況，在之后的老舊小區(qū)改造中這個問題就會逐漸顯露出來。

??其次，產業(yè)結構的調整問題。第一，分工精細化是社會進步的必然趨勢，過去由開發(fā)商“大包大攬”的產業(yè)結構模式需要做出調整，包括設計、開發(fā)、銷售等產業(yè)鏈上的行業(yè)；另外一個深度調整是產品品質。過去的高速發(fā)展中，只要房子蓋出來就能賣的出去，很少有人注重產品品質，現在市場進入調整期，企業(yè)為了增強競爭力，就必須把品質做好。

??中國房地產報：2024年，陜西省房地產行業(yè)的發(fā)展如何？有哪些亮點和不足？

??張陽：總體來說，2024年陜西房地產行業(yè)還是不錯的，前11月房地產開發(fā)投資增長0.5%，在全國房地產開發(fā)投資下滑的情況下，仍保持著正向增長，這主要得益于中央出臺的“一攬子”刺激政策，以及陜西省的21條措施，包括用好城市調控自主權、加大金融支持力度、促進房地產市場交易、嚴格控制增量供應、優(yōu)化存量供給、推動高質量發(fā)展6個方面，這些組合拳使得陜西省的房地產市場保持著基本穩(wěn)定。

??從全省來看，房地產發(fā)展在地域上呈現出了不均衡性，西安、榆林的市場整體比較穩(wěn)健，其他城市還是有一些困難。

??中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??張陽：2024年，陜西省全力推進保回遷、保交付，促進房地產市場的穩(wěn)定。在這些問題上，陜西省成立了專班，由一位副省長牽頭，全力保證交付與回遷。

??同時加大了“白名單”項目貸款投放力度，擴圍增效明顯。以前項目融資是以公司主體的信用評級來評估，但現在是以項目來進行評估，所以很多公司成立了項目公司。對企業(yè)或者項目來說，“白名單”的落實非常重要。對購房者來說，“白名單”也在一定程度上了預防了爛尾風險。此外，現房銷售也減少了爛尾的發(fā)生。在陜西省提出的促進房地產平穩(wěn)發(fā)展21條舉措中，積極探索現房銷售被提及，安康也成為全國首批商品房現房銷售試點城市之一。

??中國房地產報：關于房地產發(fā)展新模式的構建，您認為哪些基礎性制度需要搭建？

??張陽：首先，建立租購并舉的新模式。當前，我們的租賃市場尚不發(fā)達，主要是因為利潤率較低，所以就提出來了政府保障，不過需求是多元化的，針對不同收入群體，需要打造不同層次的保障房、保租房等產品類型。在我看來，保障房是阻斷貧困代際傳遞的一個重要方面，所以我們不僅要保障保障群體有房住，還要讓他們住得好，建好服務配套，例如四點半學堂、食堂、社區(qū)超市等，滿足人們對美好生活的追求。

??其次，城市更新與老舊小區(qū)改造。當前，城市發(fā)展的邊界已經基本確定，陜西的城鎮(zhèn)化水平也達到了65%左右，想在短時期內吸引大量人口進城并產生新的需求，可能性已經很小。新的時代背景下，城市更新與老舊小區(qū)改造成為當下的一個艱巨任務，也是房地產能夠保持平穩(wěn)發(fā)展的一個重要方面。對于老舊小區(qū)改造與城市更新，大拆大建不是唯一的模式，更重要的是要報保留歷史文脈與文化傳承。

??中國房地產報：當前房地產行業(yè)面臨的最大問題是什么？您有哪些建議？

??張陽：談房地產問題，不能僅盯著房地產，它是經濟發(fā)展中的一個重要組成部分，與國際、國內經濟形勢密切相關。2025年后，隨著特朗普的上臺，美國政策的不確定性加劇了全球經濟發(fā)展的不確定性，這勢必會影響到中國經濟。要解決房地產的困境還是要從經濟入手。展望2025年，道路或許依然曲折，但是前途是光明的，相信在中央各部門的領導下，我們能闖過這些不確定性。