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??這家以交通為主業(yè)的地方國企——安徽省交通控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“安徽交控”），通過3年時間突圍，不僅從三四線城市進(jìn)入到北京、上海一線城市，還成為了上海樓市的“黑馬”，引發(fā)市場關(guān)注。

??在今年上海第二批次集中供地中，安徽交控旗下兩家房地產(chǎn)企業(yè)安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“高速地產(chǎn)”）與安徽安聯(lián)高速公路有限公司（以下簡稱“安徽安聯(lián)”）聯(lián)合競得上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊，地塊成交價54.6億元，溢價率10%，該地塊也是上海本批次土地出讓成交總價最高地塊，建筑面積11.28萬平方米，樓面地價48407元/平方米。

??值得一提的是，安徽交控這兩年還在上海成功打造了上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊“紅盤”項目——安高申宸院，項目3次開盤均熱銷，僅這一個項目，安徽交控實現(xiàn)銷售額80.4億元，使其在上海房地產(chǎn)市場初露鋒芒。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在安高申宸院項目熱銷助推下，2023年安徽交控以85.37億元銷售業(yè)績位列上海區(qū)域房企銷售榜第32位；今年一季度，安徽交控成功擠入上海區(qū)域房企銷售額前十。

??此外，今年1月29日，高速地產(chǎn)還在北京朝陽區(qū)拿下一宗商辦用地，成交價近4億元，成交樓面價21421元/平方米。

??“安徽交控此前主要在安徽省內(nèi)發(fā)展，這兩年在上海較活躍，體現(xiàn)出了較好的資金實力與投資能力，但后續(xù)發(fā)展還需要進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量和品牌聲譽，以實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展。” 上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??從三四線城市到深耕一線城市

??6月18日，距離拿地約半個月時間，安徽交控上海閔行區(qū)梅隴項目相關(guān)人員就對外介紹了項目進(jìn)展，擬建14棟13~16層住宅與3棟1~3層社區(qū)配套用房，預(yù)計10月份上市，雖然剛拿地，項目營銷總經(jīng)理還未確定，但銷售人員已經(jīng)開始儲客。

??公開資料顯示，安徽交控是安徽省國資委旗下資產(chǎn)規(guī)模最大的省屬國企和安徽國有資本投資平臺，下轄19家直屬單位，控股皖通高速和設(shè)計總院兩家上市公司，擁有交通運輸、投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)和建筑三大主業(yè)。

??安徽交控旗下的高速地產(chǎn)為安徽本土區(qū)域性房企，2021年前主要項目集中在安徽省內(nèi)，并以三四線城市為主，曾面臨一定去化壓力。

??“十四五”期間，安徽交控提出“5355”戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，即在2025年之前投資3000億元，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模5000億元，非交通產(chǎn)業(yè)利潤貢獻(xiàn)率超過50%，穩(wěn)步回歸中國企業(yè)500強(qiáng)。

??2022年競得上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊后，高速地產(chǎn)黨委書記、董事長胡為民表示，對上海發(fā)展前景無限看好，瞄準(zhǔn)政策機(jī)遇，布局上海是實施企業(yè)“東進(jìn)戰(zhàn)略”投資理念的核心，也是關(guān)鍵一步。

??安徽交控黨委書記、董事長項小龍在走訪安高申宸院時也曾表示，高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司要通力協(xié)作，確保項目高質(zhì)量運營，快速推進(jìn)項目開發(fā)進(jìn)度，升級物業(yè)服務(wù)，提升項目口碑，進(jìn)一步擴(kuò)大安徽交控集團(tuán)在長三角龍頭城市營銷力，不斷增強(qiáng)集團(tuán)公司房地產(chǎn)板塊綜合實力和核心競爭力。

??上海安高申宸院項目不出所望，連開3期均保持熱銷，成為上海浦東新區(qū)的熱門樓盤。

??2023年8月，安高申宸院首推322套房源，認(rèn)購數(shù)1202組，認(rèn)購率高達(dá)337%，開盤即售罄，項目首推成交金額超23.6億元；11月，項目加推308套房源，仍有1091組認(rèn)購，銷售額25.1億元；今年3月，安高申宸院項目迎來清盤，最后一批451套實現(xiàn)快速去化，銷售額31.7億元。

??至此，上海安高申宸院三批次銷售金額超80億元，安徽交控也在上海初露頭角。

??根據(jù)《安徽交控公司債券年度報告（2023年）》，報告期內(nèi)，安徽交控房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入70.4億元，毛利率21.54%，同比2022年上升4.6%。

??今年4月，項小龍在文章《整合純量 做優(yōu)增量 激活變量》中談到，安徽交控通過整合存量、做優(yōu)增量、激活變量等一系列改革，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)布局、資本運營和管控治理“三大體系”，做優(yōu)做強(qiáng)做大國有資本，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。2022年在全國省級交通企業(yè)中營業(yè)收入排名第九、凈利潤排名第四、凈資產(chǎn)收益率排名第一，交出專業(yè)化整合和國有資本投資公司改革試點優(yōu)秀答卷。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，安徽交控及時把重心轉(zhuǎn)到上海、北京這樣的一線城市是正確而重要的戰(zhàn)略調(diào)整，安高申宸院的熱銷也證實企業(yè)在上海投資安全性較高，去化較好。

??深陷“借新還舊”漩渦

??時間回到3年前，安徽交控旗下的高速地產(chǎn)曾密集發(fā)債“補血”，深陷“借新還舊”質(zhì)疑中。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年~2020年，安徽高速地產(chǎn)營業(yè)收入分別為31.1億元，47.14億元、70.88億元，增速分別為-13.53%、51.58%、50.36%,同期歸屬母公司凈利潤分別為3.73億元、5.37億元、4.7億元，增速分別為-7.78%、43.93%、-12.38%。

??步入2021年，是高速地產(chǎn)營業(yè)收入，歸屬母公司凈利潤快速增長的一個時期；也是發(fā)債高企的一個時期。

??據(jù)統(tǒng)計，2021年1月5日至5月12日，高速地產(chǎn)在不足半年時間里先后發(fā)布7期超短期融資券和1期短期融資券公告，累計融資總額21.6億元，借款用途皆為“償還到期借款”，為此深陷“借新還舊”質(zhì)疑漩渦。

??然而，頻繁發(fā)債背后，高速地產(chǎn)也面臨較大的短期償債壓力。

??2021年，高速地產(chǎn)第一期短期融資券募集說明書中稱，由于流動資產(chǎn)中存貨占比較大，資金流動性較低，短期有較大的償債壓力與風(fēng)險。

??聯(lián)合資信在高速地產(chǎn)“主體長期信用評級報告”中直指，項目多分布在安徽省內(nèi)三四線城市，區(qū)域集中度較高，部分項目可能存在一定去化壓力，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策變化可能對項目銷售情況和經(jīng)營情況有較大影響。

??除了面臨一定去化壓力，高速地產(chǎn)還因項目安全和質(zhì)量問題睬中“環(huán)保紅線”，多次引發(fā)市場關(guān)注。

??公開信息顯示，高速地產(chǎn)旗下的高速御景天地、御景龍湖山莊、銅陵高速銅都天地和阜陽高速時代城等多個項目先后因墻體開裂、鼓包等質(zhì)量問題遭業(yè)主投訴，阜陽高速時代城還因使用虛假消防驗收材料被當(dāng)?shù)卣块T處罰。

??2020年7月28日，《安徽省通報中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察“回頭看”及長江和巢湖污水處理治理專項督查移交生態(tài)環(huán)境損害責(zé)任追究問題問責(zé)情況》，高速地產(chǎn)因“巢湖市高速云水灣項目整改不力”位列其中。

??根據(jù)生態(tài)問責(zé)情況，位于巢湖風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的高速云水灣項目因違反《風(fēng)景名勝區(qū)條例》的規(guī)定，先遭查處整改，后被要求項目全面停工。安徽高速地產(chǎn)因項目未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自恢復(fù)施工建設(shè)等原因，黨委副書記、董事總經(jīng)理黃朝輝被給予政務(wù)警告處分。

??2022年7月6日，阜陽市政府網(wǎng)發(fā)布消息，高速時代華府辦公樓建設(shè)中存在未組織竣工驗收擅自交付使用的違法違規(guī)行為，違反了《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條第一款的規(guī)定，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對高速地產(chǎn)給予罰款25.48萬元的行政處罰規(guī)定。

??此后，安徽交控對集團(tuán)戰(zhàn)略進(jìn)行大刀闊斧的調(diào)整與改革。

??2022年起安徽交控集團(tuán)實行產(chǎn)融、融融協(xié)同發(fā)展工作機(jī)制及“總部+子公司”資金聯(lián)動機(jī)制，通過資金管理理念、機(jī)制、手段等升級迭代，實現(xiàn)上市公司外其他主體資金集中管理和可歸閑置資金能歸盡歸，資源共享，充分發(fā)揮集團(tuán)整體資質(zhì)信譽優(yōu)勢。

??隨著長三角一體化的推進(jìn)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的高速地產(chǎn)，業(yè)務(wù)重心從安徽省內(nèi)向長三角拓展，其中投資重心就是上海。這時，早在上海有所布局的安徽交控集團(tuán)旗下全資子公司安聯(lián)公司成了高速地產(chǎn)拓展上海的重要合作伙伴。

??安聯(lián)公司官網(wǎng)資料顯示，安聯(lián)公司成立于1998年，早在2003年就在上海設(shè)立代表處；2006年，投資控股上海東方公司；2008年，上海東方金融廣場項目開工，均為商業(yè)地產(chǎn)項目。

??直到2021年，安聯(lián)公司才開始涉足住宅地產(chǎn)，競得上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)3宗住宅地塊，并正式接管七星物業(yè)。

??2022年，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近180億元，并聯(lián)合高速地產(chǎn)成功競得上海浦東唐鎮(zhèn)地塊。唐鎮(zhèn)的項目熱銷，2023年，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近200億元。

??今年5月28日，高速地產(chǎn)再次聯(lián)合安聯(lián)公司成功競得上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)85畝優(yōu)質(zhì)住宅地塊，擴(kuò)大安徽交控房地產(chǎn)板塊在長三角區(qū)域的市場規(guī)模和品牌影響力。

??高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司在上海的成功合作，也讓高速地產(chǎn)迅速扭轉(zhuǎn)局面，債務(wù)扭轉(zhuǎn)的同時在上海立足。

??此外，安徽交控還構(gòu)建“強(qiáng)總部、大產(chǎn)業(yè)”的國有資本投資公司新機(jī)制和專業(yè)化戰(zhàn)略管控模式，集團(tuán)總部直接管理單位由55個減至20個，精減幅度達(dá)63.6%；集團(tuán)總部管理人員由220人減至143人，精減77人，精減幅度達(dá)35%，有效實現(xiàn)“瘦身健體”。

??對安徽交控旗下高速地產(chǎn)的發(fā)展，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究中心主任崔光燦認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場供需關(guān)系調(diào)整過程中，不同企業(yè)調(diào)整開發(fā)布局和重點是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。安徽交控旗下高速地產(chǎn)從中小城市開發(fā)向大城市開發(fā)轉(zhuǎn)變，希望進(jìn)一步做強(qiáng)做大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是希望在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)展的企業(yè)。

??“大城市房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)品定位、質(zhì)量管理、后期服務(wù)上與三四線城市會有差異化策略，如果企業(yè)能立足長遠(yuǎn)發(fā)展，以提供‘好房子’為目標(biāo)，并形成特色樓盤，保障質(zhì)量和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，未來會贏得行業(yè)的認(rèn)可。” 崔光燦說。

??盧文曦則表示，消費者投訴是行業(yè)性問題，不少口碑更好的企業(yè)也有投訴，如果安徽交控希望在上海有更好的發(fā)展，必須在質(zhì)量上多下功夫，若只有大體量項目沒有產(chǎn)品質(zhì)量，消費者可能將逐漸失去對企業(yè)的信心。