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??深圳市皇庭物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“皇庭物業(yè)”）第二次被擺上拍賣臺。

??阿里司法拍賣平臺的信息顯示，深圳市中級人民法院將于6月27日拍賣皇庭物業(yè)100%的股權(quán)，起拍價(jià)約2.06億元，相當(dāng)于評估價(jià)的5.6折。

??5月底，皇庭物業(yè)首次拍賣，因無人報(bào)名而流拍。第二次拍賣的起拍價(jià)下調(diào)了20%，截至6月18日，該標(biāo)的仍無人報(bào)名。

??皇庭物業(yè)的母公司為有著41年歷史的老牌房企深圳市皇庭國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“皇庭國際”，000056.SZ）。雖然主營業(yè)務(wù)為現(xiàn)金流表現(xiàn)較好的商業(yè)運(yùn)營，但該公司依然深陷債務(wù)危機(jī)，近兩年多次嘗試出售核心資產(chǎn)償債而未果。

??6月18日，深圳市中級人民法院的工作人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，若皇庭物業(yè)第二次拍賣仍流拍，將采取變賣方式處置。

??物業(yè)公司被二次拍賣

??拍賣公告顯示，皇庭物業(yè)的所有權(quán)人為深圳市皇庭不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司，涉及的案號為（2023）粵03執(zhí)恢1087號。根據(jù)評估公司的報(bào)告，皇庭物業(yè)的評估價(jià)約為3.67億元。

??5月27日，皇庭物業(yè)以評估價(jià)的7折即約2.57億元進(jìn)行首次司法拍賣。第二次拍賣的起拍價(jià)則調(diào)整為第一次起拍價(jià)的8折。

??根據(jù)皇庭國際的業(yè)績報(bào)告，截至2023年末，該公司在管的住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目17個(gè)，分布在深圳、惠州、東莞、欽州等地，管理服務(wù)收費(fèi)面積為186.56萬平方米。2023年，其物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2.92億元，同比上升2.74%，占總營業(yè)收入的24.9%，綜合毛利率39.78%。

??皇庭國際表示，物業(yè)管理行業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)，其巨大的市場潛力、收入增長穩(wěn)定性、業(yè)務(wù)可延展性、協(xié)同效應(yīng)為行業(yè)廣泛認(rèn)同。

??拍賣這樣一頭現(xiàn)金奶牛，皇庭國際實(shí)屬無奈。據(jù)了解，2020年11月，該公司向深圳萊華商業(yè)管理有限公司借款2億元，期限6個(gè)月，由深圳市皇庭不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司以其持有的皇庭物業(yè)100%股權(quán)、皇庭云物業(yè)100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。皇庭國際因未能如約履行借款合同被起訴，現(xiàn)已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，執(zhí)行標(biāo)的約2.55億元。皇庭物業(yè)被司法拍賣便是源于此。

??深圳市中級人民法院的工作人員表示，皇庭物業(yè)若二次流拍，未來將進(jìn)入變賣程序，價(jià)格與第二次拍賣的起拍價(jià)一樣，若變賣也未成功，可能會暫時(shí)擱置對這一標(biāo)的的處置。

??關(guān)于皇庭物業(yè)被處置對業(yè)績的影響，以及未來還有哪些資產(chǎn)存在被拍賣的可能性等問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次致電皇庭國際，但電話均無人接聽。

??斷貸引發(fā)債務(wù)危機(jī)

??皇庭國際創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營零售商業(yè)起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業(yè)類A＋B股上市公司，隨后，該公司進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域，2010年又將主營業(yè)務(wù)調(diào)整為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營，2013年其首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并運(yùn)營的大型高端購物中心項(xiàng)目——深圳皇庭廣場開業(yè)。

??轉(zhuǎn)型后的很長一段時(shí)間，皇庭國際的經(jīng)營業(yè)績雖有波動(dòng)，但整體保持向上趨勢。直到2020年，該公司的歸屬母公司凈利潤同比下降685%至-2.92億元，此后的3年時(shí)間，其歸屬母公司凈利潤的虧損額都在11億元以上。

??資金面也在惡化。皇庭國際在2021年的年報(bào)中透露，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷加碼，公司雖然屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)，但因?yàn)樯虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)持有比例過高，也受到了行業(yè)調(diào)控的嚴(yán)重影響，大部分銀行貸款到期后不予以續(xù)貸，尤其是核心項(xiàng)目深圳皇庭廣場，由于金融監(jiān)管政策的變化，27.5億元的債務(wù)到期無法正常續(xù)貸導(dǎo)致逾期。2021年，該公司共披露了6筆借款逾期的訴訟，涉案總額約36億元。

??截至2023年12月31日，皇庭國際的有息負(fù)債40.51億元，因逾期涉訴等原因尚未償還債務(wù)的余額約36億元，而可自由支配的貨幣資金僅1.3億元。

??為了改善流動(dòng)性，2022年3月18日，皇庭國際委托深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所對外發(fā)布了《深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，參考價(jià)格74.93億元，掛牌未征集到有效購買意愿。一個(gè)星期后，皇庭國際將轉(zhuǎn)讓價(jià)格下調(diào)到56.2億元，仍未找到意向買家。同時(shí)，重慶皇庭珠寶廣場有限公司100%股權(quán)也掛出了轉(zhuǎn)讓公告，作價(jià)7.65億元，同樣沒有人接盤。

??在資產(chǎn)無法變現(xiàn)的前提下，皇庭國際選擇了債務(wù)重組。2022年11月，連云港豐翰益港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“豐翰益港”）與皇庭國際簽署《合作框架協(xié)議》，雙方擬成立有限合伙企業(yè)，解決相關(guān)債務(wù)問題。2023年4月26日，雙方簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，明確通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對皇庭國際的子公司進(jìn)行債務(wù)重組，豐翰益港為此支付了1000萬元意向金。

??豐翰益港入局是為了自救。據(jù)了解，該公司與皇庭國際27.5億元債務(wù)的債權(quán)人——光曜夏嵐（深圳）投資有限公司受同一控股股東控制。

??距離豐翰益港支付意向金已有1年多時(shí)間，但化債仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。5月29日，皇庭國際表示，債務(wù)重組合作和重大資產(chǎn)出售仍處在商談階段，目前公司與合作方、各銀行債權(quán)人尚未簽署任何協(xié)議，最終能否成功實(shí)施及實(shí)施的具體進(jìn)度均具有不確定性。