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??中房網訊 （蘇曉/文）2024年5月，中國房地產市場繼續保持低位運行。

??克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，5月份TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%，同比降低33.6%。累計業績來看，百強房企1-5月實現銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。

??受銷售疲軟等因素影響，企業投資收縮勢態仍在延續。前五個月仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，而且部分央企今年整體投資也出現放緩跡象。

??百強房企銷售門檻進一步降低

??報告顯示，5月份TOP100房企單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。

??克而瑞研究中心指出，2024年5月單月和累計業績同比降低的房企仍占到絕大多數，但有逾半數百強房企實現單月業績環比增長。1-5月，百強房企累計操盤金額超百億的僅有26家，而2023年和2022年同期均有55家，即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有32家。

??從銷售門檻值的變化來看，百強房企各梯隊門檻進一步降低。根據報告，5月份百強房企各梯隊銷售門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52.8%至352.1億元。TOP30和TOP50房企門檻同比分別降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低46.5%至22.5億元。

??投資維持“低意愿、高集中”

??根據報告，1-5月新增土儲貨值百強門檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價、建面百強門檻值分別為7.6億元和20.4萬平方米，同比降幅分別為40%和18%。由于5月份拿地持續低迷，各項指標百強門檻值同比降幅再度擴大。

??其中，華潤置地、中建壹品和建發房產位列新增貨值TOP3，也是年內僅有的新增貨值超過400億元的房企，今年房企新增貨值的斷層情況較為嚴重。

??總量方面，1-5月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬平方米，同比降幅較4月末持續放大，降幅分別為27%、32%和16%。

??整體來看，百強房企投資依然保持“低意愿、高集中”特征。銷售百強房企前5月的整體拿地銷售比僅0.15，體現出極低的投資意愿，各梯隊投資態度差異明顯：31-50強房企拿地銷售比0.29，而11-20強和后50強房企拿地積極性較低。集中度方面，10強房企新增貨值占百強總貨值的54%，31-50強占20%，其余三個梯隊均在10%以下。

??同時，據克而瑞研究中心監測，前五月仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，且拿地房企主要集中銷售30強的央國企。

??拿地金額方面，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業拿地金額超過百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。

??值得注意的是，部分央企今年整體投資也出現放緩現象。如華潤、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。不過，地方國企中國貿在上海、廈門積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長29%和36%，而建發雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比也遠高于行業平均。

??市場預期回升，但企業短期投資意愿難提升

??展望6月，克而瑞研究中心表示，6月恰逢房企年中沖刺節點，營銷力度勢必有所加強，5月17日四部委房地產吹風會后，核心一二線城市相繼下調首付比例和貸款利率，加之5月末上海、深圳和廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。

??分城市來看，克而瑞研究中心認為，一線城市整體熱度好于二三線是大概率事件，“強者恒強”局面預期延續：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內成交有望止跌，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或將小幅升溫。對于多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線城市的傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續低位波動。

??企業投資上，盡管近期從中央到地方刺激政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地效果仍需時間檢驗。短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此，短期房企投資意愿難有大力度提升，謹慎和聚焦是主旋律。

??克而瑞研究中心預計，未來投資主要聚焦在核心一二線城市的優質板塊，對于核心城市郊區以及部分三四線投資將繼續走弱。企業格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨著投資戰略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發激烈。