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??“現(xiàn)在店里都沒人，都出去帶客戶看房了，最近半個(gè)月門店帶看量翻了3倍，忙不過來(lái)了，近半月我們門店成交量創(chuàng)下過去3個(gè)月新高。”北京市朝陽(yáng)區(qū)一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??市場(chǎng)變化就在一瞬間。過去幾個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)還彌漫著一種“‘老破小’不抗跌，不降價(jià)還會(huì)更低”的緊張氛圍。

??4月的最后一天，北京樓市迎來(lái)了一股春風(fēng)，出臺(tái)了限購(gòu)優(yōu)化政策，允許已經(jīng)擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的家庭，在五環(huán)外新購(gòu)一套商品住房。但新政的出臺(tái)并沒有立即改變“以價(jià)換量”的局勢(shì)。

??就在市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)時(shí)，5月17日央行又發(fā)布了一系列樓市新政，降低了首套房貸首付比例，取消了商貸利率政策下限，公積金貸款利率也降到了歷史最低。

??盡管北京未全部實(shí)施，但新政刺激下，北京二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)微妙變化。二手房掛牌總量開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，看房的人越來(lái)越多，成交量也逐漸回升。隨著市場(chǎng)的回暖，部分業(yè)主開始拒絕那些想要繼續(xù)壓價(jià)的買家。

??北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽量為13383套，環(huán)比4月上漲0.2%，同比去年5月也上漲3.1%。

??但成交量的回升并不意味著樓市要“反轉(zhuǎn)”，“從絕對(duì)值上看，月度成交1.3萬(wàn)套仍處于市場(chǎng)中位成交水平。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，“5·17”新政為市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期小幅提振，但市場(chǎng)后市還需觀察。

??北京二手房市場(chǎng)熱了

??最近半個(gè)月，劉女士的心便隨著北京的樓市調(diào)整起伏不定。

??從2024年3月開始，每當(dāng)空閑時(shí)光，她就沉浸在各種購(gòu)房軟件中。她收藏的房源名單上已有幾十套心儀的二手房，這些房子或是戶型優(yōu)越，或是位置便利，或是樓齡新。

??但面對(duì)北京樓市長(zhǎng)期以來(lái)的低迷，劉女士始終保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。畢竟，首付上百萬(wàn)元對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)是一筆不小的數(shù)目，再加上每月的房貸壓力，讓她在出手前猶豫不決。

??然而，市場(chǎng)的變化總是讓人措手不及。最近半個(gè)月，劉女士發(fā)現(xiàn)她收藏的部分房源信息開始頻繁更新，不是已售出就是下架。她急忙聯(lián)系房產(chǎn)中介人士，得知近期樓市成交量有所上升，業(yè)主們的信心也開始逐漸恢復(fù)。

??“真沒想到北京市場(chǎng)回暖得這么快。”劉女士感慨道，原本以為可以慢慢挑選心儀的房源，沒想到市場(chǎng)變化得如此迅速。

??考慮到長(zhǎng)時(shí)間通勤對(duì)生活質(zhì)量的影響，劉女士看中的房源位于北京市區(qū)近地鐵位置，價(jià)格適中、戶型合理、位置優(yōu)越、樓齡較新。

??就在她準(zhǔn)備出手之際，卻發(fā)現(xiàn)同戶型的房源議價(jià)空間已經(jīng)大幅縮小。“掛牌價(jià)318萬(wàn)元的房源，5月初的底價(jià)還是265萬(wàn)元，現(xiàn)在則稱只能談到290萬(wàn)元左右。”劉女士告訴記者。

??與此同時(shí)，高漲的情緒也開始在市場(chǎng)間悄悄傳遞。

??李先生的房子是一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東北四環(huán)的62平方米兩居室，他的房子已經(jīng)掛牌出售了許久，始終無(wú)人問津。原本已經(jīng)準(zhǔn)備接受大降價(jià)出售的命運(yùn)，但新政策的出臺(tái)讓他看到了希望，“是時(shí)候再等等看了。”

??果然，市場(chǎng)開始發(fā)生了變化。原本冷清的售樓處變得熱鬧起來(lái)，看二手房房的人絡(luò)繹不絕。李先生的房子也開始受到了關(guān)注，有幾個(gè)買家甚至表示出了購(gòu)買意愿。

??“沒有談成，買家想280萬(wàn)元左右買，但現(xiàn)在政策這么好，我暫時(shí)不會(huì)接受大降價(jià)了。”李先生表示，我的房子是2023年6月掛牌出售，掛牌價(jià)331萬(wàn)元，中間降了20萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)311萬(wàn)元。

??不僅僅是李先生，許多房主都開始對(duì)市場(chǎng)抱有更高的期望。張女士就是其中之一。她認(rèn)為，自2024年5月中旬以來(lái)，北京各小區(qū)的成交量都有小幅上漲，雖然市場(chǎng)整體仍處于買方市場(chǎng)，但議價(jià)空間已經(jīng)開始縮小。

??不過，麥田房產(chǎn)人士告訴記者，目前市場(chǎng)整體仍處于買方市場(chǎng)。“5月份二手房議價(jià)空間和4月相比擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間處于歷史高位，市場(chǎng)仍處在以價(jià)換量階段。”

??購(gòu)房者開始出手了

??作為樓市風(fēng)向標(biāo)，北京率先在二手房市場(chǎng)方面?zhèn)鬟f起樂觀情緒。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份一二線城市市場(chǎng)情緒指數(shù)改善回升，分別為-0.84、-0.85，均較上月上升0.02。從5月同比數(shù)據(jù)上看，一線城市齊升，北京、上海、深圳二手住宅成交分別同比上升3.1%、18.3%、47.9% ，均跑贏去年5月成交水平。

??來(lái)自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，新政前（5.2~5.8），杭州二手房網(wǎng)簽量約1150套，新政后一周（5.9~5.15），有超過2000套二手房網(wǎng)簽，網(wǎng)簽量幾乎翻倍；日均帶看量4400組，達(dá)到了2023年以來(lái)最高峰。

??與此同時(shí)，該平臺(tái)的二手房掛牌量也在激增，每天新增掛牌量1000多套。

??“這段時(shí)間成交比之前好，但整體價(jià)格相比之前有所下降。”杭州打浦橋東新路德佑地產(chǎn)門店經(jīng)理表示，周邊九龍倉(cāng)88平方米的次新房此前成交價(jià)約660萬(wàn)~670萬(wàn)元，現(xiàn)在實(shí)際成交價(jià)約560萬(wàn)~570萬(wàn)元，較之前下降100萬(wàn)元。打鐵關(guān)山村1997年左右樓齡的“老舊小”房源，總價(jià)在200萬(wàn)~300萬(wàn)元，最近成交較好。

??不少房東也借此機(jī)會(huì)將手里一直賣不掉的存量二手房降價(jià)售出，賣掉老房子后置換新房。

??在上海，隨著“5·27”樓市新政的出臺(tái)，各式各樣的購(gòu)房者紛紛涌現(xiàn)。有的是辛苦打拼了三年，終于擁有了購(gòu)房資格的年輕人；有的是為了給孩子更好的成長(zhǎng)環(huán)境，打算再買一套房的二孩家庭。

??“本來(lái)只有42個(gè)月社保，按照老政策沒有買房資格。”上海的吳先生表示，新政出來(lái)后他也開始看房，“相對(duì)前幾年，現(xiàn)在價(jià)格降了不少，如果有合適的隨時(shí)準(zhǔn)備入手。”

??在諸葛數(shù)據(jù)研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城中，5月份，有36個(gè)城市情緒指數(shù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，較上月增加28個(gè)，流露出市場(chǎng)情緒改善的跡象。

??“重磅利好政策的密集輸出對(duì)市場(chǎng)情緒具有一定提振作用，盡管并未使市場(chǎng)情緒完全擺脫底部特征，但也暫時(shí)止住了持續(xù)的下跌情緒。”王小嬙表示。

??盡管有所回暖，但后續(xù)市場(chǎng)如何還需持續(xù)觀察。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格自去年10月環(huán)比、同比首次均出現(xiàn)下降后，直到今年5月仍呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

??從全國(guó)成交數(shù)據(jù)上看，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，5月份，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14492元/平方米，環(huán)比下跌0.89%，連續(xù)下滑15個(gè)月，市場(chǎng)仍處于調(diào)整趨勢(shì)中。

??王小嬙預(yù)判，整體來(lái)看下半年的政策環(huán)境好于上半年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)將好于上半年，價(jià)格上看，短期仍難以扭轉(zhuǎn)下滑態(tài)勢(shì)。“當(dāng)前購(gòu)房者入市較為謹(jǐn)慎，市場(chǎng)預(yù)期根本性扭轉(zhuǎn)還需要時(shí)間，雖然下半年市場(chǎng)有望好于上半年，但上升幅度不大。”